据东方早报报道，中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。
“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。”中明控股集团董事长潘存满近日信心满满地对早报记者说，“县级以上的退休干部有多少？”中明控股目前专注于养老地产的开发投资。
中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大。
2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿。
但潜在市场能否变现，眼下还是未知之数。
上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。很多(操盘者)都没好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。
在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。
早报记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者，试图厘清脉络。
目前是“混乱”的起步阶段
按王波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。第三阶段，形成专业化的公司和项目。
当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数。
王波说，“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态，大家看到了老龄化的程度，处于盲动的状态。究竟怎么做，大家的战略都不是很清楚。”
“挂羊头卖狗肉”的不在少数。
“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。这就是养老地产了？”一位受访业内人士如是说。
“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去，“这也只是他们的拿地策略。”
梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦分析，“现在是调控背景，普通住宅不好卖了，能不能找一个噱头来销售？大多数房地产商还是抱着这种思想在做‘养老地产’。”
上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆则提到，现在养老地产总体比较火，少数开发商在尝试做真正的养老地产，其中不少是采用和旅游地产相结合的做法。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文总结，现在中国的养老地产可分为三种类型，第一种就是忽悠型，并非真正意义上的养老项目。第二种是护理型，比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城和上海的亲和源。
黎庆文认为，护理加疗养是主流市场，因为市场更广阔。没事疗养，有事照顾，给老人的感觉不是老人院。
眼下，中国养老地产领域的“招保万金”还未浮出水面。
黎庆文说，“老年地产技术台阶很高，跨行业整合能力高，商业模型在目前的国家法律之下基本上不成立。游击队无所谓，正规军很难。”
“投养老项目我肯定感兴趣。”盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官、筑石股权投资基金管理(上海)有限公司总裁张健说，但现在盈利模式不是很理想，有盈利的规模都很小，“我们希望这个模式是可复制性的，不是额外成功的项目，第一个成功了第二个就不好投。”
中国企业的复制能力不容置疑。但在张健看来，中国的养老地产鲜有成功的项目，即使有也很难复制，不能够像商业地产一样，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”
“养老地产的模式有出租及出售两种类型。目前的主要方式是租售并举。”第一太平戴维斯中国研究部负责人简可表示，养老地产可以进行非常细化的划分，从国外来看可能有数百种，譬如具体到每一个年龄段，具体到是否提供医疗、餐饮等等。
看似庞大的市场蛋糕
但混沌起步中的中国养老地产市场，依然可以画出一块巨大的蛋糕。
据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。
上海同涞物业管理有限公司执行董事、总经理翁国强说，上海老龄化很严重，老龄人口有330万。但能够提供的不同标准的床位也就在4.5万至6万，远远满足不了需求。
