2011年的昆明楼市，在宏观调控的背景下，市场风起云涌。是等待政策变化，还是主动寻机突围？开发商们的内心极为纠结。
2011年，对于经历了限购令、利率调整、首付提高等一系列调控政策“洗礼”的昆明楼市来说，观望与促销、降价与维权轮番上演，开发商、购房者，卖家与买家，轮流掌握着博弈、妥协的话语权。
2011年，对于昆明房地产市场的开发商来说，也是意义非凡的一年。他们经历了品牌房企的混战，多个楼盘推出、加剧的市场竞争；也经历了市场的浓厚观望、资金链的紧绷；还经历了抱团发展，应对市场变化……在此，云信黄金楼市记者对昆明开发商在2011年的种种表现进行盘点。
对于这段不寻常的时期，应该说：“这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代。”大浪淘沙式的残酷洗礼，将留给市场一个健康有序和理性的地产环境。昆明楼市期盼着2012的到来，昆明开发商期盼着新的爆发点到来。
关键词 营销
严峻调控下 房企积极“应战”
与2008年的昆明楼市的剧变不同，在2011年市场下，越来越多的开发商一反过去规避“限购”而敢于直面市场，将营销节点把控与定价策略调节，取得了较为理想的跑量效果。
首先是营销方式，2011年昆明各大开发商除了利用周末，或是特定节日如春节、国庆举行贺岁、看房团等精彩纷呈的活动之外，还结合自身项目特点与企业形象开展颇受购房者欢迎的活动。如俊发地产联动俊发中心、时光俊园、金色俊园等旗下物业，与业主一起开展“地球1小时”环保活动，以“熄灯1小时”向社会发出环保低碳倡议；或者是红星国际利用夏日的契机，举办了激情冰淇淋盛宴活动。不可否认，这些开发商都在很大程度上，维系了与客户业主之间的感情。早前，动作不断的经典双城在启动了“500万元青年置业计划”活动后，还举行了“我心中的双城”绘画大赛。一系列的活动，为经典双城赚足了眼球，积累了众多客户，为此后的开盘销售预热。
除了在营销方式积极推广之外，昆明不少开发商着力于来年的发展，在2011年度加快资金回笼步伐，实施实质性的价格下调以换取资金的吸收。8月6日，云南本土标杆房企俊发地产，以滨江俊园二期莱茵组团20%的降价幅度率先顺势让利。俊发地产营销策划管理中心总监苏欣泉曾表示，让利的目的不仅是单纯的促销，而是提振市场的信心。开盘当天，场面异常火爆，近千余客户莅临滨江俊园售楼部现场，首日热销80%，销售金额达5.5亿元，再次印证了高性价比对于市场的号召力。
去年12月中旬，欢乐城一期海运花园高调提出“终结地产暴利，零利润上市，铁低价开盘”的销售口号，此举在昆明楼市年末集中开盘的大潮中，成为众人关注的焦点。开发商“以价换量”的营销方式，对于观望已久的购房者来说，无疑是一次抄底楼市的绝佳机会。
关键词 发展
“上山下乡” “走出去”谋长远
一线房企进入昆明的同时，也有深耕于昆明的实力企业实施“走出去”，以谋求更长远的发展。在进行异地扩张的企业中，俊发地产、实力集团等房企都提出异地开发的愿景。其中，去年5月11日，俊发地产在昆明宣布了2011年七盘联动的战略布局(包括七彩俊园、滨江俊园二期、空间俊园、香樟俊园三期、金尚俊园、俊发假日街和滇池1号项目)。6月10日，便传来了俊发地产成都拿地的消息。俊发地产的全国战略，随着这一次进军成都正式启幕。
作为昆明地产的领头羊，俊发地产将西南片区重要城市作为战略目标，结合市场区域逐步完成西南核心城市布局。此外，公司还将根据市场区域，先后进入环渤海、长三角、珠三角重点城市，整合外资企业的优势，与东盟布点，先期进入稳定的市场。此前，苏欣泉就曾向媒体透露，俊发地产已经确定“立足昆滇、深耕云南、布局全国、牵手东盟”的战略。
