时间：2012年1月-2月关键词：低迷、观望
春天来了，但房地产市场的寒冬仍在继续。一方面，节后首周北京住宅市场成交延续节前的低迷，另一方面，节后仅有一个项目入市，开发商推盘意愿维持低位，多数项目降价动力不足。供需双方的“不给力”，让今年年初的北京楼市迷雾重重、走势难辨。
龙年开局不利
据中原地产统计显示，节后首周(1月30日-2月5日)北京新建住宅网签成交量790套，其中期房网签705套，现房网签85套，剔除政策性住房(两限房、经适房)仅成交281套，除去春节等黄金周，创周成交历史新低。此外，本周商品住宅期房成交均价为18557元/平方米，环比下降11.4%。
二手房方面，上周二手住宅网签成交量648套，住宅网签成交面积5.48万平方米，套均面积84.5平米/套，与节前一周相比下降17.45%，而与去年春节后首周相比下降84.41%，二手房成交量继续探底。
另据链家地产统计，2月首周仅一个项目入市，供应住宅240套。自2011年12月第四周以来，北京仅7个项目入市，供应量1264套，近几周新房供应整体呈现下降趋势，且缺少纯新盘。
多位业内人士认为，当前开发商推盘意愿低、供应量大幅减少使得购房者可选择空间减小，这是节后成交未现回温的主要原因之一。另外，从市场需求情况来看，目前政策所传达出的从严信号使得购房者对于2012年房价预期持续下降，因此大多数购房者在年初继续选择观望。
宁滞销不降价
除了推盘意愿下降，在整体环境尚未明朗之前，年初开发商降价动力也普遍不足。据链家地产市场研究部统计，2011年下半年以来入市的项目中，有85个项目在1月实现成交，其中有41个项目的成交价格较开盘当月售价出现下降，平均降幅为6%。其中降幅10%以上的项目有8个，不足5%的项目有26个，持续降价趋势并不明朗。
此外，据北京中原市场研究部统计数据显示，预期在2月开盘的项目目前仅有15个，在这些项目中，除3个项目延续老项目定价外，其他项目目前均难以确定开盘售价。
链家地产市场研究部冯联联认为，年初房企的降价和推盘意愿都较低，观望情绪浓厚。虽然今年北京调控继续执行，但也传出促进刚需购房以及房价软着陆的信号，目前还未出现政策微调迹象，买卖双方对于未来政策方向以及房价走势的判断仍不明朗。
房企备战3月
在市场开局整体呈现低迷格局之下，通州、亦庄等部分郊区市场交易却乍现回暖，交易类型以总价低的小户型为主，刚需群体仍是市场需求主体。此外，一些提早进行价格调整的项目，在今年开局便收获不错的成绩。据亚豪机构数据显示，从上周北京市商品住宅成交排名中可以看出，持续降价促销项目的成交占据了目前市场的主导，其中中弘北京像素与龙湖时代天街上周分别成交22套、14套，成交均价分别为13571元/平方米、11084元/平方米，均为所在区域内的“底价”项目。
多家机构都曾预测2月将有20个左右的项目入市，但是从上周仅1个项目入市量的情况来看，这一数量将很难达到。亚豪机构副总经理高姗认为，2012年已经过去了一个月，从政策信号导向与实际市场成交情况来看，都不容乐观，项目入市意愿也普遍低迷，预计开盘项目当中部分处于办理开盘手续过程当中，而另一部分还处于蓄客阶段。无论是主动还是被动推迟开盘，其目的多是在等待今年3月两会当中对于房地产市场发展的定位与导向信号，因此预计北京住宅市场的供应将在3月之后才能恢复正常。
■住宅市场
供需双方“不给力”
北京住宅市场春节后首周依然延续节前的低迷状态。对此，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，目前住宅市场上，购房者观望情绪不断加深，购房谨慎，再加之开发商对成交量和价格看空，谨慎推出，所以春节前后市场表现出前所未有的疲软，供应和需求一致呈现颓势。
