目前在中国住宅市场一路走低的态势下，在这个楼市的冬天，商业地产，特别是嵌入多重业态的商业地产投资模式，逐渐成为中国城市化进程的必然产物。作为商业地产布局的重要一环，不少开发商已开始落子电影院线。3月28日腾讯房产独家采访北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理黄巍，讲述商业地产与影院“不得不说的故事”。
北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理黄巍
影院扩容得益于商业地产 电影为购物中心带来消费人群
黄巍表示：中国电影市场迅速扩容其实得益于商业地产的发展，影院的结构要求要有别于其他商业的业态，电影院需要两层的商业结构。这种结构在普通的旧的商业里面是很难去改造的，这几年从实际的数据上讲，中国排名靠前的99%的电影院，都是做在购物中心里面，购物中心的形成，其实中国也就是五六年的快速发展期。所以我说如果没有中国商业地产的快速发展，就没有可能给影院空间，就没有这种结构可以做影院，这是我说的，影院的发展得益于商业地产的发展。
另外一方面，影院给购物中心带来什么呢？必须得提到电影的几大属性：第一，电影是文化。第二，电影是大众的。第三，电影是时尚的。因为电影具备这样的属性，所以影院只不过是放映电影的场所，也就是说我卖的产品是电影，那么电影的属性决定了影院的客流人群的属性，也就是影院是可以通过消费者购买电影这样的产品，我形成大量的人流，形成一个有文化的氛围，形成一个时尚的中心，看电影从中国到美国，从日本到英国，主流人群都是18到35岁，18到35岁恰恰也是购物中心最最主流的消费人群，这就是影院带给购物中心的。而且这些东西是不用购物中心你去招，也不用我影院去招，是电影把他们招进来的，今天说放《变形金刚》了，老百姓来了，没有一个是我从大街上拽来的，就是影院能够带给购物中心的，这种时尚，可消费的，而且是充分符合你的消费层级的这种消费。不像一个超市，我永远说，一个购物中心里什么业态人流最大？超市，但是超市不能够给购物中心其他的业态带来利好，它不是你的客流，因为这些人买完东西大包小包的他要走，你看场电影回来速冻饺子都化了，他赶紧得回家了。或者你看完电影去超市，那可以。所以超市的客流并不是购物中心的主要客流，但是购物中心为什么有超市？因为超市有巨大的人流，它可以瞬间的让购物中心的知名度和排名扩展度有一个很好的外延。
我们说购物中心里有哪些主力业态？超市、百货、影院，餐饮算一大类，这些是叫主力业态。还有很多次的业态，所以我们在讨论整个购物中心的概念的外延的时候，我们会说这些都是。但是你不能说从内涵上讲它就必备，因为一旦说到内涵的必备，我们要就个案来说，并不是所有的项目都盖影院。你还要考虑你周边的竞争关系，影院虽然说我可以聚集很多客流，有很多爱看电影的人，但是我们从数量比上讲，一个区域的人口和它可消费电影的次数的比例，它走是有个极限的，不能说旁边已经有四个很大的电影院了，今天我再在这儿盖一个购物中心，我还弄一个电影院。从另一个角度讲，购物中心的规划与业态，不能够机械的去照抄，如果这样的话，遍地都是购物中心了，我们也不用去深圳开研讨会了，就是因为购物中心这个业态其实在中国也是一个崭新的业态，中国不同的城市，不同地区消费的理念、观念和消费的水平不一样，不同的开发商，他的理念又不一样，所以才造成我们对购物中心的理解，对购物中心业态配置的理解，甚至于对购物中心建设的理解都不一样。
影院和商业地产是婚姻关系 租金太高会影响夫妻感情
首先影院和商业地产是婚姻关系，为什么形容它是婚姻关系？其实我是说就购物中心而言，购物中心里面你的所有所有的其他业态，都没有一个像影院跟你这么样息息相关、荣辱与共、同仇敌忾。因为影院我进来我需要做很多年才可能把成本收回来，收回成本以后才是我赚钱的。作为购物中心而言，你把结构改了很多，损失了很多商业面你给到我，其他业态不用了，标准层高就可以了，所以你也牺牲了很多，大家是荣辱与共，要和和美美经营15年20年，才能达到双赢。所以我形容说购物中心和影院，我们俩真的是婚姻关系。
