[提要] 房地产蓝皮书预测，2012年房价将延续上年末的整理态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。

　　昨天，中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布了《中国房地产发展报告》（以下简称房地产蓝皮书）。针对备受关注的2012年房地产市场，蓝皮书认为从房价方面可能略有回落，但大幅跳水可能性很小。

　　未来预测

　　中小房企破产风险增大

　　房价小幅回落缺乏急涨可能

　　房地产蓝皮书预测，2012年房价将延续上年末的整理态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。

　　蓝皮书专家组预测，由于需求低迷，今年几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年整理态势。

　　由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。

　　但总体上，由于房地产行业准入限制少，行业外资本可以较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。

　　国企生存能力强行业并购将加剧

　　蓝皮书预测，经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房地产企业面临的选择是，要么降价销售，要么囤房囤地。因此，当全行业因为市场低迷而赢利下降时，中小企业将面临艰难境遇，赢利空间缩小，亏损现象将不断扩展；而大型企业特别是大型国有企业，融资渠道畅通，融资成本低，生存能力强很多。房地产行业并购加剧，行业集中度将进一步提高。

　　阶段总结

　　控制目标与社会预期存差距

　　政策严厉超出市场预期

　　2011年1月国家出台了\"新国八条\"，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。蓝皮书认为，\"新国八条\"规定，\"对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍\"，在实施过程中对三套及以上住房暂停发放贷款，政策严厉程度超出市场普遍预期。

　　地方担心问责目标制定留空间

　　蓝皮书表示，按照\"新国八条\"的要求，全国600多个城市出台了房价控制目标，但是，不仅各地对\"房价\"界定的标准不同，而且绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些控制房价的目标与社会预期存在较大落差。

　　蓝皮书分析原因指出几点原因：各方均缺乏经验；地方政府担心完不成设定目标被问责，制定的控制目标留有空间；各地互相参照制定控制目标。更深层次的原因是，土地财政尚没有进行实质性改革，一些城市政府担心房地产市场疲软影响财政收入；另外，一些地方在制定控制目标时，鲜有城市将居民住房支付能力作为参考。

　　各方博弈升级执行难度增大

　　房地产蓝皮书指出，2012年我国房地产政策继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。同时，政府与企业、中央与地方利益诉求客观上存在差异，使调控政策执行和实施难度增大。

　　专家建议

　　北京限购政策可考虑制度化

　　针对北京等超大城市，蓝皮书认为，其住房价格快速上涨，房价高企，远超当地居民购房支付能力。住房市场与经济社会各方面因素紧密相连，后者为前者发展提供支撑力，超大城市房价上涨速度远超经济社会对其支撑力，继续快速上涨可能引致经济社会问题。

　　专家组分析，尽管历经多次调控，但效果一直欠佳，唯\"限购\"政策使超大城市住房市场量价齐跌，调控效果初步显现。同时，超大城市的资源、环境压力日益加大，城市的人口承载力面临考验。因此，在保障合理需求的同时，应结合城镇体系建设、超大城市资源环境承载能力、房产税征收等，探讨限购政策制度化的可行性。

　　保障房应设专门管理机构

　　蓝皮书专家组指出，地方特别是许多县、区没有设立保障性住房专门管理机构，大量工作人员为兼职，保障性住房建设管理、资金管理、政策执行及监管等多头管理，效率低下。因此，应建立专门的保障性住房管理机构，统一负责保障性住房建设、管理等相关事务，通过公务员考核系统等选拔一批优秀公务员进入保障性住房管理系统工作，提高保障房管理水平。

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