两会提案建言楼市政策 再提对第三套房征空置税
两会期间，政协委员、人大代表就房地产政策纷纷建言献策，在民间，人们的关注度也非常高涨。就热点话题如宏观调控、货币政策、保障房、小产权房等问题，我们邀请了各界知名专家，以“民间提案”的方式，进行深入讨论，既有对现行问题的剖析，也有对如何解决的可行性建议。
政府调节楼市的方法不用多，三道板斧已经够了：一是增加供应；二是征收短期转让税；三是征收空置税。
现行以限购令为主的房地产调控政策，对一手房市场有效，对二手房市场却是反作用。由我们(指中原地产)在内地诸多地铺反映上来的情况，限购令执行至今，对二手房市场产生的最大影响就是业主惜售，很多人想着卖了手中的房子以后没有资格再买，或者需要付出更高的房贷成本再买，就不愿意卖了。所以调控至今，二手楼市成交量严重萎缩了。要改变这样的局面，就是在现行“限贷令”条件下，增加一条对首套房贷利率的最高上限要求，鼓励银行就首套房贷给予优惠利率。
有个方法既可以抵消现行限购令产生的副作用，又能长期有效地抑制投机，那就是我之前一路提的开征较高的空置税。不可以帮普通人买房子，也可以帮他们比较容易租到房子———对空置的房产收税，如果觉得向小业主收比较困难，那就可以先收开发商的，即建成了还没有卖出去的就要额外交空置税；如果现行条件不够全国范围内统一征收，就各地分头收。直接按照家庭名下多少套房产定论，这样既简单易行、节省行政成本，又防止产生新的权力寻租。如今内地房产空置的现象那么普遍、严重，空置税的标准定得再松，也能逼出一大批供应量。同时，空置的年度越长，征收的比例越高，比如头一年只是收2%、次年收5%、第三年收8%……那么名下多房子的人就会赶快想办法卖掉。
总而言之，政府调节楼市的方法不用多，三道板斧已经够了：一是增加供应；二是征收短期转让税；三是征收空置税。增加供应，可以满足用家的需要；收惩罚性的短期转让印花税，可以限制炒家的活动；收物业空置税，可以避免投资者囤积居奇，把资源浪费。其中，征收物业空置税是最简单易行，而且最符合目前亟须刺激存量入市的现状，建议先行。
房地产问题不在土地财政，而是体系的建构
“提案”人：著名城市规划师、中山大学教授袁奇峰
像广州这样的城市，相当部分费用来自土地财政，支付公共服务的社会成本。目前的政策就是自己挖自己的墙脚，整个地方财政是要出问题的。
房地产行业的问题是要实现保障性住房和商品市场两条线，建立中国的制度体系，而不能简单地打压房地产。土地财政是城市实现现代化的阶段性工具，到了2030年，中国的城市化率预计达到70%，之后房地产繁荣的状况就不可能再持续下去了，刚性需求开始萎缩，住房建设也基本达到尾声。在这近20年的时间里，我们只能通过目前的土地制度、土地财政来完成现在的城市化建设。所以目前的调控打压是没有历史观的，人们对土地制度的批评也带偏颇性。
中国的房地产问题不是出在土地市场上，而是出在房地产市场的建构上。房地产应该是两条腿走路，商品房市场加上保障性住房的市场就是没有问题的，而商品房市场是保障性住房建设的重要资金来源。像广州这样的城市，相当部分费用来自土地财政，支付公共服务的社会成本。目前的政策就是自己挖自己的墙脚，整个地方财政是要出问题的。今年的城市化率达到50%，达到70%的时候就接近尾声了，能不能在这近二十年推动城市化进程，现在是关键时期。中国30年改革开放，一个就是产业发展，另一个就是土地财政的挖掘。土地财政的破产是很严重的问题，错失了国家实现现代化的最好时机。
高端豪宅应解禁土地补偿须均衡
“提案”人：北京大学经济所房地产金融中心[最新消息价格户型点评]主任冯科
