2011年，以限购为代表的楼市调控政策不断加码。在调控重压之下，房地产市场发生了很多有趣的变化，调控政策对房价、开发商、银行、想买房的人、买到房的人、中介、投资客等各利益主体的影响都有的瞧……
开篇
综述
博弈大戏 高潮迭起
如果要给2011年的中国楼市选一个年度汉字，“变”字很合适——受调控政策影响、开发商、买房人、老业主等各方心态都随着政策千变万化。
今年以来，涉及楼市且影响较大的调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、最高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵，一齐灭火。往年楼市的“金九银十”在今年的高压之下成为房价的拐点，大多数开发商前三季度的业绩都出现下滑，有的甚至面临资金链断裂的风险，在勉力支撑大半年之后纷纷祭出降价招数，回笼资金以求自保。持币观望的买房人似乎看到了希望，但其中不少却遭限购政策“误杀”，被挡在了银行门外；拥有数套房产的投资者错过了高价出货的机会，不得不抓紧抛售；不过比起另外一群买了房的人，炒房客算是幸运的，因为他们只是赚多赚少的问题，而背负了二三十年贷款买房自住的人，在自家房产一夜之间贬值十数万甚至数十万后，抑制不住心中的愤懑，开始找开发商“维权”。
这出楼市博弈大戏，所有戏码都还在上演，最高潮的情节似乎也越来越近了。根据国家统计局12月18日公布的最新数据，11月全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。现在虽然还不能知晓这出大戏将以何种方式收场，其间还会有哪些精彩桥段，但可以肯定的是，所有参演者一起贡献了2011年楼市的高潮迭起。
楼市限购
1月份新“国八条”出炉，中央为今年全国楼市调控定下了总的基调。随后，北京、上海、天津等一线城市在短时期内相继出台楼市限购令；紧接着，几乎所有省会城市及计划单列市都出台了限购措施，并开始向二、三线城市蔓延。据统计，全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策。这些城市近期纷纷表态，明年将延续限购令。
房闹现象
调控重压之下，一些开发商选择了降价，但由此引发了老业主的“维权”——北京通州京贸国际城降价，老业主要求开发商退还差价；龙湖在上海的一个项目因降价，售楼处被砸……类似事件还在全国多个城市上演，被业内称为“房闹”现象。
降价补差价
为了给买房人打气，也为了避免日后纠纷，各地陆续有开发商做出“降价补差价”的承诺，其中以星河湾集团力度最大。12月16日，星河湾集团宣布旗下两个项目下调售价，并掏出6亿元对此前购房的老业主补偿差价。
银行压力测试
11月，时任银监会主席刘明康透露，银监会组织进行的商业银行房地产压力测试结果显示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%。
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【点评】
效果虽然好
争议也不少
从效果来看，限购使得楼市迅速降温，但这剂猛药治标不治本，同时打压了刚性需求。所以相关部委已开始吹风：未来楼市的调控大方向是以房产税等经济手段来代替限购令等行政手段。或许房产税结束试点、正式登台之际，便是限购令退出之时。
【点评】 俺也不想闹 谁痛谁知道
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如果买房时没和开发商签过保价协议，而在房价下跌后要求开发商补退差价或者退房，这样的“维权”于法于理都讲不通。但将心比心，东借西凑花高价买到的房子迅速贬值，十数万甚至数十万的资产瞬间“蒸发”，内心愤懑确实难平。买卖房子和买卖其他商品一样，交易既成不能反悔；买卖房子和买卖其他商品又不太一样，因为房子对大多数人来说代表着婚姻、家庭、幸福和未来。如何处理好房价下调带来的“房闹”现象，需要大智慧。
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【点评】 差价补不补 各有各的理
降价之后开发商到底要不要给老业主补偿差价？这一话题成为今年楼市争论的热点之一。
选择补差价的房企说这是对消费者负责，也是配合政府调控让房价回归合理水平之举；不想补差价的房企则说，补差价是对市场的不负责任，因为违背了契约精神，扰乱了正常的市场秩序，是明目张胆地鼓励炒楼投机。
孰是孰非？站的角度不同，受到的影响不同，观点自然各异。
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【点评】 房价跌多少 银行才困扰
银监会在刘明康治下号称为中国银行业构筑了防范系统性风险的“马其诺防线”，对房地产市场风险的防范自然是重中之重，“能够承受房价下跌40%”的论断彰显了防线的坚固。但上世纪80年代海南楼市泡沫以及2008年的美国次贷危机经验告诉我们，房价下跌对银行的影响，并不是用数学就能简单算清楚的。
绿城“被破产”
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调控重压之下，开发商的生存状态自然引人关注。绿城集团不幸成为被关注的热点。从“海航收购”“信托门”“香港退市”到“地方政府拨款救急”，关于绿城的传言不断；从“董事长宋卫平回应破产传闻”“转让旗下中超球队”到“接洽中投”，绿城自身的新闻不断。