提到婚姻的经济基础，我觉得穷人有穷人的过法，富人有富人的过法，其实在不好的商业里面，也可能有好的影院，为什么？因为影院这个业态太特殊了，只要有人，他就有看电影的欲望和需求，你们要去三亚，三亚就一个好的电影院，四个厅，很破，但是就有人看，因为三亚就这么多人，破电影院他也得看，这是影院的特殊性，所以我说在不好的购物中心里面也有好影院，在好的购物中心里面也有不好的影院，并不一定是经济基础决定了双方最终的和美程度，还有很多经营方面的问题，还有很多其他的市场因素。
但是现在的高租金的确是影响婚姻关系的，也就是说咱俩自由恋爱，女方要收高彩礼，把男的逼的不行了，借债，最后结了婚也得还债，我觉得非常形象，也就是说我给你付了高租金了，我进来了，我认为我能做好，但其实我的负担很重。在经营过程中，任何一个业态，影院可能还特殊一点，我可能会前面有一两年的培育期，最好的影院也不可能开门就火，还有一个消费者认知的过程，有一个消费者消费惯性转移的过程，包括他的会员卡的转移等等，所以你要给他一年半左右的时间，甚至于更长的时间。在这个过程中，没有那么多的收益，但是我要支付给你很高的租金，也就是说当年我借钱给了你彩礼，我后面还得还债，其实这个日子过得不和美。但是高租金的问题，不是今天我们在这儿访谈就可以解决的，这是一个现象，现象后边透视的结果是一个供需关系的问题。也就是说现在影院的供给方，就是投资公司的，不是说数量，而是说热情，他们的热情，他们的积极性远大于购物中心可以提供的项目的程度，这样就造成了任何一个项目八家十家来抢，当年我们2004年、2005年做的时候，一两家谈已经很不错了，现在遇到最多的二十个影院投资公司去谈一个项目，那就疯了。而且我也遇到很多开发商，最后影院谈的价格他自己都没想到，他说我原来认为两块钱平均，最后你们这个行业很猛，都报到三块多了。
影院与商业地产离婚成本高 聪明的开发商会“放水养鱼”
因为不同投资背景的人，对这个行业的理解和过往的经历不一样，需求也不一样，再加上他们资金背景也不一样，他们可能要的结果是不一样的。像博纳我们是做产业的，我们是稳扎稳打从制片到放映媒每个环节做起来的，我们希望每一个环节做强，我们并不贪图说我们要做全国数量的老大，我们希望我们每个影院都盈利。在这个情况下，因为我们本身做电影，我们对电影所有的环节，之间的产业关系，包括这么多年，我们从1999年开始做电影到今天，对中国市场的理解，所以我们去选项目，是有我们的考虑。但是有的人可能他弄了一大笔基金，基金要的是三年快速的扩张，要求规模，最后他可能是上市，是什么，它有其他的考虑，那么他可能圈地，我数量战胜。所以不同的公司，不同的投资背景，不同的资金来源，他对业态，或者这个投资的内容，他的期望值或者目的是不一样的，造成参与到影院投资建设投资行业中的这些竞争的参与者，大家手里有什么牌打什么牌，没牌了就抬价钱。
这也是我不停在跟开发商讲，如果你真选，谁出价高你选谁，我说特别简单，你不要把我们请来，我给你介绍一个山西的煤老板，他绝对出价高，开发商说我不能要，我说对呀，有人出价钱，但是因为他是山西煤老板你就不要了吗？那就是说你还是想要专业的人，可是你想要专业的人来做呢，在你选专业的时候，你又把价格放在第一位，真正我说百分之一万，你选的价最高的那个，一定是这个行业资力最浅的，或者是资源最少的，一定是这样。我对这个行业里面所有的投资公司都太了解了，我们都是这么多年成长起来的，所以还是比较理性的，主流的投资公司还是比较理性的，恰恰是非主流的都很疯狂。包括中国2012年说大文化的概念，国家给了很多省市电影公司、广电公司很多钱，第一是推动了这个文化事业的发展。第二，这些钱这么快到了他们手里，可能会产生很盲目的花钱的过程，这样也会造成有些项目也会造成价格扭曲，这个是行业现象，通过这一两年快速扩张，说站在2012年今天这个时间点我们回头看，是存在这个现象。但是现在大家也慢慢冷静下来，发现快速扩张的结果，远没有你想象中，我在规模有的时候，我的效率远低于我的规模的，所以现在大家慢慢冷静下来，有些人退出这个市场不做了，有些人挺住了。这就是我刚才说的，我说市场它是有看不见的时候，在去超过我们意识控制的范围，他再去做调整，要相信这个市场最终一定能调整到不能很完美，但是可以接近于我们认可的结果。
