关键词： 房地产政策 房地产泡沫 房地产金融 宏观调控政策 房地产市场 
内容摘要: 通过利率市场化来改变当前银行信贷不合理的流向及银行信贷需求过度的局面，适当地让银行信贷资金流入实体经济而不是虚拟经济，当前政策是十分明确的　　自从温家宝总理正式提出“适度适时进行预调微调”的宏观调控新提法后，有人预计宏观经济政策有可能松绑。
 
　　通过利率市场化来改变当前银行信贷不合理的流向及银行信贷需求过度的局面，适当地让银行信贷资金流入实体经济而不是虚拟经济，当前政策是十分明确的

　　自从温家宝总理正式提出“适度适时进行预调微调”的宏观调控新提法后，有人预计宏观经济政策有可能松绑。但是宏观微调到底是什么？如何做？市场不同人士理解是不同的。

　　观察国内宏观经济政策的走向，主要得看央行货币政策的动向。可以说，当前央行的货币政策甚至于在未来半年内的货币政策动向，不会有太多的变化。因为，就今年的银行信贷增长的情况而言，市场一直认为总体偏紧，但实际上2011年信贷增长总量仍然可达到7.5万亿元，即不会低于2010年的水平，只不过与2009年过度信贷增长比有所减少。

　　为何今年信贷增长总量不低，但市场普遍会感觉偏紧，最为重要的是当前银行信贷在政府管制下利率过低，或商业银行不能够有效进行风险定价，市场对信贷资源的争夺会十分激烈。而这种信贷资源的争夺中，在政府权力的主导下，中小企业信贷的挤出效应会十分明显。

　　当前货币政策的微调，政府更多地会放在银行信贷的利率市场化上，通过利率市场化来改变当前银行信贷不合理的流向及银行信贷需求过度的局面，适当地让银行信贷资金流入实体经济而不是虚拟经济，当前政策是十分明确的。还有，对于保障性住房政策贷款，政府会有倾向性。

　　对于货币政策的动向，还得看整个经济大势如何变化及CPI的变化。就当前国内外的经济形势来看，尽管欧美国家的经济增长乏力，欧盟国家甚至会出现负增长，尽管国内经济增长速度会比2010年放缓，但今明两年中国经济仍然可保持9%左右的速度增长。但从这两年政府的经济增长目标基本上为8%的角度来看，政府不会再用信用扩张的刺激经济快速增长。也就是说，当前或明年国内经济增长放缓，正是政府经济增长目标所要达到的，是政府宏观经济政策的结果。市场不用过多地担心政府会由于经济增长放缓而出现过度的刺激政策。这就是为何当前的经济政策只是强调微调而已。

　　也就是说，央行的货币政策在短期内(或半年内)不会有太多的改变，货币政策的微调更多的不是银行信贷数量上的增减，而是如何来理顺现行的信贷价格关系，加快利率市场化改革的目标，让商业银行真正成为信贷风险定价的主体，或通过有效的利率机制来调整银行信贷的供求关系及引导信贷的流向。

　　从目前发生的一些情况来看，中央政府对房地产宏观调控的决心是十分坚决的，整个市场政策仍然坚持在国十条和新国八条的基本精神上。国内房地产市场正朝既定的方向前行，比如挤出房地产泡沫、遏制住房的投机炒作需求、加大保障发生住房建设、让房价下降到民众可接受等。特别是最近温家宝总理的讲话，主张房价下降是国家的基本政策，并且房价下降要到民众可接受的水平。

　　在这种情况下，房地产下降及住房市场价格出现周期性调整不可避免。国内房地产市场也开始由投机炒作为主导的市场向居民消费为主导的市场方向转变，房地产市场预期开始发生变化。一些房地产泡沫过大城市的房价开始松动性下降，持续了一年多的住房市场量降价滞的局面也开始在打破等。在这种情况下，地方政府土地财政压力越来越大。因此，不少地方政府也会千方百计地希望突破中央当前房地产宏观调控政策，甚至以早期购房者为了退房而打砸抢来胁持中央政府来改变现行房地产政策等。

　　可以说，种种迹象表明，就当前房地产宏观调控政策，地方政府与中央政府的博弈是十分微妙的。地方政府将是落实中央房地产宏观调控的最大障碍。因为，这些政策的走势与变化不仅决定不同的利益格局，而且也决定了未来中国经济的基本走势。总体上来看，当前房地产政策全面松动或如2008年下半年突然逆转的可能性不大。因为，对当前国内房地产泡沫、房地产金融风险及经济房地产化所带来的严重负面影响，中央政府已经有了基本共识，因此，对房地产市场投机炒作的严厉打击，挤出房地产泡沫及降低房地产金融风险的基本政策不会改变。现在所担心的是，面对越来越大的地方政府土地财政压力，如果中央政府不出新招(比如说征收房地产税)，那么地方政府可能会寻找不同的招数来化解当前的房地产政策。因此，国内房地产政策未来走势将面临巨大的不确定。

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