市场不买单
对于不少在售楼盘的销售人员来说，2012年的春节假期尤其漫长。“往年市场好的时候，节后上班时间就会早一点”，房山某在售楼盘销售人员告诉记者，今年元宵节过后，销售人员才会陆续到位。
在限购政策不放开、贷款难度逐渐增加的情况下，市场自住需求购买力较弱，部分供应量大的项目在年初就开始进行明显的促销以换取销量。2012年伊始，房山就一改2011年“偷偷摸摸”降价的作风，许多开发商开始明确推出优惠打折措施来吸引购房者眼球，其中，首开熙悦山推出13000元/平方米的低价，金地朗悦也推出14800元/平方米的特价房，不过，记者在长阳、良乡等房山楼市热点区域调查时发现，虽然春节已过，但市场仍处于成交淡季时期，房企的成交和推盘规模仍较小。
不过，北京中原地产市场研究部研究总监张大伟表示，房山区域是最近几年北京住宅市场的最主要供应区域，特别是最近三年的土地供应占据比例接近20%，未来1-2年的住宅供应量可能会超过3万套，在限购政策不放开，而且贷款难度逐渐增加的情况下，区域内自住需求购买力比较弱，部分供应量大的项目可能有明显的促销以换取销量。
尚未推出新销售计划
从2009年点燃土地市场开始，大兴就成为北京最活跃的区域之一，黄村以北的新城北区和五环内的西红门组成的“兴北板块”，成为知名房企争抢的热点地块。不过，目前兴北板块各大售楼处却一改往日的喧嚣，当地一家房企销售人员向记者表示，该区域购房者中外地人占很大比例，春节期间由于看房买房客户有许多回家过年，因此目前尚没有推出新的销售计划，目前的优惠措施基本上与1月相同。
随着区域内几条地铁线的运营，大兴区域逐渐成熟，相对其他通州等其他区域而言，配套和交通都比较到位，但随着调控政策的影响以及供应的增加，部分项目价格出现明显波动，整体来说，目前大兴市场促销项目明显增加，但是有实际割肉的项目并不多。
这一现象也同样出现在大兴。位于昌平某在售商住项目在节后迎来不少看房人，“绝大多数看房人是冲着不限购和总价低而来的”，销售人员对记者表示。这些优惠措施与年前基本相同，对于今年能否出台新的优惠政策，该销售人员表示“尚不确定”。
热点项目逆市涨价
尽管整体市场低迷，不过一些热点项目依旧人气颇高。继一期火爆开盘之后，2011年12月11日位于大兴的龙湖时代天街再度开盘，此次对外销售的是东区8号楼和东区10号楼，户型为两居85平方米以及四居130-168平方米。作为大兴的明星项目，记者近日走访售楼现场发现，售楼处还是有不少前来咨询和办理买房手续的看房者。该项目销售人员告诉记者，目前除了少量1.18万房源外，在售主力户型为6号楼王项目，均价在1.4万元/平方米，较前期开盘价格略有上涨。
出货到一定程度之后开始涨价的项目，还有首开国风美唐，该项目前期开盘均价约为17000-19000元/平方米，自其去年10月开盘至今已成交424套，但目前成交均价基本集中在18000-20000元/平方米，平均每平方米上涨了1000元。
■郊区市场
虽然市场开局整体呈现低迷格局，但伴随节后返京潮，看房人数较节前明显回升，部分郊区市场交易乍现回暖。
部分郊区初现回暖
通州
“价格落一点，买的人就多一点”
刚从南方老家过完春节回京没几天的小韩，嘴角干裂，鲜血不时渗出。“年后看房人数比年前多了不少，最近挺忙的，整天带客户在外面跑”。眼前的小韩只有26岁，但是一看就知道是个能吃苦、有责任心的员工。
小韩所在的房地产中介公司位于通州北苑地铁附近，他告诉记者，目前来看房买房的客户一般是刚需型的年轻人居多，很多是刚刚存够了钱准备结婚的首次置业者，对于价格极为敏感，所以总价低的小户型房源比较紧俏。