我们谈到婚姻关系，其实婚姻关系双方都是很害怕破裂的，如果影院因为高租金承担不起退出了，这个业态，开发商怎么重新打造，怎么继续利用这个空间其实都是很困难的事情，所以开发商在选择的时候一定要看清楚。
我把它形容成婚姻，也是因为婚姻要持续，谁也不想离婚，或者要离婚的话，双方的离婚成本都很高，在这种情况下，你既然认识到它是婚姻关系，或者说希望不管是影院投资公司，还是开发商，大家都要认识到这个婚姻关系，你去从维护婚姻可以良好发展15年、20年的这个角度，去从最开始起点上去做工作。我也遇到很多开发商也是很大气的，人家说我要你影院，其实要回归到商业地产为什么要影院？商业地产要影院，就是因为我要带人流，增加顾客在商场的滞留时间，有效规划客流的动线，因为商场越高楼层人越少，但是影院可以放到上面，可以瞬间把人吸上去等等。影院其实有六大特征是在购物中心可以起到的作用。当时你选影院是因为这个，你就要回归到你最开始的原点，你不能现在是价格制胜。所以有的开发商比较聪明，我还是围绕这个，所以保底租金可以低，但是分账点大家可以谈谈，比如说你做两千万的时候，我收你10%，他叫放水养鱼，但是你做到三千万了，我受15%了，你做到四千万，我收你20%。这个对于我来说，我觉得开发商也是一种，就是大家共担风险的目的，我做少了，我少给，我做多了，我愿意多给。前期我付出的租金代价少的时候，我就可以腾出一些资金，我愿意去做宣传，我愿意去做推广，我愿意去提高我的服务质量，我可以多拿一点钱给员工提高工资待遇，提高他们的精神面貌和服务水准，影院现在是低薪行业啊，所以这样是比较科学的态度。
“通州人民不要着急 未来京郊会出现更多电影院”
北京的市场，比方说像通州区这样比较热门的区域，但是它影院的建设跟房价的关注度不能成正比，对于这些像大兴、顺义、通州这些稍远区域的影院建设，影院应该怎么去计划跟建设呢？从我个人的观点看，它这个房价跟影院不成正比的关系，是因为秩序问题。也就是说，当年通州做的更多的是住宅，CBD小白领全住那边，所以政府才修了八通线，为什么？那边人太多了。那么住宅到一定程度的时候，他会去做商业规划，但是只不过通州现在之所以好像看起来相对于它的住宅的密度和居住的人口而言，商业少了，是因为通州做了一个大规划，通州长安街新华大街，他把政府都搬了，把路全推了，重新起大地块的规划，这个相对会慢。就跟原来我在新美的时候，我们新美金元燕莎也是一样，金元燕莎是因为整个世纪城大的片区，包括四环外其他楼盘，它也是先盖的住宅，因为它离城近，所以它比通州快，当年住在世纪城的人一样呼吁说，我这里没有什么消费的地方，最后盖起一个六十万平的，它就有消费的地方。我们当年在望京做也是一样，望京叫睡城，因为望京没有商业，这几年望京缺吗？不缺了。其实商业地产的发展永远是伴随着人口的发展，没有常住人口的发展，怎么可能有商业地产，那是纸上谈兵。
所以通州我觉得现在到了发力的时候，应该一两年商业全出来了，所以不要着急，通州人民也不要着急，好日子不远了，我们在通州已经开了一个电影院了，很好，虽然那个电影院很小，只有五个厅，但是通州第一个多厅影院，我觉得通州人民也是蛮喜欢的，刚开业票房就不错，它起码不用跑到万达去看电影了，我的票价也不比城里贵，你为什么不在那儿看。
商业地产改变生活方式 现代生活应该是“一站式”消费
