环京楼市神话谢幕 继通州房价大降后 燕郊价格持续走低 有的定价四千出头
燕郊楼盘表决心 房价重回两年前
2012年，燕郊楼市面临挑战，不少项目的价格开始大幅度跳水，开发商纷纷表示“很受伤”。
据链家地产等中介公司统计，目前燕郊在售的新建住宅项目有21个，其中过半的项目降价销售，平均价格约为每平方米7700元，相比年前，平均降价幅度为约6%。
然而，事实证明，小幅度的降价是无法赢得流失的客户群的，“通州都出现4980元/平方米的超低价了，燕郊还能撑多久？”
于是，燕郊两大高关注度的项目纷纷以低姿态“表决心”——单价直降2000元，总价最高降25万元；更有新开盘项目直接定价4000元/平方米出头，瞬间将燕郊房价拉回两年前。
记者走访
听闻燕郊房价“大跳水”，记者上周末前去一探究竟。
向东走过已经干涸的潮白河，便从北京市通州区进入河北三河市所属的燕郊经济技术开发区。
尽管只有一河之隔，但潮白河两岸的房地产开发却呈现出截然不同的景象。
河西是低矮的平房、大片的农田和树林；河东，矗立着无数已经封顶或正在施工中的高层楼房，随之而来的是各楼盘项目广告牌，充分展示了燕郊“房地产之城”的面貌。
在穿过燕郊区域的102国道后，驶过燕郊“彩虹桥”，映入眼帘的便是著名的“燕郊售楼处一条街”了。
自西向东密密麻麻地布满了各大楼盘的售楼处，500米内甚至能找到同一楼盘的两个售楼处。
●场景一
降价难换“高人气”
按照网上查询的“区域关注度”排名顺序，记者先来到燕郊关注度第一的英国宫。不同于其他项目，由于是首期开盘，英国宫的单价定得很低，4300元/平方米起的价格，也成为其备受关注的最大原因。
然而，进入售楼处，略显沉闷的气氛实在很难让人把其与“关注度第一”联系在一起。
“姐啊，俗话说来得早不如来得巧，我们现正在进行内部认购，本来就便宜，现在就更实惠。”售楼小姐一上来就拿出了“必杀技”，这与过去的“先套近乎，再逐步进入主题”形成了鲜明的对比。
据这位张姓售楼小姐介绍，所谓内部认购，就是项目首期开盘，开发商对购房者的爱心大回馈，即一次性9.5折，按揭首付50%以上9.8折，60%以上9.7折。
按照最低4300元/平方米的价格，以一居66平方米的小户型为例，如果一次性付款，优惠之后的总房款仅为269610元。
即便是这样的低价，记者可选的房源依旧很多。
●场景二
领降等待“抄底人”
在售楼小姐热情的欢送之下，记者离开了英国宫，来到“区域关注度”第二的项目——星河185。作为燕郊著名的大盘，星河185的房价曾经随着燕郊大行情涨至9000元/平方米，而如今，却过山车般地降至6100元/平方米，成为燕郊众楼盘中的“带头大哥”。
对于这个售楼处，记者再熟悉不过，但是同样在这个地点，同样在周末，却再也见不到当初人头攒动的场面了。柔和的背景音乐令人本来就不多的售楼处显得更为安静。
找到一位曾经接待过自己的售楼员，记者声称此次是来“抄底”的，售楼员小李用不可思议的目光看着记者，感叹道：“见到您这样有眼光的人对于我们来说，真是又惊又喜啊。惊吧，是因为如果当初价高那会所有人都像您这样，我们的生意就没法做了；喜吧，是又看到了‘抄底’的人群啊！”
据了解，一年前，星河185的售价在8900元-9000元/平方米，而从去年秋天开始，价格逐渐降至7300元/平方米，今年春节后更是一跌再跌。然而面对新盘的超低价压顶，不知在6000元大关上还能站多久。
●场景三
购房人不买高价账
随后，记者又先后走访了燕京航城、潮白人家以及@北京三个关注度高，且都在打折优惠的项目。
不过，和前两个狠下心来大降的项目相比，这三个项目均价依旧保持在一个较高的水平，也难怪人气和前者相比更加不济。
记者在燕京航城售楼处停留了将近10分钟，其间竟没有一组购房者前来看房，偌大的售楼处只有几名售楼员与记者一人。
而在潮白人家的售楼处，记者从看房者的口中得知，他们只是“看看而已”。一对年轻夫妻告诉记者，听闻燕郊房价降了，赶过来看看有没有合适的，但是没想到几个之前关注的项目并没有降太多。
“通州都有五千的房子了，燕郊还八千多，有点不合适吧。”其中的妻子王曼琪向记者透露了心理价位，“不降到五千以下，看都懒得看呢。”