【点评】寒冬来袭 谁先倒下
虽然宋卫平强调“一切都在绿城的可控范围内”，但痴迷足球的他不得不忍痛割爱已投入10多亿的球队，此中无奈，令人唏嘘。就像宋卫平在回应破产传闻的文章中写的那样，“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。今日今时，绿城的难处，是整个行业共同的难处”。
■个例
小刘、莫姐和陈俊
小刘2009年毕业来北京，在一家网络公司做技术研发，没有北京户口，月收入一万多，自觉算得上白领阶层。从去年上半年开始，小刘拿着家里凑的30万元开始找房，看了大半年，在去年9月底的时候看中了一套柳芳附近的二手两居室，刚给房主交了5万定金，北京首套房的首付比例就由两成提高到了三成。如此一来，小刘手头还差10万，不得不作罢，亏了1万定金。今年1月，新“国八条”出炉，媒体、专家纷纷预言，在最严厉楼市调控政策下房价必跌，小刘看了暗自庆幸。但过完年回到北京，小刘听说北京限购了，像自己这样外地户口的北漂，得在北京纳税5年才有资格买房产。这下小刘傻眼了，也彻底断了这几年在北京买房的念头。
莫姐说，小刘没挤上末班车只能怪自己太磨叽。莫姐是一家中介公司的置业顾问，这一年多来都是她领着小刘在看房。去年年底北京车市限购的时候，莫姐就给小刘打电话说赶紧买房，说不定房子也要限购，可当时小刘还在心疼那亏掉了的1万元定金。莫姐说自己当时忙也没顾得上小刘，但她手上很多眼亮的客户都赶在去年底出手了，所以自己去年底几乎天天陪不同的客户在石佛营东里的朝阳区房产交易过户大厅排队，那时候队伍一排就排到了大厅外边。但到了今年，这样的场景就很难见着了，莫姐说今年的情况是一个月不如一个月，三四月份的时候还有一些炒楼的人抛售，也有人接，但下半年买房的、卖房的都选择观望了，十一黄金周的时候自己手头没一个单子。很多北京的房产中介也没熬过今年的“铜九铁十”，选择了关门歇业，莫姐说她所在的公司还好，但自己的业绩下滑得厉害，去年每个月差不多都能拿一万多，现在就两三千凑合着。这几天公司要把莫姐从柳芳店调去安定门店，莫姐就请了几天假在家里歇着，要是搁以往，年底是她最忙的时候。
闲着的还有陈俊。陈俊是北京浙江商会的副会长，在北京有好几套房，也就是人们眼中的炒家。上半年北京出台限购措施的时候，陈俊每接受一次媒体采访都要炮轰一次，说限购政策没有法律依据。等到三四月份的时候，陈俊挂出了在北三环的两处房产，但每套价格从300万降到280万再降到260万还是无人问津。后来陈俊干脆把这两套房子租了出去，跑到石家庄去“考察”。好景不长，7月份限购措施铺向二三线城市，石家庄也开始限购了。陈俊只好再转移，跑到河北正定县“考察”。陈俊说，自己准备过完年组织70来人的浙江投资团去正定县开发房地产。
保障房提速
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2011年，我国保障性住房建设规模创历史之最。截至10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前一个月完成目标任务。
【点评】房要建好 更要分好
长期来看，保障房建设还存在着对资金吸引力较低以及公平分配等诸多问题。保障房建设投入周期长，资本回报率偏低，单靠财政支持将难以为继；另一方面，“开宝马奔驰住保障房”的消息在各地不时曝出，如果不解决好资格及分配问题，可能会令保障房的建设目的与效果南辕北辙。
地方政府救市
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此前被质疑“泡沫”的内蒙古鄂尔多斯楼市，今年传出崩盘的消息。继鄂尔多斯东胜区斥资回购房地产用做保障性住房建设之后，覆盖鄂尔多斯全市的“全面救市计划”12月终于开闸。
【点评】救或不救 是个问题
楼市调控以来，三亚、鄂尔多斯等此前楼市异常火爆的地区出现了市场大幅萎缩的局面。特别是限购之后，买房人着急、卖房人着急、开发商着急，地方政府也一样着急。虽然很多城市表态继续执行楼市限购政策不放松，但相信对于很多吃惯了“土地财政”的地方政府来说，救市还是不救都是一个两难的命题。
一潘
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10月6日，乔布斯去世。潘石屹发的一条微博遭到网友调侃。网友们还创造性地发掘出了新的房价计量单位“潘”，并在网上“铸币发行”。
【点评】楼市挺冷 潘总挺火
人们消费不起房子，但可以“消费”开发商。在今年市场凋敝了无生趣的情况下，幸好还有任志强、潘石屹等一批“地产艺人”。越来越有喜感的潘石屹凭借一己之力，提升了国内房地产行业娱乐大众的服务水平。
2012，楼市会怎样
展望
如果说世事皆有轮回，那么中国房地产业的轮回特征相当鲜明。回顾过去几年的房地产市场，2008年全面萧条，2009年报复性反弹，2010年高位盘整，2011年渐趋衰退。2012年又将是一片萧条。
首先，从政策面分析。12月召开的中央经济工作会议提出“稳中求进”：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。两大政策与2010年经济工作会议中的表述一致，内涵却有所不同：保增长的重要性盖过了抑通胀，预期政策将稳中趋松。房地产政策依然从紧，会议提出：2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。随着2012年房价控制效果的逐步显现，房地产政策同样将稳中趋松。