位于管庄附近某中介公司员工林宁也告诉记者，最近两天自己所在门店就刚刚成交了两套小户型房源，总价分别为108万元和90万元。“先看房子，看上的话价格还能再谈”，小韩和林宁都如此表示。林宁告诉记者，自己门店刚刚成交的两套房源，成交价都要比挂牌价低3万-4万元，“春节后的价格比节前稍微落了一点，议价空间也增大了一些，只要价格落一点，买的人就会多一点”，林宁说，“我们也会劝业主进行适当的降价，要不房子真的不好卖。”
不过，上述两位经纪人都告诉记者，跟新房普遍降价打折不同的是，二手房市场并没有出现集体降价，目前降价的房源主要是户型朝向稍差或者业主急需用钱的情况，而为数不少的业主，在看到市场转冷之后，就纷纷撤销挂牌，转售为租。
通州一些在售新盘也同样存在“降得多买得多”的局面。通州北苑城铁附近某在售楼盘，目前推出部分房源总房款折后再减10万元的优惠活动，据销售人员介绍，目前这种有优惠的房源受关注度较高，记者在售楼处也发现，来咨询的购房人均是针对这部分房源。
亦庄
刚需支撑房价坚挺
记者在亦庄调查中发现，充分科学的规划使亦庄受益良多，宽阔而干净的街道、安静而惬意的环境，再加上众多企业的入驻，亦庄俨然成为一个功能完整的小城市。
记者在亦庄镇政府附近的鑫尊地产门店了解到，亦庄的二手房价较为坚挺，该店一位工作人员告诉记者，虽然亦庄和旧宫相比位置较远，但不少人还是看重亦庄未来的发展前景而选择在此置业。亦庄的轨道交通也非常便捷，并且关键是政府的规划让购房者能预期到亦庄未来的上升空间，所以这块的房价其实并不低。
据了解，因社区不同和房龄不同，亦庄二手房的价格有较大差异。其中较为普通的老社区房价略低，均价大概在1.5万元/平方米左右，而位于核心区的高档新社区则价格较高，每平方米大概在两万元以上。
受春节假期的影响，亦庄目前的成交量还没有明显回暖。亦庄某中介门店经理告诉记者，节后第一周成交单数仅为个位数，同样位于亦庄的鑫尊地产某门店工作人员也表示，目前有购房意向的客户仅有2-3组，仍在洽谈中。
■租赁市场
与年初住房买卖市场的低迷相比，住房租赁市场已经开始走出低谷，逐渐回暖升温。
租赁市场升温
“大年初七初八左右我们就差不多都回来开工了，年后租赁的小高峰到了，现在我们门店一天要接不少租赁的单子”，21世纪不动产亦庄天华园加盟店的一位工作人员对记者表示。记者在该门店停留的短暂时间里，看到不少租房人进出，和年前相比，门店经纪人明显忙碌很多。
另外让记者意外的是，目前亦庄一套普通一居室租金约在2000元/月，这和三环位置的房屋租金相差无几。鑫尊地产国融国际店的一位经纪人告诉记者，目前在房屋租赁方面最重要的不是地段，而是需求量，亦庄有大量的企业入驻，这意味着工作人员非常多，市场需求巨大，使该区域的租赁价格不断攀升。
城区的租赁市场回暖现象也非常明显。近日，记者在朝阳区左家庄附近的部分二手房门店看到，不少租房人前来咨询，而门店经纪人也忙着带客户看房。我爱我家某门店的工作人员表示，从年初上班到现在，每天都有不少组租房客户，成交量较年前大大提升。
根据链家地产市场研究部统计，受春节提前的缘故，今年1月北京租赁市场成交量环比下降30%，同比去年下降10%。不过，从1月29日春节长假结束后，租赁单日客源量较节前增长74%。链家地产首席分析师张月认为，随着节后新增外地人口的进京以及外地租客返京，节后客源量出现明显提升，与往年春节前后相比仍属于正常现象。虽然当前增加的市场需求难以在短期内转化为实际成交，但根据以往经验来看，通过一到两周的成交周期，2月租赁市场将会逐渐转旺。
统计显示，1月北京平均租金为3450元，与去年12月相比基本持平，目前虽然租赁成交量有所攀升，但租金水平仍保持平稳，尚未出现明显上涨。（记者 潘秀林 桂瑰 邢飞）
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