早在去年年底，房地产业内就普遍存在这样的观点——2011年，是中国房地产行业发展黄金十年的终结之年。楼市上半场结束，下半场开始。
的确，史无前例的房地产调控政策已经持续26个月，彰显了中央政府抑制房地产过度发展的坚定决心；房地产企业20强发布的2011年业绩报告中，4家业绩同比下滑，10家房企没有完成销售目标……
不管房地产行业多么不情愿，从今年开始，在未来的日子里，都不得不接受这个行业地位的转变，以及利润率的转变。传说中的全国大大小小6万家房企如同胞般和睦相处，共分利润大蛋糕的美妙时光，将被激烈的行业竞争所取代。
一个时代的终结意味着一个新时代的到来，黄金十年给业界留下了什么？楼市下半场业界又将何去何从？且看业内专家的真知灼见。
下一个十年以理性为核心
自1998年住房体制改革开始，中国房地产行业进入快速发展阶段；2009年年终，全国房地产开发商数钱数到手发软；2010年年终，逆市飘红的开发商们依然对未来满怀憧憬；去年年终，多数开发商仰天感叹：“这个年关不好过啊！”
是什么因素造就了黄金十年？深圳都会城市研究院院长高海燕认为，工业化创造了中国第一轮财富，在财富的驱动下，国人开始有资产化意识的启蒙，这样的启蒙让大家把大量货币投向了房地产。
同时，在过去十年投资、出口、消费三驾马车的经济增长模式下，中国依赖于投资拉动经济的驱动方式，房地产作为内部引擎，注定中国在经济政策中特别重视房地产的作用，政策环境相对适合房地产产业发展。
“还有一点很重要，房地产发的是政府价值观的财。”高海燕解释，过去十年，政府角色的缺位让市场化代替了本该由政府履行的社会事业功能，如保障性住房建设，客观上给房地产带来重要的发展机遇。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，过去十年，房地产的高速发展为解决国民居住、推动城市建设、拉动地方经济等方面发挥了重要作用，但是，当房地产的发展速度远远超过其他行业，资源倾斜日益明显，房价暴涨让所有行业不堪重负之时，房地产行业势必要进行重大调整。
据统计，去年全年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了强制“限价令”；央行6次加息、上调存款准备金率；房产税出台，试点重庆、上海。调控手段招招切中要害，“杀伤力”十足，全国一线城市房地产市场“降”声一片。
从这一年开始，中国地产正式告别楼市上半场的黄金十年，告别充满暴利的野蛮生长，开始了以理性为核心的下半场。
去暴利化不等于无利可图
今年一季度楼市开局依然低位徘徊。一线城市如北京、上海、广州、深圳1月受元旦、春节影响，楼市成交惨淡；2月成交量开始缓慢回升；3月周成交量环比上升趋势明显。
虽然中国楼市表面热闹，但实质上没有回暖迹象。中国国家统计局公布经济数据显示，全国一季度商品房销售成绩同比明显下滑，销售面积和销售额同比分别下降13.6%和14.6%。
然而，说再见，并不代表诀别。
“接下来整个房地产市场的发展还会迎来黄金十年。只是上一个阶段的游戏规则和下一个十年的游戏规则会发生很大的变化。”原绿景集团副总裁、现任阳基地产董事兼总裁张梧峰如是说。多数业内人士与张梧峰观点类似。
宋丁说，虽然近两年的调控政策让地产商感到行业眼看着走向行政化，市场化或将消失殆尽。“这种观点是错误的。更深刻的市场化就是去暴利时代，深刻的市场化就是成熟的市场化。”宋丁说，现在看来，过去十年很暴利、很黄金，但很不规范，楼市下半场的主题势必是房地产行业更深刻的市场化，在规范中重获新生。
高海燕强调，房价下降并不等于房地产机会消失。“不管房价是下降还是平衡，我仍然觉得未来十年甚至20年还是房地产黄金周期。房价问题与房地产发展机会问题之间不存在冲突。”他表示，房地产去暴利化不等于房地产去利润化，房地产已经走在去暴利化的路上，但行业在未来仍是高利润。
“中国城市化进程不能光看现有50%人口进入了户籍城镇人口行列，还要看这50%的人口如何进一步向百万人口城市流动，中国仍然面临着深度城市化。”张梧峰表示，接下来，包括土地出让、项目运营、信贷、产品设计、交易环节等一系列“游戏规则”将发生变化。“作为投资者、投机者，现实情况可能与原先预想目的和目标有很大的差异，但不是说没有机会。”
他提醒同行，要关注到在调整过程中，对于投资性住宅、刚需类住宅、商业地产等不同物业类型，国家有针对性的制定差异化政策，看准机会，能快速面对变化、适应变化的企业将会跑赢下一个十年。
高端物业、产业地产领跑下半场
下一个群雄逐鹿的十年里，哪类产品将最终问鼎中原？各路专家普遍看好高端物业以及产业地产的发展。
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，全国有近3600套保障性住房，“十二五”期间，深圳也要建24万套，其中17.6万套是安居房，以出售的方式提供给中等收入的人群。在这种情况下，中低档市场逐步就要被政府主导。“未来开发商的产品类别将朝高端进发，越高端越好，给富人们提供更好的住宅。”
随着保障新住房的加快供给，普通商品房住宅将会供过于求，同时普通住宅的投资价值也会大大下降，投资者的目光将更多转向高端豪宅。
知名地产剑客图腾镜认同邓志旺的观点。他表示，以深圳为例，前十年，深圳房产在开发规模、开发水准方面，相对于国内市场做得还不够。“在深圳这样的国际大都市，没有出现像星河湾的项目，也没有出现香港天玺那样的楼盘，售价在50万元/平方米，更没有出现像上海汤臣一品的奢华品牌。”
图腾镜说，深圳开发商只是停留在“小资”开发阶段。未来十年，深圳楼市将朝两个极端发展，一是经济适用房爆发，经济适用房、保障性住房将充斥整个市场，会解决大部分住不起房子老百姓的住房问题；一是产品向极端高端化方向发展。当经济适用房占领市场之后，开发商反而更有心思考高端性的配置、高端性的建设，我想后半场市场产品细分趋势将更明显。
深港房地产联合商会执行秘书长曹笑亮提出，将来以住宅为主的房地产开发商将大规模消亡。“业内普遍称全国约有6万家房地产企业，保守估计5年之后会有一半甚至更多的房企将消亡。地已经不多了，而且实力不足的房企也没有资金继续留在产业内。”未来主要有两类开发商将继续存在，一是通过旅游地产或产业地产控制了大片土地的开发商，还有一种就是仍有资格获取土地的豪宅、酒店物业、旅游地产开发商。
曹笑亮说，目前从事产业地产的开发商比较受政府青睐，而产业地产和住宅开发地产是同期起步，产业地产将在后半场迎来黄金发展期，其具体发展形势是以多产业布局城域开发的模式进行，即开发商要完善所有产业资源的布局，如华侨城、蛇口等项目，以可持续发展模式占有土地。
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