关键词： 莫尼塔 房地产市场调控 房地产行业 房地产信托 市场资金
内容摘要: 莫尼塔分析报告：为全面、深入了解国家房地产行业调控政策对市场的影响程度，把握当前市场的实际情况，防控相关项目风险，公司风险管理部对房地产市场的现状、政策影响、市场环境和未来趋势进行了调研分析，形成专题分析报告。实施调控后，对房地产市场影响很大，莫尼塔认为显现出五方面的变化： 一是保障性住房将迎来大规模开工建设潮。
莫尼塔分析报告：为全面、深入了解国家房地产行业调控政策对市场的影响程度，把握当前市场的实际情况，防控相关项目风险，公司风险管理部对房地产市场的现状、政策影响、市场环境和未来趋势进行了调研分析，形成专题分析报告。
莫尼塔：关于当前房地产市场和风险情况的分析报告
莫尼塔分析报告指出：近年来，房地产业在国民经济中所占比重加大，增长速度快，对相关产业拉动作用大，作为国民经济的支柱产业的地位和作用仍将持续。但随着房地产价格大幅攀升，在治理通胀的背景下，国家对房地产市场的调控政策也相继出台。鉴于公司商业化项目中已有一定比例集中在房地产业，为了有效防控项目风险、实现公司又好又快科学发展，莫尼塔现就当前房地产市场和风险情况分析报告如下：
一、莫尼塔分析房地产主要调控政策及影响
（一）莫尼塔分析货币政策及影响
莫尼塔分析认为为抑制屡创新高的CPI，2011年以来中国人民银行已5次上调金融机构法定存款准备金率，并分别于2月8日、4月5日和7月6日上调了金融机构存贷款基准利率。莫尼塔分析调查发现目前，在数十次上调准备金率后金融机构可供支配的信贷资金显得尤为紧张，有项目无资金的情况开始显现且较为普遍。而房地产行业隶属资金密集型行业，对资金的要求比较高，由于银根紧缩和融资成本的上升，再加之限购、限贷、加息到房产税等政策因素，房地产企业资金呈现出明显的抽离态势。莫尼塔根据北京产权交易所、上海联合产权交易所等交易平台以及上市公司转让地产股权的公开数据进行粗略统计，截至今年5月18日，已有92.1亿元资金抽离房地产行业。与此同时，2010年6月由住房和城乡建设部等7部门联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确了信贷支持公租房建设的方向，鼓励金融机构发放公租房长期贷款。在房地产企业融资成本增加的情况下，更多房地产企业和资金将转向保障性住房市场。(莫尼塔分析报告)
（二）莫尼塔分析财税政策及影响
莫尼塔分析认为沪渝先行先试，是为房产税改革“破冰”。2011年1月27日，重庆市和上海市作为我国首批个人住房房产税改革试点城市，相继宣布从1月28日起正式启动改革试点工作。根据各自的实际情况，两地分别制定了房产税改革试点暂行办法与实施细则。两个方案风格迥异，在征收对象、计税依据、适用税率、税收减免、收入使用等方面都有所不同。上海市意在抑制投资，重庆市则剑指豪宅。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。沪渝两地的试点，对执行房产税将有持久的影响。
高档公寓
（三）莫尼塔分析行业监管规范交易和经纪行为
2011年3月16日，发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起施行。5月5日，发展改革委要求全国各级价格主管部门集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。5月12日，发展改革委再次发布通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处以5000元罚款。由住房和城乡建设部、发展改革委、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》于4月1日开始实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的办法，明确对房地产经纪机构和人员可以采取多种管理手段和监督措施。该办法围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同、交易资金监管制度、房地产经纪机构和人员的从业禁止等6方面作出了具体规定，强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。(莫尼塔分析报告)
（四）莫尼塔分析强化限购、限价政策，加快保障房供应
今年4月，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，督查报告汇总后将上报国务院，并酌情对社会公布。西安市政府率先在广泛征求社会各界意见的基础上，综合考虑西安市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，确定了2011年新建住房价格控制目标的标准是：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点，这使得限购、限价政策进一步强化。 (莫尼塔分析报告)
莫尼塔分析认为综上，继2010年密集出台一系列加强房地产市场调控的政策措施后，今年重点加大差别化住房信贷政策力度并强化限购措施，强调中央对房地产调控的坚定决心。实施调控后，对房地产市场影响很大，莫尼塔认为显现出五方面的变化：
