长期以来，无论房价怎样与时俱进，总有一种声音在坚守阵地：“东莞的房价很理性。”

　　这种声音在不少地方都存在。广州有人认为，房价不理性的城市是北京、上海；东莞有人认为，房价不理性的城市是北京、上海、广州；惠州有人认为，房价不理性的地方是北京、上海、广州、东莞——总之，别个或许不理性，但自个儿绝对是理性的。

　　持这种论调的人不少。开发商自不必说，为开发商帮忙或帮闲的“砖家”当然不会自甘落后。就连一些政府官方人士，也经常加入这种大合唱。

　　幸亏，有另外的声音给“房价理性论”打了个问号。这个声音，最近的一次，来自于温家宝总理。

　　3月14日，温总理在会见中外记者时指出，一些地方房价还远远没有回到合理价位，并且首次解释了“合理房价”的概念，即“房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配”。

　　温总理的这番话，被称为“总理房价”理论。不少人在网络上，用温总理给出的公式，算出了合理房价的范围。例如，北上广深的“合理房价”不应高于5000元/平方米。

　　为了房地产行业的健康发展，为了民生福祉，甚至从维护社会稳定与和谐的高度，对“房价理性论”这种混淆视听且不屈不挠的声音，必须经常敲打，反复驳斥。

　　这里，笔者将从“总理房价”的约束指标来证明：东莞的房价既不合理，也不理性。

　　“东莞房价理性论”的论据无非有二。第一，对比周边的广州和深圳，东莞的房价绝对值不高。东莞人的收入与广深两市却是看齐的，承受房价并不太难；第二，东莞户籍居民家境殷实，他们能轻松购房。

　　这两个观点都是站不住脚的。

　　东莞房价的确比广深要低一些，部分新莞人和部分户籍居民的收入确实不低，但东莞不仅是“部分新莞人和部分户籍居民”的东莞，它还是其他新莞人和户籍人口的东莞。东莞高收入的白领少，低收入的工人多；户籍人口少，非户籍人口多。非户籍人口的大部分，以及户籍人口中的一部分，收入相当微薄。

　　忽略了常住居民中的绝大多数，单拿收入较高的人群来讨论房价，未免偏颇。

　　从“总理房价”的两大约束指标来看，首先，东莞的房价与居民的收入并不适应。

　　据官方数据，东莞新建住房(包括洋房、公寓和别墅)去年的均价为8177元/平方米。我们不准备像其他人那样故意用平均数来计算房价收入比，而选择用中位数。据东莞中原数据，去年新建普通住房(包括洋房和公寓)中位价是5909元/平方米。按照90平方米这一中小户型住房的标准线，一套房子总价中位数为53.181万元。

　　再看东莞市统计局的数据。去年，东莞城市居民人均可支配收入39513元。我们不论这一数据是否涵盖非户籍人口，也忽略收入中位数要远低于收入平均数的国情，就拿39513元这一“高配”数据来衡量，那么，两口之家的家庭年收入为7.9026万元，与53.181万元的总房价相比，房价收入比达到了6.7，高于6。

　　其次，东莞的房价与合理的利润并不匹配。房地产商经常叫苦连天，说地价高企、税费太多，房地产开发并非暴利，利润率只有15%左右。

　　这是真的吗？

　　虽然无从得知房地产开发的精确利润率，但我们可以从上市房企的年报中管中窥豹。

　　万科A2011年度报告中写道，去年，万科A房地产业务的营业利润率为28.79%，加权平均净资产收益率(反映净资产盈利能力的指标)19.83%。

　　东莞本土企业东莞宏远工业区股份有限公司(宏远地产的母公司)2010年年度报告中写道，2010年，该公司商品房营业利润率为37.17%。

　　显然，这个行业的利润不低。

　　房地产是一个高杠杆率的行业，普通商品住房项目最低资本金比例仅为20%。有房地产商说，按照总投资和总收入的比例来看，利润率不一定高，但因为自有资金只需20%，所以净资产收益率是相当可观的。

　　考虑到东莞在售的房地产项目，有相当数量的地块是早些年拿下的，地价成本较低，这些楼盘堪称暴利经营。

　　还有，房地产开发行业的富有是藏也藏不住的。东莞部分开发商的营销总监，年终奖有50万元甚至更高，这也折射了房地产行业的高利润。

　　可见，东莞的房价与居民收入、合理利润均不契合，房价并不合理，“房价理性论”可以休矣。

　　当然，考虑到国情，解决居住难题，很多人只能退而求其次，“住有所居”，有个像样的地方栖身即可，不指望都能拥有自己的住宅。即便如此，社会上一些有影响的人，经常持“房价理性论”，与温总理大唱反调，这种行为很成问题，值得商榷。

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