投资也是一种权利，也促进了社会的消费，保证了社会资金的周转，属于良性健康的发展。
国家的宏观调控方向是正确的，但是具体措施可以改进，使得调控更加有效。我在以下两个方面有些建议。
首先，国家对高端产品的限购应该采取放松的态度。如每平方米超过两万五、三万这样的住宅，属于富人的投资品，只要他买得起，交得了税就行了。投资也是一种权利，也促进了社会的消费，保证了社会资金的周转，属于良性健康的发展。限购的重点应该是普通住宅，一万五左右及以下的房子，限购要做好。房子本身是投资品，更是消费品，在出口下降的情况下，对第一套住房采取有利的政策，如降低首付比例、调整利率的优惠程度等，鼓励居民适当消费，不至于整个房地产市场一潭死水。通过结构性调整去完善房地产调控。
另外，土地补偿也是社会关注的问题。目前土地的补偿存在偏差，近郊的农民补偿过高，远郊的农民补偿过低，应该采取政策均衡，增加远郊农民的补偿，限制近郊农民的补偿，避免出现因为拆迁出现数百个亿万富翁，他们的富裕并不完全是个人努力的结果。通过征地所获得补偿可以有部分作为社会资金，这涉及到公平问题，政府应积极采取措施，来平衡近郊农民和远郊农民的利益公平。
小产权房问题应分类处理
“提案”人：广州市社科院研究员彭澎
温总理提到要保护土地承包和宅基地权益不受侵犯，那么小产权房属于不属于呢？
小产权房问题是不能回避的，因为没有经过土地国有化，让政府获取土地收益，所以也受不到认可。小产权房应该分层次、分类别进行指导和解决。
从产权方面，要明确小产权房的土地属性如何定性。温总理提到要保护土地承包和宅基地权益不受侵犯，那么小产权房属于不属于呢？如果要合法化，相关的政策法规要进行调整，认同的话就让补交地价。
另外，规划上也存在问题，大家都认为法不责众，但是小产权房的规划一定要与城市相协调，严重违规的要拆掉重建，没有太大矛盾的可以进行整修，完全与周边区域的规划相通的，该怎么完善配套就完善，分类别从规划层面进行整治。
建议保障房零利润供应
“提案”人：地产评论员、财经评论人吴其伦
目前，我国保障房是采取先建设、再申请、后供应的模式。此模式供需不对称，而且地方政府资金压力大。
根据规划，“十二五”期间我国要建设3600万套保障房，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。可从近年来的保障房建设情况来看，还存在诸多问题。我建议政府主导开发保障房，并零利润供应给符合条件的民众。
一、政府直接投身保障房建设，设立全国保障性住房建设总局，各地方政府设立相对应的局、分局；二、保障房建设用地全部采用划拨，确保保障房建设用地零地价。保障房建设的各个环节通过招标选择规划设计机构、材料供应商、建筑施工等企业，确保保障房建设环节支出合理；三是严格控制机构设置、人员管理、行政支出等方面的成本；四、集中申请、分批供应，确保保障房真正惠及民众。目前，我国保障房是采取先建设、再申请、后供应的模式。此模式供需不对称，而且地方政府资金压力大。若在保障房建设与供应方面，采取居民提交申请，经审核达到一定数量集中开建的模式进行的话，上述问题将迎刃而解。以经济适用房为例，在民众提交申请时，保障房建设机构可收集到民众的真实需求，比如，列出几种户型供民众选择，这样，在进行保障房产品规划时就显得有的放矢，此其一；其二，在通过审核的民众数量达到开建标准时，可向民众出具保障房认购资格证书，载明区域、位置、户型、面积、用材、价格等事项，与此同时，向民众收取30%的预付款，加上财政补贴的资金，足够保障房开发所需。
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