一是保障性住房将迎来大规模开工建设潮。(莫尼塔分析报告)自年初以来，中央不断加快推进保障性住房建设的相关举措，通过多项决策部署要求大规模实施保障性安居工程，并在2011年政府工作报告中明确提出今年完成建设1000万套保障性住房建设的目标；为了加强各地保障性住房建设的资金筹集和管理等工作，还印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》和《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确要求各地政府落实保障性住房资金管理、引导更多社会资金参与保障性住房建设。根据国家统计局数据分析，2010年全国商品房住宅的房屋新开工面积累计达129467.93万平方米，预计今年该项数据还会有所增长，在此基础上，假如按照每套住宅40平方米来估算，1000万套保障性住宅的建设面积将达到40000万平方米，这一估算数据将接近今年预计新开工住宅房屋面积的25%-30%以上。根据住建部的最新数据，今年1-8月，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工868万套，开工率为86%，河北、辽宁、福建、山东、陕西等5个省超额完成了今年的开工建设任务。由此看出，政府计划解决居民基础住房需求的决心非常坚定。而这一建设目标的提出，一方面将在未来一段时间影响部分商品房住宅市场供给，另一方面在商品性住房获得开发资金较困难的市场环境下，政府出台文件要求落实对保障性住房的资金筹集，将挤占部分商品房资金来源，使得整个行业的资金需求面愈加趋紧，特别是一些中小型房地产企业可能会受到以上两方面的综合影响而面临困境。
二是高利率委托贷款多流向房地产业。(莫尼塔分析报告)根据人民银行数据统计，今年上半年，人民币贷款较去年上半年增加4.17万亿元，同比减少了4497亿元；而上半年委托贷款增加7028亿元，同比增加了3829亿元，增幅接近120%。出现这种现象的原因有两方面，一是今年市场资金面较为紧张，银行信贷规模受限，委托贷款成为部分企业获得融资的一个重要渠道；另一方面是受经济周期影响，企业主业经营不景气，于是将部分闲置资金用于发放委托贷款以求赚取相对高效的利息收入。而在今年投放的委托贷款中，房地产业因高利润且有固定资产作担保，成为委托贷款的主要流向行业之一，利率高达银行贷款利率的2-4倍，这一现象也从另外一方面反映出当前房地产行业的资金较去年确实有所趋紧，才会导致寻求成本较高的资金来源。
三是房地产信托面临困境。(莫尼塔分析报告)由于限购政策的出台，房地产项目受到工期延长、现金流枯竭等因素影响，开发商的资金链处于断裂边缘，已发放的房地产信托产品回款面临困难，房地产信托遭遇兑付困境。而据用益信托工作室不完全数据统计，2011年上半年，包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行数量同比增长145.88%，发行规模1670.1亿元，同比增长137.36%，发行规模占2011年上半年发行信托产品总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。产生这种现象的原因和委托贷款流向房地产的原因一样，与房地产行业的高回报及政策调控导致银行信贷规模受限、产业资金面紧张有关，而房地产信托在全部信托产品中如此大的占比，也使各信托公司面临着政策调控和资金兑付的双重困境。与此同时，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，莫尼塔统计发现截至目前，已有中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20余家信托公司暂停了房地产信托业务。房地产行业主要融资渠道的信托此番再度收紧，房地产行业的资金链将更为紧张。
四是“一房一价”政策将引导购房进入观望期。发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》后莫尼塔调研发现，北京、上海、武汉、山东、河北等地相继发布《商品房销售明码标价实施细则》。对商品房进行明码标价是对消费者知情权的一种尊重，明码标价将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘，在提高供应量的同时稳定市场价格，也能确保房地产市场交易的公平与公正。
五是二、三线城市限购政策将加剧房地产市场的调整。今年7月召开的国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。8月份，住建部出台了二、三线城市住房限购标准，对存在房价上涨较快、成交量增幅较高、外地购房比例较大等情况的城市提出了限购要求，根据标准，秦皇岛、赣州、常德、丹东、烟台、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州、廊坊、保定、扬州、惠州、香河、宜昌、镇江、舟山等城市出台限购的可能性很大，目前已有浙江的台州、衢州出台了首轮限购政策。在开发商资金面偏紧，各地住房库存逐步攀升，部分一线城市的降价苗头已经出现的背景下，对二、三线城市的限购要求将加剧房地产市场的调整。
二、当前房地产市场综合观察和评价
（一）房地产综合景气度分析
从全国房地产开发业综合景气指数（以下简称“国房景气指数”）来看，房地产行业处于景气下行区间。该指数是房地产行业发展变化趋势和变化程度的综合量化指数体系，是由资金来源分类指数、房地产开发投资分类指数等五项指标计算得到的，数值100为景气线，指数数值在100以上说明行业或指标环境处在景气空间。根据国家统计局统计的2010年至2011年7月的国房景气指数（见表1）来看，房地产行业一直处于景气空间，但属于景气下行区间，今年2月有所反弹，但自6、7月又出现连续两月下降。截至7月，国房景气指数为101.5，较去年同期减少3.22，较去年最低值（2010年12月指数数值）减少0.29。
图1：国房景气指数趋势图（2010年2月-2011年7月）
（二）莫尼塔对房地产市场价格情况分析
莫尼塔根据国家统计局最新分析发现，2011年8月，全国百城样本住宅平均价格（见表2）为8880元/平方米，同比上升6.92%，环比上升0.07%。同时，从价格环比趋势（见图2）来看，除了2010年7、8月价格环比下降以外，其他月份价格环比均有所上升，即自2010年9月至今，全国百城样本住宅的平均价格均有一定幅度的上涨，但从上涨幅度来看，直至今年1月份价格上涨的增幅才有所下降，这说明政府调控住宅房屋价格的政策直到今年年初才有所显现，房屋均价虽仍有上涨，但上涨幅度呈逐渐减少的趋势。从价格下跌城市的数量也可以看出，2011年8月，住宅平均价格较7月下跌的城市数量达44个，接近半数，为今年以来的最大值。(莫尼塔分析报告)
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