燕郊在售楼盘情况一览
区域关注度排名 项目名称 现价（元/平方米） 较最高价跌幅
1 英国宫 4300起，全款9.5折 纯新盘无比较
2 星河185 6100起 31.46%
3 燕京航城 均价8500，全款9.5折 无变化
4 黄金SOHO 6100起 12.86%
5 潮白人家 团购价6800起 24.44%
6 天子庄园[最新消息价格户型点评] 均价5900，全款9.5折 33.33%
7 现代幸福城 均价4800 无变化
8 @北京 均价8700，全款9.7折 无变化
9 美林君渡 均价8600，多重优惠 5.49%
10 壹克拉公馆[最新消息价格户型点评] 7800起，全款9.6折 11.36%
11 盛时尚水城 均价4800 4%
12 田园牧歌 均价4900 42.35%
13 东方美墅 均价5800 3.33%
14 夏威夷南岸[最新消息价格户型点评]二期 均价10000 无变化
15 中兴和园 均价8600 无变化
16 天保郦景 均价6800 2.86%
17 北欧橄榄谷 均价8600 4.44%
18 纳丹堡 均价8900 无变化
19 北京锋巢 均价6500 无变化
20 城美维多利亚 均价9000 无变化
21 挪威de森林 均价14000 无变化
数据来源：爱房网 注：具体以开发商公示为准
原因分析
严重透支 京郊房价势必回落
燕郊房价走势到底将如何，是很多购房者很关心的问题。在京城楼市政策不松绑的情况下，燕郊等一些周边地区，依旧是可选地区。
然而，随着北京楼市调控的深入，京郊房价开始大幅下跌。据亚豪机构监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目有着不同程度的打折优惠，其中房价下跌幅度超过20%（相比价格高峰期）的项目就达50多个。
在以昌平、房山、大兴和通州为主的京郊楼市中，通州楼市是最早降价的区域，而且降价楼盘数量和降价幅度均比较显著。
例如，之前的珠江拉维小镇]、华业东方玫瑰、京贸国际城等以及目前正在优惠促销的天时名苑和东亚逸品阁等。为此，不少曾经流向燕郊的购房者开始逐步回归通州楼市。
因此，在燕郊楼市严重的供大于求之下，一两年前受政策利好严重透支的房价，势必回落。
供大于求 燕郊库存难以消化
众所周知，供求关系是决定或者基本决定价格的主要因素。以燕郊最具有潜力的北部区域为例，在此区域的楼盘供应量不低于12000套，需求量不超过3000套。这就是真实的供求关系。
据网易地产数据中心统计，燕郊区域2011年成交总量不到1000套，而其中完成产权过户的交易，12月份竟然不足15套。
同时，因为燕郊的银行不对河北户籍以外人口发放贷款，所以对河北以外户籍人口来说，必须全款购房。以纳丹堡9300套房购房人户籍为例，河北户籍仅仅占有18%弱。也就是说，燕郊的楼市80%都要靠外地人口来消化。
据了解，河北特别是燕郊本地人的收入与北京相比，相对较低。比如本地某银行信贷员月薪约3500元，某邮政职工月薪3000元。如果贷款50万，月供就“消灭”了他们的全部收入。
因此，可以说，没有外籍人员购买，本地又无力消化，燕郊的房价很难上涨太多。
价不符实 房价泡沫亟待破除
15个月前，环首都经济圈概念被高调抛出，虽然一系列美好的对接工程多数并未浮出水面，但房价却已经随着纸上谈兵的政策利好坐上了过山车。2011年初，包括涿州、香河、固安、燕郊等各个县市区域的楼市价格飞速发展，每平方米售价一度涨至每平方米八九千元，而离京最近的燕郊区域房价更是突破了万元。
时至今日，环首都经济圈强调的产业转移和区域经济建设却迟迟未见进展，这些环首都区域楼市在轮番上演了楼市奇迹之后，疲态尽显，快速堆积的楼市泡沫正在露出投资退潮的端倪。
据链家地产等中介统计，目前燕郊在售的新建住宅项目有21个，其中，过半的项目降价销售，平均价格约为每平方米7700元，相比年前，平均降价幅度为约6%。
然而，在大多数购房者看来，七八千元的房价依旧是“价不符实”， 深度降价、以价换量势在必行。
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