去年下半年，房地产市场在调控的带动下，急转直下，开发商纷纷哀号“冬天来了”。

　　如今，2012年刚过去一半，市场却出现了意外的回暖。成交量连续攀升，价格也阶段性地站稳了。

　　那么，这半年究竟发生了什么？谁在裸游，谁在畅游？从本期《楼市周刊》开始，我们分土地、一手房、二手房等三个方面来梳理这半年的房地产历程，为读者研判后市提供事实基础。——编者

　　据研究机构统计，上半年，全市土地供需均大幅降温，供应144.26万平方米(以起始交易时间统计，下同)，同比下降66%，成交161.91万平方米，同比下降59%，成交金额为63.1亿元，同比下降32%。万科、中信等标杆房企表现相当谨慎，均缺席土地市场。

　　供需均大幅下挫

　　瑞峰置业副总经理翟志球说：“上半年的土地市场整体表现不温不火，供需双双下降，同时，土地成交流拍量也不多，高溢价的也不多。”

　　据东莞中原地产研究中心监测，上半年，全市土地供应144.26万平方米，同比下降66%，成交161.91万平方米，同比下降59%，成交金额为63.1亿元，同比下降32%。

　　其中，商住用地供应66.53万平方米，同比下降68%，成交57.66万平方米，同比下降71%，成交金额为38.12亿元，同比下降49%。

　　土地市场包括一级土地市场和二级土地市场，一级土地市场指国土部门出让土地使用权，二级土地市场指土地原使用方委托国土部门转让土地使用权。在东莞，一级土地市场出让的土地占所有交易土地的绝大多数份额。

　　据记者统计，上半年，一级土地市场共有20宗商住、商业等两类房地产开发用地(商住和商业混合用地，归入比例高的类型；商业用地包括商务金融、商业金融、商服、酒店用地，不包括加油站、加气站用地)进入最终的交易环节，其中流拍4宗，占比20%(成功出让16宗，成交率为80%)，成交价超过起始价达到50%的高溢价土地有5宗，占比25%。

　　靓地抬高单价

　　不过，土地成交的单价却与成交量背道而驰。据东莞中原地产研究中心统计，上半年，全市土地成交单价为3897元/平方米，同比上涨67%，其中商住用地成交单价为6611元/平方米，同比上涨74%，商住用地成交的楼面地价为2472元/平方米，同比上涨42%。(成交单价=总价/用地面积，楼面地价=总价/土地规划建筑面积。)

　　由于房地产市场不景气，相关部门放缓了供地的步伐，并且主推地段较好的优质地块，所以土地供应量大幅下降，而成交单价与楼面地价却逆向大幅攀升。这种价格的上涨，并不是因为开发商抢地所致，而由供地素质提高促成。

　　东莞中原地产研究中心总监车德锐说，去年上半年，东莞房地产市场业绩飘红，房企预期乐观，所以土地交投活跃，基数较高，所以今年上半年比去年同期数据，成交量降幅很大，不过环比去年下半年，土地市场却有所好转。

　　记者观察发现，从今年月度走势来看，土地市场处于逐步回暖状态。在商住、商业一级土地方面，上半年流拍的4宗地，全部集中在1月份，此后5个月，没有土地流拍。而1月份，流拍的土地占据半壁江山，土地市场延续了去年年末的行情，一片惨淡。春节后，土地市场逐步转好，到了5月份，甚至出现39轮、57轮抢地的盛况，那2宗土地分别溢价74%、34%成交，另外还有麻涌一宗商业用地溢价58%出让，土地市场明显升温。

　　标杆房企拿地谨慎

　　从拿地的房企来看，罕见大房企的身影，万科、中信等标杆房企缺席土地市场。

　　万科，多年稳坐东莞地产江湖头把交椅，往年均有一定数量的土地入账，不过上半年，却颗粒无收，在土地市场上表现相当谨慎。中信是东莞房地产市场的“二哥”，上半年也没有拿地。

　　光大、新世纪是实力最强的两大本土房企，也多年与万科、中信同居东莞房地产市场的四大金刚之位。这两家房企表现也相当谨慎。除了与其它多家本土企业合作组建公司拿下一宗商业地块之外，并没有单独在土地市场上亮相。

　　不过，深耕“深圳北”区域的本土房企三正地产表现却相当活跃，趁势抄底拿地。上半年，三正地产连续斩获2宗商住用地，加上去年年底拿下的商住用地，在半年时间内，已经连续3次亮剑土地市场，共猎取17.8万平方米，规划建筑面积大约31.8万平方米，并且都位于“深圳北”片区的凤岗镇。

　　4月9日，三正地产总经理刘光金接受记者采访时表示，因为近期土地市场变得理性了，所以蛰伏两三年的三正地产开始出手拿地了。而有相当一部分的深圳刚需客户在凤岗置业，所以三正地产在未来三五年优先在凤岗拿地，并且主要做深圳市场。

　　东莞高度将再度刷新

　　上半年，土地市场有一个特点是，商业土地成交亮点突出。

　　5月10日，大连万达商业地产股份有限公司斥资约14亿元拿下东城世博广场北面约12万平方米的商业地块。该万达广场计算容积率的建筑面积高达40万平方米，将成为一个涵盖购物中心、五星级酒店、高档住宅、甲级写字楼的城市综合体，目前该项目已经开工建设。

　　去年7月，万达在长安拿下了在东莞第一个项目，东城项目是东莞的第二个万达广场。

　　去年6月，万达集团与政府签约东莞万达广场项目。万达集团将以万达广场的形式，在东城、长安、南城、虎门等地投资150亿元建设多个30万―50万平方米的城市综合体。由此可见，万达在东莞圈地的步伐暂时不会停止。

　　同时，被称为“东莞史上最牛开发商”的民盈集团在1月11日斥资15.64亿元拿下东莞大道与鸿福东路交界处一宗大约10.5万平方米商业地块。该地块规划建筑面积大约64.3万平方米，将建成集商务办公、商业、金融、餐饮、酒店、广场等多种用途综合体项目。该项目命名为环球金融中心，最高原定为310米，现在打算调整为398米，目前正在进行批前公示，若获得批准，将比马路对面289米的东莞第一高楼环球经贸中心(台商大厦)高出足足109米。民盈集团由光大、新世纪、宏远、康华、以纯等23家东莞本土知名民营企业联合发起成立，其在马路对面建更高楼宇的行为，显示出东莞民企与台商一比高低的志气。

　　CBD卖出首宗地

　　上半年，土地市场还有一个特点便是，东莞CBD(南城国际商务区)进入实操阶段，在控规敲定之后出让了首宗土地。

　　3月20日，南城国际商务区内在建的西平地铁站地块出让。该地块编号为2012WG010，用地性质为商务金融，用地面积为15678平方米，容积率上限为8.0，最高建筑面积为125424平方米。当天，地块被东莞市轨道交通有限公司以1.89亿元拿下，将建成东莞地铁的“大脑”——轨道交通线网控制中心综合体。

　　南城国际商务区是东莞大道-107国道-环城路-宏图路围合的区域，占地214万平方米，总建筑面积约500万平方米，定位为东莞的商务核心区，拟打造为功能复合、生态便捷、低碳宜人等智慧型商务社区，分为金融商务区、国际消费区、科贸创新区等三大功能区。

　　随着南城国际商务区进一步开发，将陆续有大量的土地进入市场交易环节。

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