15个月前，环首都经济圈概念被高调抛出，使得北京周边的河北省涿州市、香河县、固安县等市县区域的房价随之风生水起。时至今日，环首都经济圈强调的产业转移和区域经济建设却迟迟未见进展，这些环首都区域楼市在轮番上演了楼市奇迹之后，疲态尽显，快速堆积的楼市泡沫正在露出投资退潮的端倪。
“现在只能是走一步算一步了。”在北京工作多年的孙先生，面对今年3月马上就要交房的两套固安县房产，显得有些无奈。
2010年8月，孙先生一家在赴燕郊、香河多次看房后，以每平方米约6000元的价格在固安某项目买下两套70平方米左右的小两居，全款总计80多万元。两个月后，环首都经济圈的概念高调抛出，孙先生购买的项目售价也骤然上涨2000元/平方米，一时间朋友无不夸耀其投资眼光独到。
然而，一年多时间悄然过去，在楼市调控的大环境下，孙先生所购买项目的二期新盘售价回归至6000元/平方米。
“勉强没亏吧，但卖也卖不掉，租也不好租。小区里几乎所有业主一见面就在互相商量该怎么租、怎么卖。但周围还有很多正在销售的新盘，平价出手都很难。”与投资一年多勉强没亏本的尴尬相比，这两套房子到底该怎么处理更让孙先生一家犯难。尽管小区绿化已经完工，但这个紧邻国道、铁路却偏离县政府老城区的项目，周边配套很难让老人自住。
与之对应的是，除了地方政府和地产商在宣传造势中勾画出的美好远景，被圈定为环首都经济圈的河北省13个县市并未在产业转移、城镇配套设施建设上有太多可圈可点的举措，曾经备受追捧的环首都经济圈仍停留在理论阶段。这场环首都经济圈光环之下的地产盛宴已成为地方政府、开发商和投资客的三方共舞。
规划出台15月
付诸实践仍需时日
环首都经济圈的概念始自15个月前。2010年10月，河北省政府《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》正式出台。在河北省政府召开加快推进环首都经济圈工作会议上，圈定涿州市、香河县、固安县等13个县(市、区)加快建设环首都经济圈，并下放部分审批事项，在菜篮子、农业观光、养老、度假等方面全面对接北京。
河北省制定的“五带环北京”的规划，则是省政府计划融资200亿元全面对接北京通信等基础设施，以期尽快实现固定电话区号010在规划中的14个县市全覆盖，实行交通、通讯和基础设施京冀一体化。
按照当时河北省方面公布的环首都经济圈总体思路，是在邻近北京近27060平方公里范围内，建设一个发展特区，河北将举全省7000万人口之力，将环首都经济圈建设作为第一战略。
而15个月之后，环首都经济圈一系列美好的对接工程多数仍未浮出水面，房价却已经随着纸上谈兵的政策利好坐上了过山车。2011年初，包括涿州、香河、固安、燕郊等各个县市区域的楼市价格飞速发展，每平方米售价一度涨至每平方米八九千元，而离京最近的燕郊区域房价更是突破了万元。
与此同时，河北房地产业去年一年的发展进度也空前迅速。以石家庄市为例，仅2011年上半年，石家庄商品住房库存量就达到了101万平方米，已经累积库存量达393.1万平方米，相当于近4万套房子。即使按照上年石家庄成交高位时每月平均成交30万平方米计算，去库存周期也超过了12个月。
环首都经济圈的规划全部付诸实施似乎还需要时间。在2012年北京“两会”期间，北京市规划委主任黄艳曾透露，在首都第二机场建设的推动下，京津冀都市圈建设将于年内正式全面启动。河北廊坊现已被纳入北京市轨道交通规划，北京地铁M6线、轻轨L2线已为对接燕郊、廊坊做好了预留条件。
不过，在有关环首都经济圈的对接表述上，北京与河北两地政府仍有着微妙的不同。在河北提出建设京东、京南、京北三座新城承接北京人口时，北京方面却将重点放在了自己区域内的卫星城建设上。
“虽然北京、河北两边的政府都还比较积极，但最终是要国家发改委牵头来做出一个大的战略规划。这中间双方的合作机制、区域的发展定位、产业对接、利益协调都还要在研究，短期内很难出来。”作为北京市政府专家顾问团顾问，北京市社会科学院经济所所长赵弘指出，地方短期利益、GDP考核、土地财政、京冀局部利益协调等问题依然是困扰京冀一体化，环首都经济圈规划付诸实际的深层次矛盾。
