本站消息365地产家居网商业地产频道自2011年3月28日上线，2012年3月28日正值一周年。2012年3月28日，2012一季度南京商业地产市场分析报告暨365地产家居网商业地产频道上线一周年发布会在金陵饭店扬子厅隆重举行。>>>现场直击：2012一季度南京商业地产市场分析报告暨365地产家居网商业地产频道上线一周年发布会

　　365商业地产学院讲师、资深商业地产专家李绍明先生在发布会上做了《创新转型开拓发展》的主题演讲。

　　今天主要讲一下企业转型中应该考虑的问题，很诚心的祝贺365商业地产学院的成立，这意味着365有一个新的举措，也意味着房地产商业地产提出新的要求出来，这个要求是需要更多的研究来指导和帮助商业地产。

　　前景是宏观经济方面，大家可以看到，国务院去年和今年经济增长的指标是7.5，也是多年来低于8%，之前一直讲“保八”，这个显示了转变经济发展方式的决心，给济结构调整留出了空间，第二个是大家感受到温总理明确表示房价没有到位，也给房地产行业下了很大的定义。

　　去年根据国家的研究，投资和消费对经济拉动的比重差两个百分点，今年投资对经济拉动的比重会下降一点。经济转型有可能今年走出第一步，从房地产行业，大家更熟了，大体上这么几个方面，一个是房价的回归压力更大，因为总理在人大做了明确的表态，购房者对房价的回归有一个更明确的预期。国家要建400万套保障房，有20%的需求通过保障房解决。第三个是房贷刚性的需求，这里面贷款额度明显可以得到保证了，不像去年年底买的房子贷款拿不到。第二个是银行利率上普遍降到基准利率，第三是少数的银行已经出现了优惠利率。第四个是大家关心的扩大房地产税的试点，没有明确但是大家可以看到，促使房地产转型上，房地产税是一个釜底抽薪的政策。逐步改变政府对房地产的惯性。第五是房企债务的高峰。我看到一些资料，认为今年房地产企业在银行贷款，信托产品和私幕债务的总额超过一万亿，今年逐步到还债的期限。第六个是土地储备的消化。

　　房地产面临这样的形势会带来什么变化？国家对房地产政策很明显了，不会动摇。过去十多年来，房地产企业依赖土地增值，房价高速上涨盈利模式将会遇到挑战，或者说盈利模式和宏观环境都发生了根本性的变化。房地产企业过去的盈利模式已经不适合今后的发展方向，围绕主业转型的方向大体上看到三个，一个是降价销售，促进资金的回笼。第二个是加强房地产开发的品质。第三个是拓展商业地产。今天侧重围绕拓展商业地产来讲一下怎么去转型。

　　转型发展前景到底怎么样？降价是一个顺应发展趋势理性的行为，提高产品质量也是一个选择。城市发展的要求，城市化的进一步提升，中心城市新城区的建设，农村郊区的城市化进程都会对商业化地产提出要求。包括河西、浦口都有大量的商业地产进行建设。城市化的过程中对商业地产提出很高的要求，第二个是经济发展的要求，大家可以很清楚的看到，如果转变发展方式必然会给商业带来历史性的机遇。

　　大家看到购物中心、主题百货、社区商业成为商业新一轮发展中主要的形式，从功能上大体量综合型的商业项目明显增多。一个小区小的商业单价也能够达到三万到五万了。

　　在住宅调控的形势下，在大型商业综合体越来越多的情况下，从南京现在在建的商业地产项目就不少于300万平方米甚至更多。上次林总讲了下江宁有60万，我在河西做了调查，河西在建的不少150万，到2014年青奥会之前河西投入运营的都不少于100万。南京的在建的商业地产不会低于300万。这样的机遇下，转型商业地产应该是房地产企业在困境中求发展的选择。大家都看到这是一块能够开拓的市场。

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