【行情半月报】

　　文/合创地产机构市场总监 许小芳

　　至2月份以来，杭州的楼市演绎了一幕幕的“怪现象”，一边是楼盘大幅度大范围的价格跳水，另一方面是，楼市成交量的奇迹回升，于是，业内业外关于楼市回暖的消息喧嚣尘上，那么，楼市已经是真的回暖了吗，还是基于某种条件下的反跳式反应？

　　从下图可以看出，从2月中旬以来，杭州主城区楼市周成交量呈现节节攀升的态势，平均每周的成交涨幅均在45%以上，特别是最近的一周，周住宅成交量已经超过800套；3月上半月杭州主城区总共成交住宅1523套，较前半个月成交涨幅为104%，周成交量和半月成交量均创下新高，为2011年限购政策影响以来周成交的最高水平，如果仅从成交量看，楼市似乎已明显振奋起来。

　　只是，凡事有因必有果，楼市出现大幅度成交上扬，是基于同样出现了大幅度降价行为，成交量是基于大幅度降价的直观反跳式反应，在整体市场已经形成明显下探趋势的情况下，大范围的楼盘大幅度价格下降成为成交量回升的支点，也是成交量回升的基础，在抛开这一基础上去定位“是否回暖”均为空话。通过对楼市的观察可以发现，目前的楼市下，成交量仅体现在部分大幅度降价的楼盘上，甚至单单局限于降价楼盘的90平方米小户型上，120平方米以上的大户型依然去化缓慢，而尚未降价的楼盘或者高端定位的楼盘，千篇一律依然处于滞销状态。判断楼市是否回暖，客观上需要整盘考虑，某种单一产品的热销、基于单一价格下调因素下的成交回升，并不能代表楼市真正意义上的回暖，只能说是局部的、特定条件下的“松动”。从长远看，楼市整体真正意义上的回暖还为时尚早，从日前两会传导对房地产调控的态度(住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示看不到取消期限)上可以看出，限购限贷政策将持续执行，估计在2012年取消的可能性并不大，这意味着这一政策影响力将贯穿于楼市较长时间，由此判断楼市彻底解禁将为时尚早。

　　从现实情况看，这一波楼市成交量的上升主要取决于以下两个方面的原因：一方面，刚性需求被逐渐唤醒，从目前成交房源以90平方米小户型为主要特征上看，楼市成交量集中于最铁的首次置业刚需客户群体，这一群体是楼市执行新政以来购房的主力群体，在2011年因价格、行情、发展态势等各种原因，陷入深度观望，致使楼市一度呈冰点运行，而进入2012年因房价大幅度下调大大降低了刚性群体的经济压力，刺激了刚性群体的购房需求，使这些群体敢想、能想、能做购房之事，在价格达到购房者一定的预期后，从观望的最深度到部分付诸行动，在2-3月大量房源集中促销的基础上，形成了一定意义上的“井喷”，而这种井喷仅仅是一部分需求的释放，是基于前期需求被极度压低的回填。另一方面，新上市房源的进一步增加也是促进成交量上升的基础，在降价的主导方向下，大部分楼盘一改2011年下半年“捂盘”的行为，积极快速加入楼市“战斗”，如大幅降价楼盘华盛达阅城、荷塘月色、香槟国际等楼盘均推出新房源，在一些低价新房源的推动下，刚需们的购房选择有了更多的空间，同时房价的下降也是更多的区域进入刚需们的选择范围，选择面进一步打开，更促进了成交的积极性。

　　3月份向来是楼市“春意萌动”的季节，在接下来的3-5月份，随着更多的楼盘、房源加入降价行情，也会激发刚需们更高的需求热情，预计高成交量的状态还将进一步延续，并形成新的高峰。

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