开彦认为，目前为止，国家投入的养老机构只能满足1%的老年需求。从整个养老模式来讲，基本上处在解决老年人吃住等基本生活物质需求，医疗比较弱。
绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰认为，随着今后家庭的变化，送养老院的会越来越多。家里养老不太可能，以后老年人住到养老机构去的比例，会达到5%～10%。社会上的床位数，只能满足1%～2%。而且2%里边，据他的抽样调查，1个县有1000张床位，但有500张床位是没有钱的人都不愿意去住的，纯粹是给五保户住的。
冯雨峰认为，“真正有尊严的养老床位还是非常紧缺，我们做多少都不会多。”
政策未明的前提下，民间资本优先考虑的是高端市场。
开彦认为，从高端开始，摸出路子来，再往下拓展，困难小点。
在黎庆文看来，目前的需求主要是三类人群，第一代名企老板、政府副厅级以上的退休官员、大学教授，“他们退休金高，而且观念更为开放。”
潘存满称，“半退休阶段，50岁左右的老人会是我们的主力市场。市场蛋糕太大，我们准备建立国家级老干部中心，给中央办公厅退休老干部免费做。”
但这样的描述依然是粗线条的。放到显微镜下，中国的养老地产市场，或许并没有想象中那么大。
黎庆文的调研发现，全国来看，光沿海地区以上三类群体不到10万人。
翁国强也表示，高端群体只占了老年人口数量的1%。
且不必说，以后大量的高端养老项目在同一阶段入市，还将面临巨大的竞争压力。
此外，一位国企开发商还提到，“老人家的钱很难赚。”他表示，“养老地产没有那么大市场。10年内这个市场不太会火热。等我们老了，二三十年以后还差不多。”
可见的是，目前市场上在售的养老地产项目销售得并不快。以上海亲和源为例，2008年开始对外营运，截至3月14日的数据显示，该项目推出房源总套数834套，已售出569套，入住户数414户。
对此，黎庆文分析，中国老人和国外的老人不一样，比较考虑到儿女问题，有钱不会自己花，会留给小孩。奢侈的东西不舍得买。另外，现在掌握财富的主流还不是老人，调研显示，目前在中国最能掌握财富的人群是45岁至55岁。相信5年后，有新的需求入市，养老市场会渐入佳境。
“今天需求不是很大，但未来市场化养老可行。” 黎庆文认为，市场化养老的突破，最早会在京沪穗深。因为一线城市老人身家丰厚，视野见识广，一胎率很高，小孩去国外的比例很大，空巢老人很多。
资金回笼难题
现在是否已经是进入养老地产的时机，还要打个问号。
黎庆文坦言，现在养老地产面临的一个大问题是，看不到钱怎么回来。专业护理公司也想做，但找不到老人聚集场所，行业不能快速发展起来。商业模型不成熟，最大的问题就是资金回笼，怎么让老年地产既能够符合护理对于老年人聚集的要求，又能符合社会资金的要求。
“像亲和源这样卖会籍的模式，我们算了一些项目，提供2000个床位的老年公寓，卖会籍，才能卖10亿元。”黎庆文称，对于一个大开发商，一年内能够完成还凑合，但他们计算，2000个床位的使用权要卖5年甚至8年，因为都是高端市场，卖得慢。做1000亿生意的开发商，怎么看得上这个买卖？
张健给出的一个思路是，做配套养老。
“有一些医疗配套。有护理，有食堂。养老产权式和非产权式结合。”张健举例，澳大利亚的养老模式分几种，一种是家庭养老，一种是老年公寓，市区不用配套，郊区配套。
还有规划建设的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，如果养老地产不能做到先规划后建设，就很难达到预期的设施和功能完善以及配套，也很难满足老年人的需要和市场发展要求。另外养老地产不仅仅是地产的事情，而是一种特定区域的综合体建设。
王珏林指出，“美国的经验是，老人喜欢生活在各种公共设施当中。如果你要建养老地产，把它作为总体规划中的一部分，其他的还有房地产，有青年人生活的社区，或许老人的子女就住在养老社区的对面。这样的项目才更有可能被老人接受。”
部分已经试水养老地产的龙头开发商，似乎更多把它当成配套来做。
“万科、金地这样的企业，有它们的思路，万科还是专注于做它们的地产项目，但会拿出一两幢楼来做老年公寓，所以是配套，不是发展业务的核心。我觉得这是未来大部分地产商可能采取的模式。养老作为项目的亮点，但不会作为业务的核心。金地也是这样的思路。”王波还表示，现在真正投入运营的养老项目少，在建项目多。
实际上，若养老地产作为配套，那么市中心也能做养老地产，不必特意到郊区再去建庞大的配套，节约了投资商的成本。动辄几十万、几百万平方米的体量门槛，也让很多企业被拒之门外。
张健称，“很多老人愿意住在市中心。澳大利亚很多老年公寓就建在市中心。”
王波也表示，“我们也希望这么做，体量小，去化速度快，市中心老人更愿意选择。就上海的情况来说，老人更愿意在市中心，郊区很多人不愿意去。”
跨行业整合门槛
养老地产发展面临的问题还不止这些。
