自升级版楼市限购令执行一年来，价格下跌、成交萎缩成为北京房地产市场的主旋律，在政策力度短期难以加码的情况下，市场和政策面均出现了一定的底部特征。然而，这是否意味着楼市已经触底？房价还会继续下降吗？

　　拐点出现了吗？

　　从全国来看，去年2月16日北京市出台了国内最严的限购令，并率先提出“稳中有降”的房价控制目标，超额完成保障房开工量，公租房逐步对外来务工人员开放，多次在市场传言北京将放松限购的关键时刻第一时间辟谣。“就力度和决心而言，北京本轮楼市调控措施十分严厉，如限购令堪称国内之最，效果较明显。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。

　　据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院预计，比较2011年2月17日至2012年2月16日、2010年2月17日至2011年2月16日这两个周期，发现最严限购等新政策实施一年来，外省市个人购房者占比为11.2%，而新政策实施前一年这一比重为36.9%，仅从比重而言，下跌了25个百分点以上。从这两个周期绝对数值看，预计新政策实施一年来非京籍购房仅6000余套，环比前一个周期的3万余套大幅下降80%。

　　据机构统计，新政策一年来北京市新建商品住房签约8万余套，环比前一个周期的10.8万套下跌20%。而二手房市场则遭到腰斩，成交量环比下跌了50%左右，土地市场也是量价齐跌。

　　从房价来看，去年北京新建普通住房成交均价每平方米13173元，同比下降11.3%，房价“稳中有降”的目标成功实现。目前通州新盘价格在每平方米1.5万元附近，比房价高峰期回落了近三成，多个楼盘价格回落了40%，通州整体楼市基本回到2009年底、2010年初的水平；大兴、房山等区域不少项目房价回落的幅度超过10%，内城区等房价也出现了一定回落。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，理论上讲，北京楼市调控效果应该较为明显、调整幅度应较大，事实的确如此，目前北京楼市成交惨淡、房价降幅在一线城市中均比较明显；而且本轮调控中无论是政策走向还是市场走向北京都是楼市最明显的风向标之一。

　　房价是否合理？

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，目前的变化是否市场底部尚有待观察，但底部应该是相对合理的房价，国际上以房价收入比来衡量房价是否合理，通常为4—6倍。

　　据业界初步估算，北京市房价收入比应超过15。陈国强指出，如果从房价收入比角度看，目前的房价仍然脱离了普通老百姓的购买力，这意味着市场真正的底部仍未出现。张大伟认为，虽然目前房价有所下降，但由于幅度有限、贷款利率上涨，购房者并未享受到实惠，这说明当前楼市调整幅度不能满足购房者需求。

　　从小往大看，其实市场的底部也应该有个底线。由于中国的土地制度、人口结构、调控力度、财产状况、资源状况等与国际上有所差别，整体看，中国的房价收入比应高过国际上通行的5倍。

　　那么，合理的房价究竟在哪？分析人士指出，市场底部的一个显著特征是价格触底、成交反弹。从最近6年的楼市运行来看，以北京为例，唯一呈现这种市场局面是在2008年底，当年随着北京东三环区域部分楼盘将价格定在每平方米1.3万元左右，直接刺激了市场成交，而当时的房价收入比恰好处于国际上通行的5倍和目前的比值之间。

　　而据记者走访了解，多位购房者表示，楼市房价回到2008年底、2009年初比较合理。但也有开发商认为目前房价已经比较合理，属于市场筑底阶段。

　　楼市该如何着陆？

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，楼市向来是“市场底”滞后于“政策底”，当前随着越来越多的地方政府如中山等地在自身经济发展、财政收入驱动下放松政策，政策正在慢慢离开底部，而市场底，随后会逐步出现。

　　尽管如此，就当下的市场而言，楼市已陷入了全面的僵局，成交低、价格停滞、库存高、开盘少、土地市场低迷是楼市特征，市场并不会主动寻求底部。

　　不仅如此，在楼市僵持期，开发商凭借储备的2009年、2010年的销售收入，少拿地缓开盘的开发模式，转战三四线城市等，仍然可以在夹缝中生存，甚至逼迫得一些地方放松调控。

　　在这种局面下，有专家建议，一是坚定执行既有政策。去年以来，一直有传言说楼市要放松调控，如果不制止一些地方放松调控的做法，会传递出错误的信息，使各地都要求楼市松绑，对大局产生不好的影响。

　　二是持续深入调控楼市，通过房产税、对投资交易征收重税等手段作用于存量市场。

　　三是继续调整经济结构，开辟新的经济增长点，避免经济为楼市所绑架。一方面通过大力建设保障房发挥建筑业的基础性作用；另外通过经济结构的重新组合、产能的重新配置，鼓励民间资本发展，深入落实西部大开发，大力引导高科技产业和文化产业发展等，找到新的经济发展机遇。

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