“如果房地产暴利还存在，产业地产就没有发展空间”，杭州盛世长城（科技园）投资管理有限公司总经理彭涛指出。而平均利润时代的到来，可能为产业地产提供机会，值得注意的是，地产降温之下，区域性产业地产开发商却正在扩张，业内人士认为，全国性产业地产开发商的雏形隐现，未来会出现产业地产中的“万科”。

　　或回归平均利润

　　房地产一直被冠以暴利之名，随着地产企业2011年年报的披露，利润指标的下调迹象引人关注。标杆房企中，2011年，万科结算净利率为15.01%，较10年微降0.51个百分点。华润置地主席王印指出，华润置地2011年毛利率39%，2012年预算利润率维持在35%—36%。河南建业集团董事长胡葆森则称，整个房地产行业的利润率都在下降。随着房地产调控继续，2012年，地产企业用利润率换销售量的可能性将加大，这将继续压缩房地产的利润空间。

　　“现在看，房地产暴利很难维持下去，会回到合理水平，如果调控能坚持，产业地产将迎来春天”，彭涛指出。产业地产的特点是投资大，回报期长，收益率稳定，需要稳健的资本支持，在房地产暴利存在下，产业地产的资本吸引力并不大。

　　与此同时，业内人士指出，随着土地市场回落，政府财政吃紧，寻找新经济增长点意愿迫切，可以带来产值、税收和土地财政的产业地产逐渐为政府青睐，机遇蕴含其中。

　　全国性开发商雏形初现

　　在形势的利好之下，产业地产开发商从区域性公司向全国性公司迈进的潮涌显现。

　　2012年一季度，多个主要城市工业用地成交火热，一直不温不火的产业地产开发商悄然扩张。

　　“我们在上海谈了四个项目，广州、福建也会有新项目”，北京联东投资集团地产事业部副总经理梁环宇透露，目前，联东U谷已在北京、天津、沈阳、武汉、无锡、上海、广州等多个城市布局。大连软件园副总裁杨冬在接受媒体采访时则透露，DLSP（大连软件园股份有限公司）计划未来5-6年，把园区拓展到5-6个城市，目前，其在武汉的”武汉软件新城”正在推进。在南方，发源自深圳的天安数码城也已走出广东，并将项目触角延伸至常州、江阴、重庆、成都、天津、杭州等地。在北科建的五年规划中，将在长三角、中部地区新增五百万平方米和三百亿投资，使累计园区能到八到十个，目前，其在北京一区三园的基础上，正在开发无锡中关村软件园、嘉兴长三角创新园以及青岛生物医药产业园。此外，武汉起家的光谷联合也开始在青岛设立项目。

　　“我认为，未来会出现做的很好的、类似住宅里的万科一样的产业园开发成熟企业，现在在初始阶段，有这个苗头，这是一个新动向”，中建国际设计副总经理江涛指出。

　　与此同时，专业的地产开发商也被吸引到这个领域，“我们注意到，很多房地产商开始转向产业地产。我认为，产业地产是一支值得关注的力量。“北京市社会科学院副院长赵弘说。

　　业内人士认为，全国性开发商雏形初现，意味着这个行业的市场化、成熟度和专业性正在提升。

　　产业地产还要“熬”

　　“做产业园，就是需要坚持，需要‘熬’，今天不好，后天很美好，但是明天死的人是最多的，还是死在凌晨以前”，江涛指出。尽管迎来行业发展的春天，产业地产的门槛高，却是行业共识。

　　联东地产梁环宇指出了产业地产的四大特点：不同于个人，企业客户需求复杂；企业更加理性，决策周期长；客群分散，招商难度大；社会化程度低，从规划、开发、运营、策划到招商、服务都需亲力亲为，对开发商专业化程度要求高。

　　更重要的是，以持有型物业为主，不同于房地产开发的快速周转，产业地产往往有更长的回收周期。在这种压力下，产业地产开发商中途放弃的例子并不鲜见。“我亲眼看到一些产业地产项目，在特别好的地段，产品品质极差，分割成上百个产权，化整为零，赶快脱手，进行套现”，赵弘说。

　　此外，政府对于产业地产开发商尚有戒心。由于工业用地日渐稀缺，其承担的经济指标和投资指标要求更高，产业地产作为一个尚不十分成熟的行业，政府的态度仍较为谨慎。

　　机遇与挑战之下，能否诞下产业地产“万科”？

　　彭涛曾供职于亚洲最大的工业地产投资商，他认为，要做好工业地产，需要具备几大要素。“第一，要有长期经营的战略考虑，是投资不是投机，讲品牌；第二，要有房地产开发能力；第三，有招商、运营能力，招商能力是核心能力；第四，要有运作政府的能力，要理解政府作为需求者、资源给予者的意图；第五，运作优势资源的能力；第六，资本运作能力。”而目前，他认为还没有出现特别好的公司和模式。产业地产的绝对格局远未形成。

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