从南京房价调整周期规律来看，历史数据显示，M2规模指数与房价指数高度相关，M2同比增速见底后5个月，房价同比增速触底。\"
称作史上\"最严\"楼市调控政策持续即将两年，饱受争议的限购政策也满一年，面对着商品房投资下滑，成交量萎缩，土地流拍等现状，苦熬中的开发商该如何突围？胶着的市场该如何破局？日前，网尚研究机构发布2012年楼市走势运行报告揭示楼市今年走势。
关键词：有条件
关键词：全面
下半年或将有条件放松调控
随着存款准备金率下调、部分城市公积金额度提升、首套房利率下调等情况的相继出现，关于调控政策是否会放松以及何时放松的讨论日趋热烈。
网尚研究机构总经理、365地产研究院院长李智在接受记者采访时认为，从全年来看，上半年，从中央层面分析，楼市调控仍然维持从紧的基调，但地方及相关部委会在微调上下功夫。下半年在满足下面两个条件情况下，将会倒逼中央政策转向，在此前提下，中央也可能会有条件的放松调控：一，按当前态势，房价再跌半年左右，应能初步达到预期效果，也可以解释为房价阶段性达到合理水平；二，欧债危机恶化，国内经济继续下探，\"保八\"遇到困难，预期年中或三季度将是政策变化的一个重要的时间窗口，但即使这样，也只是调控政策适度放松，而不是放开。在此前提下，下半年房地产市场将会出现筑底、盘整、复苏。对于开发企业来说，上半年仍然是最难熬的一段时间；对于购房人而言，较好的购房时机已不再遥远。当然，也有可能上半年地方博弈成功，楼市上半年率先筑底，盘整，下半年保持盘整、复苏态势，2013年趋势有所向上。
从行业政策来看，调控政策将维持敏感而稳定的总体基调，但考虑到上半年经济增速下滑或超预期及近期人民币出现贬值预期等因素，首置人群或将迎来政策的结构性放松机会，此外，房产税实施范围或将进一步扩大，有望成为取消限购、限贷政策的前提性政策。
关键词：全面
预计下半年房价全面筑底
从南京房价调整周期规律来看，历史数据显示，M2规模指数与房价指数高度相关，M2同比增速见底后5个月，房价同比增速触底。去年11月M2同比增速为12.7%，创出年内新低，从12月央行下调存款准备金率的角度来看，当前M2同比增速已基本处于底部区域，如果M2同比增速在未来1-2个月内见底，则房价阶段性低点或将出现在2012年二季度，但如果M2同比增速在3-5月见底，则房价阶段性低点或将延迟至2012年的8-10月出现。
据李智介绍，目前，我市房价估值已接近历史底部区域，预计后期房价全局性下降空间有限。从刚性需求购买力估值（房价收入比）角度来看，11月该数值为11.56，较历史低点仍有11%左右的理论下调空间，但如果考虑到房价长期上升趋势若出现调整，则刚性需求购买力估值将面临系统性下移风险。
从房价实际运行看，2011年，主要以刚需盘、郊区盘为主的部分楼盘，出现约20%-30%左右的深度跌幅，促进了成交量放大，并出现一、二手房价格倒挂现象，但高价盘、高档盘虽然成交量下滑明显，但房价跌幅弱于刚需盘，2012年上半年，不排除个别楼盘为促进成交，会有补跌行情出现的可能，幅度在15%-20%左右。刚需盘反而跌幅有限，率先进入盘整、筑底期，优惠举措也只会阶段性出现。按正常推测，下半年会进入楼市价格全面筑底期。
关键词：刚需
上半年仍是刚需买房最好时机
历次调控显示，刚性需求是市场真正的支撑力量，根据网尚机构的统计，2008年7-11月及2011年5-11月作为市场最为困难的阶段，其住宅月度成交量依旧保持在25万-35万m2，约合日均成交量在80-120套之间。
今年1月前两周，南京市日均住宅成交套数在87套左右，基本接近历史最低成交水平。尽管存在年初信贷额度相对宽裕等利好因素，但在宏观政策不出现大逆转的前提下，预计改善性需求及投资、投机型需求短期难以集中释放，成交主力依旧是刚性需求，上半年住宅成交量保持稳定是大概率事件；随着价格逐步止跌、企稳及政策放松预期的加强，预计二、三季度部分场外观望的改善性需求进入市场，届时成交量或将增加。
对于买房人来说，真正的买房时机到底何时才能出现？李智借用股市中\"左侧交易\"与\"右侧交易\"来说明买房时机问题。左侧交易与右侧交易，是在证券交易市场中较常用的一种买卖操作法则。在股价下跌时，以股价底部为界，凡在底部左侧就低吸者，属左侧交易，而在见底回升后的追涨，属右侧交易，两者各有利弊。
他认为，房市与股市既有类似也有不同之处，为了表达形象，以股市术语解释房市：大盘底部并不代表个股底部，所以他建议，从购房经验看，刚性自住者最好选择左侧交易，价格是赚是亏不重要，买到满意房子最重要。\"因此，2012年整个一年，特别是上半年仍然是刚性买房者最好的买房时机。\"
■快报记者 费婕
行情播报
近期商品房
换手率高企
开发商：宁愿换房，不想退房
截至2月8日，根据南京市退换房换手套次排行榜，在近90天内，全市11家楼盘的退换房源总量达572套。托乐嘉花园、万科金色领域、旭日爱上城、威尼斯水城、中海凤凰熙岸等皆榜上有名，其中不少楼盘都是近期的热销楼盘。在这11家上榜楼盘中，有8家楼盘的换手率在10%左右，退房套数最多的一家多达71套。
与以往退换房套次高企时个别楼盘动辄20%~30%的换手率相比，上述数据相对平稳。但业内人士也表示，一般来说，换手率控制在5%以下比较正常。
记者在调查中发现，与去年限购、限贷政策\"卡住\"购房需求、成为导致退换房的主因有所不同，不少开发商都表示，他们对购房人购房资格的审核更加严格，\"从开具购房证明到贷款审核，我们都会事先了解得非常清楚\"，而据城南某开发商负责人透露，目前更名以及延期签约是导致其换手率增加的原因。
记者了解到，目前购房，首先需要开具购房证明，在确定具有购房资格后才可以认购房源，再签订合同，最后进行鉴证。在这个过程中，如果出现以下三种情况，都会增加退换房数字：第一，认购完房源后，购房人在正式签合同的时候要求换名；第二，在签订合同后到鉴证之前这个期间内，购房人要求加名字或者改名字；第三，在开发商规定的签约期间内未能如期签约。
城东某热销盘的相关负责人就表示换名以及增减名字是导致其换手套次增加的原因。而城南这位开发商负责人则更进一步透露，一般开发商都会指定一个5~7天的签约期。但在实际操作过程中，有购房人会因为手头资金紧张或者其他一些原因，往往不会按时签约，直接导致\"卖得越多，换手率越高\"。
而江北一开发商则坦然承认换手率高涨主要是因为换房，\"今年新开的楼栋比去年要低了近1000元/平米，去年年初的一些购房人看到新房价格低，就提出换房要求，\"他表示，开发商非常不愿意退房，\"毕竟现在市场也不好，退房对于开发商来说就是损失，\"但能够接受购房人换房，前提是\"换大不换小\"。而换房的直接结果就是导致退换房换手套次的增加。
另悉，1月份，南京楼市成交2202套，比去年同期下滑约7成，整体仍然处于低迷的状态。
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