投资客离场
各地楼市归于平淡
固安县是北京的南大门，号称距北京市区最近的河北县城，是河北省实施“两环”战略即：环京津、环渤海湾的重点市县之一。在2010年，来自北京的购房者一批批坐着看房班车来到固安，固安的房价也迅速突破每平方米五六千元的整数关口，并在2011年初顺利站上每平方米八千元关口，一时间各地售楼处到处都是来自北京的看房团。
而时隔仅一年，固安楼市的各大售楼处已经门可罗雀。当记者所坐的车刚停在G106国道新昌街路口，躲在路边的楼盘广告散发员便迅速聚拢过来，争先恐后塞宣传单、介绍楼盘，生怕漏掉一个可能的购房者。
主打北京客群的K2红树湾，在2011年年初均价为7900元/平方米，之后价格就一路下跌到如今的6500元/平方米，并直减2万元、全款9.7折优惠，一年的时间相当于每平方米降了1600元，这对于一个单价不足万元的项目来说绝对幅度并不低。
在公园山、紫御城等几个项目，更是打出每平方米4000元、总价每套15万起各种优惠横幅。而各个售楼处除了售楼员和几个聊天的当地人，几乎没有特意过来看房的购房者。
现隶属于河北保定市的县级市涿州，地处京、津、保三角地带，其城区距北京55公里。在记者的走访中看到，随着环首都经济圈利好削弱，一度也受益于政策利好而繁盛一时的涿州楼市，也已归于平淡。
与路边新盘广告林立截然相反，分布在涿州市城市主干道——范阳路两侧的大大小小售楼处和中介门店一片冷清。一些售楼中心甚至大门紧锁，只在门上贴条留下联系方式。记者在采访中还了解到，涿州市一家相对规模的中介公司由原本6家店在去年下半年也缩减至4家店。
涿州二手房市场情况也不容乐观，据恒基房地产经纪有限公司店长金文双介绍，去年下半年开始，涿州二手房市场持续萧条，目前的二手房价格相比去年最高点下降近1000元每平方米。
“基本上可以说投资客已经离场，这些区域楼市丧失了最大的支撑点。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，除了固安、涿州两市，目前包括香河、廊坊、燕郊等市县区域也都已经出现整体性降价、成交萎缩。
郭毅表示，此前由于这些区域的房价比北京相对较低、又有环首都经济圈的政策利好出台，大量的投资购买力涌入。而随着目前北京本地楼市，尤其是通州、大兴等区域房价出现明显的下降，一些有资格购房的首次置业群体回流到了北京。加上政策利好没有跟进，一旦出现部分区域降价，导致原本受北京限购溢出效应影响的投资购买力也开始转向观望。
政策利好乏力
开发商寄望新噱头
作为环首都经济圈规划圈定重点发展的县市之一，涿州本地的开发商仍然寄希望于更多政策跟进，以作为新的市场炒作题材。
“如果能在京涿两地开通地铁，就会立即带动区域楼市的新一轮热潮。”涿州豪霆房地产经纪公司经理张斌表示，目前涿州市的新房均价仅6000元/平方米，是否还会有上涨则要看未来的政策落实。
据涿州当地媒体报道，目前已有航天信息、光为绿色新能源、百荣服装产业园、301医院涿州基地等来自北京的大项目先后在涿州落地。从2008年起，涿州市与北京市医疗卫生部门及医保部门协商，双方达成了“医保异地安置”协议。据了解，涿州目前已有20多家医院成为北京医保的定点医院。
另一大当地楼市关注热点的京石高铁，按规划应在今年建成营运。据悉，目前主体已建成，已在收尾阶段。个别开发商表示，对于这些政策落实对市场的利好效应，还存在一些希望，所以在价格上并没有松动。
“从目前的市场来看，即使降价也不会有什么效果。有实力的开发商还能扛。”天地新城·启承一位销售顾问告诉记者。半年以来，涿州大部分楼盘价格坚挺。其中，鸿盛凯旋门从去年下半年以来几乎一直保持7400元/平方米的价格。天地新城·启承目前为6700元/平方米，这个价格从去年5月份开盘一直保持至今。
但事实上，短时间内市场恢复几率不大，对于环首都经济圈后续政策落实能否给涿州楼市带来生机，当地的开发商和中介企业仍感到担忧。“除非类似于高铁通车这样的政策马上实现，才能带来立杆见影的效果。”涿州某中介门店经理说。
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