2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心。预期2012年这三类政策将有所变化。一是限贷，2011年底部分银行已经拉开房贷松动的序幕，首套房贷利率及首付下调已成必然，随后二套房贷政策也有松动的可能性，但三套房禁限政策估计全年都难放开；二是限购，2012年预计部分城市或放松或退出限购，部分城市或以房产税替代限购令；三是限价，随着房价持续下跌，2012年各地继续限价的压力变小，即便中央继续要求各地制定房价控制目标，也并无太大的现实意义。
其次，房地产建设速度将会明显回落。2011年前11月，全国房地产开发企业新开工面积同比增长20.5%，表现还算平稳，其中1000万套保障房起到了“托底”作用。一方面，随着很多开发企业经营收缩，购地量大幅减少，部分项目缓工，商品房新开工量将减少；另一方面，2012年原计划新开工1000万套保障房的指标也将有所下调。两个因素叠加，导致2012年新开工量增幅可能出现负增长。考虑到时间差，这将影响到2013-2014年的商品住宅供应。
再次，房地产市场将比2011年更差。2011年前11个月全国新建商品住宅销售面积同比增长7.5%，估计全年增幅为6%左右；2012年这一增幅还将继续下滑，二三季度将出现负增长，全年将基本与2011年持平(或小增小减)。2012年上半年，可售商品住宅存量还将继续增加，企业资金链继续紧缩，降价压力难以显著减轻，下半年库存压力才可能有所减轻。所以，70个大中城市的房价还将继续环比下跌，预期下半年会慢慢企稳、筑底、复苏。若看全国商品住宅成交均价，则可能出现小幅的年度负增长。
总而言之，2012年全国房地产市场整体态势将略差于2011年，不过已步入市场调整的后半段，生机在危机中酝酿，上升力量在萧条中积蓄，并将在下半年有所显现。如果说2011年楼市是在秋风瑟瑟中一步步进入冬天的话，那么2012年将是在冬天里等待春天的来临。
声音
地产业头顶两座大山
潘石屹12月12日在《财经》杂志发表署名文章称，对地产业而言，有两个政策成悬置其头顶上两座大山：限购及保障房建设。限购令是政府的休克疗法，如同麻醉药，先把市场麻醉再来做手术。房价速冻后，政府大规模兴建保障房。等到3600万套保障房建成，巨大供应量将令房价失去上涨基础。中国房地产业正处于一个前所未有的不确定局势之中。
SOHO中国董事长潘石屹
报复性反弹很难再现
12月16日，黄怒波在接受媒体采访时称，中国目前的住宅产业鱼龙混杂，市场环境不好，存在各种问题。住宅产业的游戏规则或将发生改变，房价不大可能在这轮宏观调控后再次出现报复性反弹。
中坤集团董事长黄怒波
任志强们吃肉还骂娘
住建部政策研究中心副主任王珏林
在12月举办的“财经年会”分论坛上，王珏林与任志强同台PK。王珏林表示，房地产市场是政府培育起来的，“任志强们”的发展也是政府给的，任志强就是敢说，但基本都是乱说。吃了肉还骂娘，挣了钱还不满意。
大事记
新“国八条”
1月26日，国务院确定了包括“各地公布房价控制目标”“二套房首付款比例提至60%”在内的8项楼市调控政策，被称为新“国八条”。
房产税试点
1月27日，上海、重庆推行房产税试点，其中重庆是国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。
“京十五条”
2月16日，北京公布了“国八条”在京落地的“京十五条”房地产宏观调控政策。此后北京市还规定，从5月1日起对已有一套房的本市居民限购一套房，已有两套房的本地人和已有一套房的外地人暂停购房。
一房一价
3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。
房价控制目标
到3月31日，全国有608个城市公布了年度新建住房价格控制目标。北京市在3月29日公布的房价控制目标为：2011年新建普通住房价格要与2010年相比稳中有降。
土地招拍挂改革
5月，国土资源部制定并发放《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》。此前国土部曾表示，招拍挂制度要改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。
二三线城市限购
8月25日，浙江省台州市发布楼市限购措施，由此拉开了二、三线城市限购的序幕。
婚姻法司法解释
8月12日，最高人民法院通报关于婚姻法的司法解释，其中首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，但应对参与还贷的配偶给予公平合理的补偿。此后，财政部和国家税务总局发出通知，宣布婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
楼市调控不动摇
12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
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