中国网观点中国独家采访国家行政学院咨询部研究员王小广

　　观点中国：曾经看到您的一条微博，今年的房地产调控政策是已经有了一些效果，但效果并不是很好？

　　王小广：房地产调控效果不明显，这是我一直的判断。

　　观点中国：为什么？

　　王小广：我们对房地产的调控一直是相当温柔的，既打又安抚，实质性的力度大的措施基本没有出台。限购也没有什么明显效果，反而加剧其他区域的房价上涨。

　　观点中国：为什么您认为限购反而加剧了房价上涨？

　　王小广：限购的都是投资性住房需求，没有限制第一套房的，甚至第二套房都没有限制，只限第三套房。那么，北京限购了，反正我有钱，既然银行贷款给我贴两个点，我用贷款到河北廊坊去买。

　　观点中国：这就导致了二三线城市的房价上涨。

　　王小广：为什么廊坊价格涨那么高？是限购政策导致的。廊坊又限购了，那好，山西就涨了。反正我买房不是为了住，而是为了投资赚钱，谁涨上去了我就去买。所以限购有作用吗？

　　观点中国：您觉得什么政策才能有效限制房价？

　　王小广：抑制投资最好的办法是让投资人赚不了钱。利率不光是没有升，而是实际利率负值越来越大，这不可能抑制投机需求。更重要的我们在房地产发展中没有约束机制，即税收调节杠杆。第一，投资的收益交不交税很重要，企业有税，个人有税，就炒房人没有税。2008年在北京花100万买一套房子，到了2009年就变成两百万，要是变现的话赚了一百万，一分钱的税不交，也没有风险。房价怎么能控制住？我打个比喻，中国房地产是一辆车子，它只有发动机，没有刹车系统。刚才讲的这些调控，根本就不是刹车，充其量是离合器带一带而已，没有刹车。

　　第二个“刹车”，就是所谓的保有环节增收税。我们在1998年房改时没有设置这一税种，因而，成为法律的障碍，房子也就难以有效调控。

　　观点中国：您预测2012年的房价会涨还是会跌？幅度有多大？

　　王小广：我想2012年要跌10-20%，至少是10%这是没有问题的。

　　观点中国：您预测的依据是什么？

　　王小广：原因就是资金，资金是决定房价涨不涨的原因，包括宏观资金链和流向房地产的资金。因为整个金融环境将是紧缩的，内在的紧缩大于外生的放松，因此，房地产企业会面临资金紧缩的外部环境。第二个层面是房地产资金流的变化，最近三个月的数据表明，流入房地产的资金在大幅减少。这两个方面的变化必须导致房地产资金链的严重紧张，从而导致房价拐点下调萎缩。

　　还有预期的逆转正在形成，还有房地产周期的作用，我想房地产拐点这次真的要来了，房地产调整将不是短期的趋势，而是一种长期趋势，我们要清楚地认识到这点，不要人为的保房地产，要顺其自然，房地产逐步破灭，回归理性，是好事。

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