商业地产的发展，或者说购物中心的发展，改变我们的生活方式，这是这几年一直喊的口号。为什么？原来我们没有购物中心，没有商业地产这种大的综合体的时候，我们干吗呢？我们周六日会会朋友，打打球，吃吃饭，活动很零散，目的性不是很强。但是因为有了购物中心，你的吃喝玩乐都可以在这个购物中心里去实现，所以我们讲叫休闲、体验一站式的现代生活方式，包括他以俩口或者三口之家为主，里面还有儿童世界，大人吃个饭，看个电影什么，这是一个综合类的一个消费的模式。
其实在国外也是一样，只不过他会开车到郊外，非常大，我们可能还到不了那种程度，但是我们的购物中心也足够你了，也不让你七点起床，你十点起床，你到购物中心也中午了，你吃个饭，逛逛，看看电影，然后回家。其实电影可能是你过程中的一站，也可能不是，你这个礼拜看了，下个礼拜也不一定看，所以我们不能单把消费电影这个拿出来说。你要这么说，我一会儿还说演唱会呢，这个演唱会太贵了，话剧也贵，你要单拿出，那一条裤子还贵呢，麦当劳肯德基不贵吗？我在美国吃麦当劳肯德基一块多美金一个，咱们这儿多少钱了。所以不能说它贵，是你愿意不愿意的问题，消费其实是欲望驱动，是目的驱动，特别是女孩子肯定有逛完街买完东西回去后悔的，其实没用，丢在家里了，但是谁让你当时产生这个欲望的，你也不可能回去吧那个店砸了，说你这个标语写得太诱惑了，你也不可能砸了，这是第一。
第二，其实从看电影的频次上讲，真的那么多吗？北京两千万人口，去年出了三千三百多万张票，也就是人均看一场多电影，多吗？不多。还有大部分的人一年看不了一场电影。如果消费电影频率多了，那是你爱电影，你愿意看，我管不了了，这是没有办法的事情。说到布局，你为什么不在我家门口盖个电影院呢？那我就不用打车去了，我不可能满足群众这么多要求，电影院毕竟有它的业态属性，我需要有足够的面积，我需要足够的人流，我需要交通便利，我需要等等东西，不是谁都能满足。你不能说你在我家门口开两个厅电影院，那我死了，你看电影方便，它必须跟商业地产结合起来。多厅影院，为什么要搞多厅影院？原来大剧院都一个荧幕，多厅影院从西方搞起来的，就是因为电影太多了，所以这是我在商业地产论坛和很多场合讲课我说的一个话题，大家一定要知道影院的荧幕是为了排开电影用的，也就是说我厅越多，我越容易把电影排的很有效的时间，让你选择性非常强，便于消费者在极短的时间选择你喜欢看的电影，等候时间变短。座位是影院卖钱的，所以这两者，我们拿到任何一个平面的时候，我们要兼顾，我既要有厅数，我又能做出座位数来，这样既满足消费者的选择权，又满足我影院卖票挣钱。今年3月7号上了三个片子，3月8号上了六个片子，3月8号那一天，我电影院有九个还是八个新电影，那么多电影，你说如果四个厅的影院怎么排片呢？影院经理傻了，因为都不是大的片子，所以你厅不够，荧幕不够是不行的。我要想有足够的厅，足够的座位，你搞社区里面搞不了，社区离你们家近的地方没这地，因为影院投资公司都是租场地做的，不可能买一个场地盖影院，我疯了，我不是4S店。
去二三线城市建电影院 要有更多时间和耐心培养市场
很多影院跟商业地产有捆绑，都是在一线城市，但是开发商现在有一个趋势向二三线、三四线城市布局，出现城市综合体，开拓商业地产的时候，影院愿不愿意跟着过去呢？二三线城市跟一线城市就电影市场而言，它的差别在于什么？在于一线城市原来的消费者已经有了看电影的习惯，在一些二三线城市，特别是没有好电影院的城市，老百姓没有去电影院看电影的习惯。所以可能你新的影院进入的时候，你会需要比大城市更多的时间，去培育这个市场，培育大家消费的习惯，这是一个。
第二，毕竟二三线城市它的消费的水平和它的人口比大城市少。也就是说，即便是我说我在北京望京，望京有三十多万人口，我是不是到一个同样三十多万人口的小城市，望京可以有五个电影院，小城市是不是也可以盖五个电影院？不是这样的，一定那个二三线小城市绝没有现在像北京这样大城市同样人口基数情况下的消费能力，因为包括人均看电影的次数也不够，可消费的货币也少等等。就跟我们去顺义一样，顺义跟北京很近，但是我们在顺应开个电影院，我们明显感觉，其实我们是花了很长时间，才把消费习惯带动起来的，我做的是标准的城市多厅影院，我也是在购物中心里面，但是我还是需要一个过程去做，这个时间要比在大城市要长，但是那个市场总是有了。也就是说作为影院投资公司，你进入这个市场了，你要有一个认知，我在这个市场，可能我要比在大城市花更多的心思，我要有更多的耐心，但是那里面一定有市场。
