分析人士认为，房企的利息支出飙升已暴露出一些行业潜在问题，开发商的资金成本在走高，经营压力也随之增加

　　“房地产行业现在已经得了‘三高症’，高利息支出、高负债、高库存，这‘三高’从侧面映射了房地产行业暴露出的潜在问题。”一位资深开发商对《证券日报》记者如是表示。

　　据WIND数据统计显示，截止到3月22日午间，沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报。扣除年报上未披露相关利息支出数据的7家公司，其余25家上市房企中，18家利息支出同比增长，平均增幅为80.31%；其中，7家利息支出增幅超过100%。

　　有分析人士认为，从上述数据来看，2011年，房地产行业的资金成本在飙升，这些钱从地产基金、信托、民间借贷等金融机构中来，来的越来越贵，风险也越来越高。

　　利息支出飙升

　　据WIND数据统计显示，截止目前，上述沪深两市年报中披露利息支出相关数据的25家房地产企业，利息支出总额为38.01亿元，较去年同期调整后数据增加5.69亿元，其利息支出总额增幅达到18%。

　　除此之外，上述数据还显示，14家房企利息支出增长幅度超过20%，利息支出增长率最高的是华丽家族，增长率达到772.67%；1家利息支出幅度与去年持平，仅有6家利息支出增长率呈现负值。

　　其中，利息支出额度最高的是万科，达到12.52亿元，同比增幅为11.26%，其利息支出额占这25家利息支出总额的33%。

　　有分析人士认为，虽然上市公司年报尚未全部公布，但是上述25家上市房企的利息支出额飙升已经暴露出一些行业潜在问题，比如开发商的资金成本在走高，经营压力也随之增加。

　　“这是符合预期的”，中投证券房地产分析师李少明向本报记者表示，房地产行业的负债在攀升，负债规模在加大，资金成本也随之增加。

　　高策地产顾问机构董事长李国平也表达了与李少明相一致的观点，李国平认为，2011年信贷规模收紧，银行对房地产行业的新增贷款发放数额减少，导致开发商四处找钱，通过各种渠道高息融资。

　　中小房企资金成本压力尤甚

　　值得注意的是，上述统计显示，中小房企荣盛发展的利息支出为1.74亿元，上年同期为0.6亿元，利息支出增长率为184.21%。

　　对此，本报记者多次致电荣盛发展相关人士，截止到记者截稿时间，均未有人接听。

　　不过，有消息人士向笔者透露，中小房企高息借贷的情况相当严重。一位宁波当地龙头房企董事长曾对记者表示，宁波当地的很多房企有项目却无法动工，因为缺钱，即使能够通过信托或者民间资本渠道借到钱，这些钱的高息也让企业负担不起。

　　据统计，2009年万科融资利率是6%左右，中小房企则是12%-14%。2011年上半年，大型房企的融资利率都超过14%，部分中小房企达到30%以上，甚至更高。

　　李少明表示，中小房企融资能力弱已经是历史累积问题，这与中小房企的影响力和开发规模等各种因素有关。

　　李国平也向记者表示，中小企业融资更加困难。有实力的企业和有好项目的开发商更容易得到资本市场的认可，相对来说，利息也会比较低。而资质相对较低的中小房企即使能够融到钱也是高息，利息支出自然飙升，资金成本压力尤甚。

　　信托融资利率整体走高

　　李国平还向记者透露，这些房企高息借贷而来的钱多来自信托渠道。李少明也表示，房地产信托规模正在增加。

　　华泰联合的研报显示，2月份有45家信托公司共发行房地产信托产品35只，环比增加近六成。

　　实际上，近日，微博传出消息，一款1.5亿规模的保障房信托产品发售不到一分钟便被抢购一空。据业内人士透露，此款“被秒杀”信托产品收益率达到13%以上。

　　上述业内人士还向记者表示，13%的年化收益率并不高，市场上甚至有达到30%年化收益率的信托产品，而这些产品正在被部分资金饥渴的开发商吸纳。

　　值得注意的是，近期首开申请信托贷款共25亿元，利率为不超过年息13%。而据记者了解，首开曾申请多笔短期信托贷款，早期一些信托贷款利率年息在6%-10%不等。显然，首开今年申请的信托贷款利率年息更高。

　　不过，李少明认为，虽然首开上述信托贷款利率年息比万科高，但也低于市场上的整体信托融资利率。

　　李国平也表示，目前，市场上房地产信托融资整体的利息水平在走高，市场需求也非常大。

　　据有关人士向记者透露，信托融资已经出现了问题。拿昔日有天津地王之称的天津星耀五洲项目为例，该项目大部分运转资金来自于信托融资，星耀集团不断用一笔更比一笔高的高息新信托债还旧信托债，最终不堪高息债务重压而出现问题。据媒体近日报道，该项目在“第二大洲”建设中遇到问题，目前已全部停工。

　　上述人士认为，市场销售的持续疲软，资金回流不到位，以信托融资为主的项目不断地用高息债偿还旧债，拆东墙补西墙，债务黑洞不断扩大，项目要不成为烂尾楼，要不就拖垮了企业。

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