楼市调控打“持久战”已成业内共识，房企在促销回款的同时也将拓展融资渠道作为重点。近期，雅居乐、碧桂园、中海、龙湖、新世界发展、越秀地产、建业地产等多家在香港上市的房企凭借境外融资平台优势融资；5月，招商、万科等龙头也相继赴港“买壳”，谋求境外融资平台，房企再掀海外“找钱热”。

　　多家房企赴港找钱

　　5月23日晚，在港上市的房企佳兆业发布公告称，公司已和一家名为PA International Opportunity VI Limited的公司签订了借贷协议，达成1.2亿美元(约7.57亿元)的可换定期贷款，期限为27个月，年息为13.5%。“借款主要用于偿还原有债务，以及补充公司流动资金。”佳兆业表示。

　　“PA应该是一家境外房地产基金。”另一家香港上市房企高层对记者表示，佳兆业以年息13%-14%“借新债还旧债”，相当于国内发信托的成本，在香港借贷宽松的金融环境下属于“贵钱”。上述高层坦言：“我们刚刚谈成了一笔银团贷款，近期将会公布，成本要低得多”。

　　而据外媒报道，新世界发展也正在寻求一笔19亿-20亿元的贷款；5月招商、万科等龙头也相继赴港“买壳”，谋求境外融资平台。而此前，已有合景、雅居乐、碧桂园、中海、龙湖、新世界发展、越秀地产等多家H股房企进行了融资活动。

　　国内融资渠道受阻，境外融资成突破口

　　“目前A股的融资平台基本被堵死，有一个境外融资平台对房企至关重要。”中银国际地产分析师袁琳如是说。而据业内人士介绍，香港市场融资成本较低、融资渠道灵活、无需监管部门批准，成为房企融资的突破口，几乎所有在H股上市的内房股都在寻求融资。

　　“银行对开发贷款的额度限制仍然较紧，而住房的按揭抵押贷款发放速度也拖到3-6个月。”北京一家未上市的民营房企高层表示，资金紧仍是房企的一大问题。

　　据悉，目前国内银行一年期贷款基准利率在6.56%，由于贷款紧俏，往往需要上浮几个百分点，实际贷款利率在9%-10%左右，而发信托的成本在15%左右；相比之下，香港的基准利率仅为3%左右，融资成本低。

　　据前述香港上市房企高管介绍，按照成本高低，房企在港融资分为：银团贷款、票据融资、高息债、可转债、增发、配股以及私募股权基金，资金成本从5%-20%不等。

　　融资灵活成本低，资金难进国内

　　“银团借款相当于一种信用贷款，没什么实质抵押，看重开发商的负债率和偿债能力，一般中海、华润等低负债的央企才能发行。”上述高管表示，此外，像龙湖，虽然负债率相对央企较高，但旗下项目周转迅速，偿款能力较强，也获得了银团贷款。

　　“开发商融资一定从低到高，便宜钱拿不到才会拿贵钱。”她表示，相对于国内融资渠道被堵死，在港上市房企还是有很大的融资优势，如建业地产5月在新加坡发行了1.75亿元的4年期优先票据，年利率为10.75%，而大房企更可以低廉的成本借贷。

　　数据显示，龙湖4月获得的24.3亿港元的银团贷款，年利率仅为香港同业拆息加400个基点，约合5%；新世界中国地产15亿元贷款利率为265个基点。仅4月，H股房企中便有中海地产、华润两家房企分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款，资金成本均十分低廉。

　　但多位业内人士也表示，目前国家对“境外热钱”流入监控十分严格，境外房企融资后大多只能选择将资金留在国外，进行新债还旧债、股票分红、境外产权的资产交割等事宜，较难进入国内为在建项目“输血”。

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