昨日，国内著名房地产专家、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌来扬，出席由扬州报业传媒集团和江苏金达地产联合举办的“2012房地产走势及精装修房发展高峰论坛”。他认为，在“稳增长”的宏观背景下，房地产市场已经迎来回暖的行情，刚需购房者或许已到了“该出手的时候”了。
房市未来趋势如何？
“房车时代”还未结束
“根据有关部门的统计，去年，国内居民有9万亿资金用于买房，相当于其他消费的总和，也就是说中国人有一半的消费用在买房了。另外一项统计表明，中国人的家庭资产中，房产的比例占了70%。”中国的房地产为什么这么火，这是顾云昌为大家分析的第一个问题。
顾云昌认为，这背后根本的原因就是：从本世纪开始，中国已进入了“房车时代”。
“上世纪末，我们经过了‘吃穿时代’，那时主要的居民消费是围绕温饱问题的，现在温饱问题解决了，老百姓主要的消费需求是买房买车，未来，我们可能还会进入‘精神、文化消费时代’，这个发展轨迹世界各国都一样的，都是经历过房地产火爆的‘房车时代’。”
顾云昌认为，根据世界经济发展的规律，“房车时代”大约要持续30年，而中国目前只走了10多年时间，理论上这个时代还有10多年。所以说，目前“房车时代”还未结束，房地产市场并不会就此“熄火”。
当前房市情况如何？
“稳增长”已催暖房市
近几年来，随着国家房地产调控的深入，房市逐渐进入一个低谷，那么现在的情况又是如何呢？在顾云昌看来，现在房地产市场环境已经有了很大的改变。
“由于房地产市场在我国经济中的重要性，稳定经济增长必然也要稳住房地产市场，所以我们可以看到，现在宏观调控已步入‘预调微调’时代，而货币金融政策也在逐步放宽。”
而从今年国内房市的走势来看，似乎也印证着稳增长的政策正在对楼市产生积极作用：今年一、二月份，全国楼市一片低迷；三月出现“小阳春”；四月“倒春寒”；五月六月，房市持续回暖。
顾云昌指出：目前楼市出现回暖的原因主要有三点：调控政策的压力下，开发商改变营销策略，采取以价换量的销售模式；抑制已久的刚性需求得到释放；“稳增长”政策的变化带来人们对购房预期的改变，尤其是当前首套房贷利率的下降，极大程度上降低了购房成本。
房产调控怎么走？
可能不会出更严政策
国内房地产市场政策怎么走，一个重要的方面还得看国内经济形势以及国际经济形势，因为房地产已经成为我国的支柱产业，房地产出问题，可能导致经济全局出问题，所以保持房地产市场平稳是很重要的。房产的调控，还得考虑全局，根据经济形势来定，而国内的经济形势，又受国外经济形势影响很大，这些都是相关的。
虽说在宏观政策上，“稳增长”已被放到更重要的位置，并且目前房市也已初现回暖的苗头，不过另一方面，国家对房地产宏观调控总的方针却一直并未改变，这也使得业内为房市走向普遍持谨慎态度。那么，房地产调控接下来会怎么走呢？
“目前，中央对楼市调控遵循的是‘三不’的方针，即房地产调控不放松、不动摇、不反复。在我看来，这意味着房产调控方向暂时难以大放松，但是也不会再有更严厉的调控政策出来了。”顾云昌这样认为。
在顾云昌看来，当前房地产市场主要由三种需求构成，投资投机需求、保障性需求和刚性需求，而国家对这三种需求分别采取了三种不同的措施，即打击投资投机需求、满足保障性需求、支持刚性需求，这也就构成了当前房地产市场调控的三大任务。
“可见，国家并非要打压房地产
市场，而是要打压投资性需求带来的房价过快上涨，所以未来房市调控可能要做的是怎么样更好地区分、辨别这三种不同的需求，从而使得房地产调控政策更有准确性，使得房价合理，老百姓‘住有所居’，而不是要去打压整个房地产市场。”
现在该不该买房？
刚需购房者或可出手
对于房地产市场，不少老百姓最关心的可能是：现在该不该出手买房？对这个问题，顾云昌也进行了分析。
“未来房价怎么走，恐怕一时很难说得清楚，大涨的可能性似乎是比较小了，是不是还会跌，恐怕也不能一概而论。”顾云昌认为，国家房产调控的最终目的是使房价回归到合理，但至于什么样的房价才是合理的价格，每个城市都有不同的标准，所以未来，可能有的房价过高的城市，房价还会回归，但是有一些城市，或许房价还会缓慢上涨，“涨跌不一”恐怕是未来国内房市的一个特征。
另外，顾云昌认为，房价的合理回归，并不一定就是价格的下跌，“个人理解是收入与房价的关系，当收入的增长速度大于房价增长的速度，房价也算是合理的。”
总的来说，顾云昌认为，经过了几年的宏观调控，房价调控已显示出了一定的效果，房市已到了“筑底”阶段，对刚需购房者来说，或许到了“该出手时就出手”的时候了。
顾云昌认为，未来房地产市场的活跃与否，与刚需是否能有效被激活密切相关。
“我说的刚需，不单是指首次购房者，也包括改善住房者，据我的调查，目前购房者中，改善性住房需求已占很大一部分，我认为把他们纳入刚需里面来，享受优惠购房政策，因为他们都是买来自住的，而不是炒房。”
未来流行什么房子？
成品住房是大趋势
在本次论坛上，江苏金达置业集团董事长蒋武介绍，本月该地产公司将在扬州隆重推出精装修楼盘——西湖公馆。他认为，精装修房能节约装修成本、减少装修垃圾，是未来房产发展的一个趋势。
对此，顾云昌表示赞同，他认为，我国房地产市场发展有三大目标：一是为经济发展服务；二是为百姓生活服务，让老百姓“住有所居”；三是为环境发展服务。换句话说，就是要培育一个好的市场、建立一个好的体系、建造一些好的房子。
“而什么是好的房子？房地产业是一个高耗能、高污染的行业，所以发展绿色、低碳、节能的房地产，才算是好的房子。所以要大力推广建设成品房、装修房，这是房地产市场发展的趋势所向。事实上，在国外很多发达国家，从来就没有毛坯房这个概念，成品房早就是非常普及。” 顾云昌这样认为。
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