一位国企开发商表示，养老地产比商业地产还要复杂，要跨行业，医疗、餐饮等。而且要很大投入，回报周期也长。
“老人社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。”黎庆文认为，国外往往把老人细分为三大类：活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+“护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。
“传统开发商做硬件这一块是很强的，但一旦做到护理、医疗，就不大专业。这个和物业管理不一样，现在很多开发商自己做物业管理，物业管理的专业性容易掌握，而护理、医疗、养生专业不容易掌握。”黎庆文透露，有一些大型开发商曾经在上海跟一些护理机构合作做养老地产，但理念不一样。开发商最希望马上卖走，护理机构希望物业永远都有人住。有一个规模效应，护理的服务才做得好。楼盘卖散了，护理很难做，医疗服务也是如此。
一直从事物业管理的翁国强透露，现在在尝试做一些商业计划，真正的居家养老模式。老人就在自己家里，由他们提供后期管理，照顾、医护合二为一。既有简单的医疗服务，还有老人的照顾。这种形式在社区有，但做的还不够。
医疗的资源整合并不容易。
一位知情人士透露，某个资产超过2万亿元的央企去年成立了专门的医疗公司，通过收购医院获取医疗和护理的技术，用央企背景圈地搞养老地产。快速复制，政策迫使有一些改变。没做光提不合理，做了提出来政策可能有改变。
冯雨峰表示，“绿城在浙江临平的养老地产项目，就配有自己的医院，目前可以刷杭州的医保卡。”
翁国强认为，日常的护理费用，600元每月也好，700元每月也好，都不算低。所以现在做低端和普通的，客户群就很小，干脆定位高端。重要的还是政策支持，允许从医保承担。
若服务整合难度系数太高，何不外包？
王波认为，养老地产如果做全产业链太复杂。地产商专注于做开发，运营管理服务可以交给专业的服务公司。
“我觉得应该有专业的分工，就像美国一样。我不太习惯用养老地产、养老服务来说，分得很清楚：投资商、开发商、运营商。这样就构成一个完整的生态链，专门投资的，专门做建设的，专门做运营管理，这样大家在各自的领域都很专业。目前在中国这样的生态链还没有形成。”
开彦认为，专业化是指从业人员有一定专业素质，懂得老年人特点，有一套市场化的管理，“现在没看过几家比较好的。”
当然，外包会带来价格的水涨船高，这是另一个难点。
嫁接旅游区的尝试
也有相对成功的案例。
三亚某龙头房企的副总裁直呼，“三亚的老年公寓都卖完了，没有了。不过，老年公寓界限很宽，不一定只卖给老年人，卖给所有人。老年公寓的配套全一些，有喝茶、医疗、下棋、锻炼设备等等，也有24小时的服务中心。”
上述人士称，虽然三亚其他房子也卖得好，但老年公寓卖得更好。很多业主都是给父母买一套，用来度假养老。养老社区三亚还没有形成气候，是因为现在三亚没有地了，下面有地的县会去做。
在风景优美的旅游度假胜地，养老地产大卖的呼声颇高。
“现在老人需求的来源会是沿海城市。”黎庆文认为，项目反而会建在风景优美的地方，比如海南、云南等。
“休闲度假，每年住两三个月还可以，长期居住难。”一位国企开发商提醒，度假型的养老地产要结合休闲的功能才会有市场。
黎庆文称，很多老板很注意养生，每个季度都出去玩。养生人士购买会员卡之后，可以冬天去海南岛，夏天去北戴河。每个季度都有安排，并通过旗下旅行社安排出国游。
张健表示，养老和养生要结合，而不是和等死结合，如此市场就广了。一个好的养老项目，住在里面的人也要舒服。现在大家都觉得前景很好，但具体做很难。像夏威夷和海南这样有得天独厚地理优势的，相对适合养老，市场也容易自然形成。
放到更为宏观的视角来看，养老地产的定位目前仍是个问题。
“退休了，老人觉得很失落，不知道该干什么。退休以后，应该是个人真正价值的开始，更好地享受。家里有条件的不愿意去养老院，精神层面的东西太少。”开彦认为，要打造令老人向往的住处，愿意变换自己的家产、房产住进去，因为有很好的服务和管理，可以放开去享受人生。这才是今天打造老年地产的需求。
开彦描述他眼中的养老地产模型，不论是老年公寓还是大型养老社区都该是有富有生气的，不脱离社会的。体量在100万-200万平方米，老年人比例占60%～70%，还有30%是年轻人、小孩子。老人走10分钟就到了年轻人住的地方。有托儿所、中学。
张健也说，“养老地产目标客户要搞清楚，是给生病的老人，还是健康的老人打造的？”
“新一代老年人的诉求，不但是有人照料和温饱，还要追求更高品质的生活。这是亲和源的理念。”王波认为，养老项目的顶层设计要考虑到新一代老年人的需求，模式和服务的理念要着眼于这点。
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