所谓“英雄所见略同”，实力集团总裁张娅女士也曾表示，在未来的发展战略部署，实力集团将“以昆明为核心，辐射州市。以城市高级住宅、旅游地产、商业物业三驾马车的发展模式，推动实力集团实现新一轮的跨越式发展。”
做大做强，是昆滇房企永续经营的创新理念。目前，昆明越来越多的一、二级房地产资质开发企业纷纷“上山下乡”，转战州市地产市场。“往外走”成为房企发展的一种必然选择。
关键词 品质
住宅产品设计 居住品质不可或缺
步入2011年，随着竞争的加剧，品质成为众多开发商占领市场的法宝，而住宅产品的设计更是竞争的排头兵，比如建筑外立面的设计、精装修的设计、景观布局等，同时在室内设计上更多地考虑居住者的实际使用感受，户型的设计以及适合项目定位的一些特点设计。
除了产品的视觉设计，项目的整体居住品质同样不可或缺。比如，滨江俊园二期推出的塞纳组团，项目的高端品质以其配备的产品最为惹眼。从市场价约15000元的科宝·博洛尼橱柜，2000元的方太燃气灶、4000元的微波炉，再到5000元的老板油烟机，2000元的弗兰卡水槽，或者是6000元的TOTO马桶和1300元的松下浴霸，美轮美奂的装饰设计下，配送的高品质产品，也在营造着产品的口碑。
作为云南首个绿色三星社区，万科白沙润园开放的3万平方米超大示范区，带给购房者和同行“赏心悦目”的观感。润园系列是市场上公认“最万科”的产品系列，作为全国的第九座润园——万科白沙润园顺应云南的风土人情，在设计上借鉴丽江古镇 “四方街”院落居住的理念，用九坊成园的造园手法营造出移步换景的居住体验，将云南本地居民生活习俗、居住习惯、气候、人文等一系列因素融入白沙润园，将产品设计与居住环境和谐相融，当属云南人居精髓上佳之作。
调控不松动 点燃楼市烽火
“不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。”用鲁迅先生的这句话来概括2011年的昆明楼市，恐怕最为贴切不过了。进入9月下旬，“具有楼市风向标意义”的2011昆明房交会过后，寥寥可数的客户积累量，让更多的房企意识到，必须放弃幻想。越来越多的人相信，要“活着”，没有比打价格战更为有效和直接。于是，昆明楼市烽火就此点燃。
除了大张旗鼓推出特惠房源外，不少开发商借助各种名义送出折扣优惠。虽然表面上报价并没有明显变化，但通过各种名义让消费者拿到了实实在在的优惠。年底，同德·锦江嘉园推出项目御锦楼王物业的同时，还携手云南中致远汽车销售集团有限公司联合举办“同德·锦江嘉园，买房赠同德纪念版·斯柯达晶锐车房联动活动”。据了解，凡于10月17日至12月31日，购买同德·锦江嘉园指定户型的客户，均可获赠“同德纪念版斯柯达晶锐”品牌轿车永久使用权。而由银海地产打造的银海·樱花语，不仅一步到位、统一装修，同时为青年首次选房推出“新青年置业计划”——送装修费用6.5折扣的豪华装修大礼包。此外，成为银海·樱花语业主，不需要缴纳“市场价格”1万元左右的(煤气、有线电视、宽带等)配套费，还安装市场价约4000-5000元左右的太阳能。
种种迹象表明，在房地产一系列高压政策的调控下，房企纷纷开始谋变。明降也好，暗降也罢，促销力度的加大，不仅能使房企快速回笼资金，同时还有助于确保其经营性盈利。
在史上最严厉调控政策颁布实施将满一年之后，2012年的昆明楼市，是否会变得更加扑朔迷离，依旧令人期待不已。然而在2011这不平凡的一年，昆明各房企却展现出了新政发布与竞争激烈的市场环境下各自的生存之道，丰富了市场的构成，也为行业提供了鲜明的参考榜样。
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