对于温总理的一句“房价还远远没有回到合理价位”，专家认为——降低房价收入比需稳定房价还需提高收入

“房价”二字最不缺的就是人们对它的关注，而温总理“两会”期间的一番话，使人们的注意力转移到了另外一个名词上——“房价收入比”。

3月14日，温家宝总理在回答记者提问时指出，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。

“房价收入比”把房价和收入水平联系在了一起，恐怕没有哪个指标更能表达总理的意思了。所谓房价收入比，也就是住房的价格与家庭年收入的比值，换句话说就是一个家庭需要用多少年的收入才能买起一套住房。

简单对比不可取

房价收入比多少才算合理？当前用得最多的一个标准认为，房价收入比的合理区间应该在4～6倍。这一指标是上世纪90年代世界银行在研究中国住房制度改革时提出的。当时，世界银行比较各国房价收入比时指出，在发达国家，平均每套住宅的价格总额与家庭收入水平的比例在1.8～5.5?1之间，而在发展中国家，该比例一般在4～6?1之间。国内专家在讨论房价合理性时常援引这一数据，并把4～6倍作为一个标准，以此论证我国房地产市场存在泡沫。

以北京为例，一个三口之家，假设人均居住面积为30平，因此需要90平的住房。根据中国指数研究院公布的数据，去年12月，北京房价平均为22869元/平方米，90平方米的住房总价为206万。而去年北京的人均可支配收入为32903元，三口之家年收入为9.9万，最后得出北京的房价收入比为21倍，也就是说需要一个家庭21年的总收入，才能买起一套住房，远远超过世界银行所提出的4～6倍的标准。

不过，对于这种最简单也最常用的算法，国家发展改革委投资研究所房地产研究室主任刘琳不以为然。她在接受中国经济导报记者采访时表示，将我国房价收入比与国外进行简单对比没有意义。首先，我国经过了一个房改的过程，住房的自有化率比较高，并且在市场化改革之前，住房的分配不是按照收入水平进行的，低收入的家庭也可能拥有住房资产。再加上较高的自有化率，居民可以通过卖旧换新的方式支付住房价格，对住房的支付能力不再仅仅取决于收入水平。

历史上，我国实行的是福利分房的政策，住房分配依据的更多是年龄和资历。

刘琳同时还指出，国内对房价收入比的算法与国外也不一样。在国外，对房价通常是取住房总价的中位数，通俗地说，就是把市面上所有房子的价格从低到高或者从高到低进行排序，选择排在最中间的那一（多）套房子的价格代表房价水平。并且在取中位数时，不仅仅包括新建住房，还把二手住房囊括进来。而在国内，对房价的处理通常是用住房的平均单价，再乘以一个面积，比如100平或者90平。这就存在两个问题，一是面积的选择缺少依据，数据表明，现实中的套均面积远远没有90平；二是房价的平均水平针对的仅仅是新建住房，没有包括二手住房，不能准确反映真实的房价水平。

至于为什么要用中位数而不是平均值，知名地产商任志强的解释颇有道理。从一般规律上看，市面上价格最高的住宅，已经成为一种财产性的拥有和奢侈性的享受，跟日常开支没有太大关系，其价格不是完全按收入水平来确定的。我国的国情也很特殊，流动人口所占比重很大，一方面，高收入人群携带大量财富涌向大城市，形成了实际的购买力，而其收入无法统计进来；另一方面，低收入人群在大城市创造收入，却往往回户籍地购置房产，没有住房需求，但其收入却统计了进来，这都使得平均值这一计算方法存在很大缺陷，而取中位数则可以避免收入最高和最低的两头所造成的干扰。

另一个指标：住房可支付性指数

衡量房价水平高低的指标除了房价收入比之外，还有住房可支付性指数。住房可支付性指数根据对住房消费比例（家庭每月用于住房消费的支出占收入的比重）的上限要求，考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭对处于中位数房价住房的承受能力如何。如果中位数收入的家庭正好能够承受中位数房价的住房，则此时的住房可支付性指数为100；如果该家庭只能承受更低价格的住房，则住房可支付性指数小于100；大于100的指数说明该家庭能够承受价格更高的住房。

一般认为，家庭每月可支配收入的25%用于支付月供是可以接受的，假设一个城市的中位数房价是100万，中位数年家庭收入是12万，首付比例是30%，30年按揭期限并等额还款计算住房按揭月付，房贷利率是7%，则每月的月供是4657元，那么，要使收入的25%就能付得起月供，年收入需达到22万元，实际年家庭收入与所需要的收入之比为55%，因此，住房可支付性指数为55，在这种情况下，中等收入家庭是支付不起中等价位的住房的。

刘琳认为，住房可支付性指数反映的是住房的匹配程度，如果住房价格从高到低排，同时收入也从高到低排，二者大致能对应上，住房供应的匹配度就是比较好的；如果市面上住房的价格偏向高端，则只有收入偏高的家庭才能买得起。

用住房可支付性指数对我国房地产市场进行研究，刘琳发现，从2003年以来，这一指数都是在下降的，也就是说每年中位数的收入水平没有中位数的房价涨得快，表明住房可支付性在下降。2008年底，经济刺激政策出台之后，这一指数稍有回升，但之后又继续下降。

专家认为房价收入比合理区间为6～7倍

相对于房价收入比，住房可支付性指数相对科学，但是技术性太强。相比之下，房价收入比更加易于理解。

房价到底在什么水平才算合理？在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，中国全国的房价收入比保持在6～7倍是合理的。这与我国当前的现实情况有很大差距。这也印证了温总理在两会期间的观点：“房价还远远没有回到合理价位”。

对于温总理所传达的信息，中国指数研究院指数研究总监何田在接受中国经济导报记者采访时表示，温总理的话只是说明政府对目前房地产的调控效果不满意，但并没有设定任何具体数字上的调控目标。

何田指出，中国正处于快速发展的时期，过去几年中国城镇居民的名义收入水平增长速度都高于房价的上涨速度，如果收入不断上升，房价逐步下降，房价收入比是可以逐渐趋于合理的。即使房价不下降但只要不上涨，而居民收入增长，房价收入比依然可以趋于合理。对于以谢国忠为代表的学者所提出的年内房价将会下降20%甚至更多的观点，何田表示并不赞同。

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