玩概念者必死 做电影院要“有里有面”
有人依靠影院的概念拿地，然后再去做商业地产，去建立一个包含酒店、餐饮、娱乐很多业态独立影城，我觉得其实无所谓是用影院还是用什么概念，你确确实实可以在拿到项目，或者拿到土地的时候，你得到的优惠政策，那当然对开发商是好事，但是你如果用影院概念拿，你真的要还进去一个好影院。为什么我说我有电影和影院的情节，不管谁做电影院，我都希望他把电影院做好，因为我们好不容易培养起来的这么好的中国电影市场这么快速的发展，千万不要把老百姓弄进电影院，他出来骂娘，印象不好，荧幕也不好，层高不够，前面的人还老挡着我，我们影院做起步做高了，为什么有15厘米的台高，就是说前面坐一个一米八的人，他不挡你，我们为什么会有一米一五，一米二五的台距，是说像我这样坐在这儿，前面过人，我不用动了，这是影院这么多年发展下来，已经给到顾客，给到消费者一个很好的观影环境，希望不要再倒退，也就是说层高不够，我也做，面积小我也做了，小地方次一点，应该是58厘米的座椅，我来一个53厘米，胖子都进不去，卡在那儿出不来了。我希望大家把影院做好，所以你用任何概念去拿地是你的事情，如果政府认可，你可以得到优惠政策，没什么不好，但是希望你最后把这个概念真正落实下去，你真正还到里面一个好的标准的电影院，这个的话，有表，有面，有里才能做完美。你光去用概念拿地，其实事实这么多年，不光是电影行业，任何行业都是这样，只玩概念最后是死，多少事例证明了，光玩概念的死得比谁都惨。
我对于消费者有两个认知，所有的消费者，第一，你不要高估他的智商。第二，你也不要低估他的智商。不要高估他的智商是什么呢？是说中国永远存在摊小便宜的群众，而且消费者特别经不起忽悠，所以智商不高。但是不要低估他是什么？消费者他真是有选择权，他来了以后发现被骗了，他不来了，他下次不来就完了。所以这个行业好不容易培育起来，你真的用这种烂产品，对于消费者而言，他们说张三影院不好，我还是回去买碟去吧，你其实对潜在的、可开发的影院的观影人群的这个市场是负效应。
建言全经联商业地产课堂
第一，我觉得全经联这个组织非常好，他把各行各业从事跟地产有关的这些人集合起来，大家有一个共享信息交流的这么一个平台。而且我觉得其实有的时候人生就是交朋友，大家不一定非得是共享的信息，做了生意，不做生意，交了一群好朋友，也很高兴。杨主席也一直说全经联的内涵其实是很文化的一个东西。
第二，我是全经联的新兵，我是去年底才加入的，所以我并没有很长时间，或者很全面的去参与它的很多业务。这次做讲师也是第一次做，我感觉第一，会员很踊跃，我没想到当时现场人那么多，而且大家反映也比较强烈，我讲完课，匆匆忙忙就走了，结果我到了第二个会场，我打开手机，加了十几个粉丝，我的微博 就乱了，还是很踊跃，很积极的，而且大家对于影院这个业态还是很关注的，因为它既然是作为主力业态嘛。
如果说到有些什么可以更好的建议的话，我是觉得其实现在大家不管是什么，谁组织的活动，最大的一个问题是千篇一律，都是上面一个人讲，底下人听，我讲完了，其实我也不知道讲的东西是人愿意听不愿意听，他们说我这个人讲完了愿意听的，亚太不动产学院他们上次还给我颁奖，颁一个最幽默讲师，我说不好，最幽默不见得最专业，颁一个最专业讲师。我可能还算是课讲得比较活跃的，大家可能不困，有的人讲的，其实他理论性、专业性很强，但是他的互动性不够，或者他的兴趣性不够，最后大家不愿意听。怎么让课堂变成很互动的，是不是可以提前把一些讲义先发下去，或者提前是不是可以把问题收上来，我们就问题去讲，或者我们投票讲什么。
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