买房人静观二手房主降价

　　新房市场价格逐步下探，而二手房业主却依然惜售，迟迟不肯降价出售，这使得不少二手房购房人转战新房市场，本就观望情绪浓厚的二手房市场客源进一步减少。而契税的下调并没有盘活二手房市场、加之房产税传闻不断的情况下，业内人士指出，随着新房价格的下探，二手房业主也该适时降价出手，避免更多损失。

　　●时隔两个月

　　二手房主降价接洽购房人

　　两个月前，刘先生将位于通州梨园区域的一处房产挂牌出售，86平方米，总价130万元，均价15000元/平方米，当时有购房人曾询问刘先生115万元是否出售，刘先生表示，“115万算下来单价才13500元/平方米，哪有杀这么多价的。”最终交易失败。接下来的两个月里，虽不乏有购房人询问，但砍价依然是主旋律。随着通州二手房价最低跌至13000元/平方米，刘先生近日主动约见开价115万元的购房人，希望尽快出手。

　　与刘先生不同的是，小于将位于广安门附近的一处76平方米的房源挂牌出售，总价210万元，同样，只要有意向买家，基本都将价格砍至195万至200万，小于不甘心降价，认为市场只是在限购的影响下乏力，一旦日后限购取消，售价接近3万元/平方米应该不成问题，因此，“既然买家砍价这么狠，那我还是先放着吧。”小于表示。

　　虽然上述二人做出截然相反的决定，但是同样反映出二手房市场短期内价格走跌的趋势。而对于是否应该降价出售，业内人士表示，“现在市场依然是在价格博弈当中，不过应该看到，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价。”

　　●二手房价下跌 价格倒挂趋缓

　　北京中原市场研究部的分析人士认为，今年严厉的限购、限贷政策有效挤压了投机人士对房产市场的炒作空间，从而使得成交情况明显收缩，房价正逐步回归理性。同时受到近郊和远郊新房大量上市的影响，二手房成交结构趋向于城内比例增加，且价格会相对下降较晚和下降幅度较小。郊区房产如通州、大兴等则受到冲击较大，成交价格、成交量区域已有大幅跳水。

　　从价格角度来看，预计11月二手住宅的价格约为23100元/平米，较10月下降1.5%左右，是自3月开始下跌以来跌幅最大的月份。业内人士认为，随着新房价格的跳水，二手房业主降价出售的意愿有所增强。

　　应该看到，新房价格一直是二手房定价的“风向标”，随着目前市场上一手房打折促销力度的不断加大，一二手房价格倒挂的现象已经趋缓。

　　中原地产市场研究部认为，新房价格取决于开发商，开发商可以根据策略及自身需求迅速降价，但二手房小业主之间的博弈性较大，从而导致楼盘整体房价的下降是个温和缓慢的过程。而一旦新房价格大幅跳崖，将直接影响潜在购房者选择二手房的积极性，致使同区域同品质的二手房房价随之下降，如8月时倒挂的典型项目首开常青藤(楼盘资料业主论坛)家园、学府树家园等二手房已经明显下降，现在的二手房价格已经低于其新房的成交价格。有业内人士表示，随着新房价格的下探，二手房业主也该适时降价出手，避免更多损失。

　　●契税下调难憾购房人

　　房产税预期刺激业主降价出售

　　近日，北京上调最低计税价格及普通住宅标准，对于二手房交易，根据现在的标准，北五环外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交总价为200万，之前业主购买价格为100万。购房者出售者都为第一套住房，按照之前的规定，需要缴纳税费为：个税1%，营业税100万的5.5%，契税3%，合计为13.5万。而执行新规定以后只需要缴纳税费为：契税1%，个税减免营业税减免，只需要缴纳2万的税费，差额达到了11.5万。

　　尽管如此，购房人小刘表示，现在的房价都在降，相比新标准下省下的税费而言，还是等房价下跌更实惠，所以，还是选择继续观望，坐等房价下跌。

　　而中原地产市场研究部认为，因为同时提高了最低指导价格，之前部分避税的购房者将无法在避税，所以两者叠加，对购买二手房的业主来说，税费变化主要体现的部分刚需购房人群中，部分豪宅的购房者甚至税费将还有非常明显的上涨。

　　同时，对于本次出台的认定普通住宅的标准，调整后的普通住宅认定标准与市场更为接近、更为合理，另外，该标准日后可能会在后续出台的试点房产税，或者物业税中起到比较重要的作用。

　　对此，亚豪机构任启鑫分析，住建部有关负责人认为，限购是行政办法，是“不得已而采取的政策”。在城镇个人住房信息系统建立后，将更多的运用税收手段进行调节，房产税就是这其中最重要的一项。而一旦房产税被提上日程，“拥有住房套数”或许会成为其中的征税标准之一，投资客群持有房源的成本不断上升，在房价不断下行的通道中，成本的上升无疑会使其收益率逐渐下滑。“因此，在房产税尚未出台，房价也尚未进入底部通道之时，积极降价售出手中房源才是更好的选择。”任启鑫表示。

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