央行两次降息后，也许你将听到更多这样的声音：房子就快涨价了，赶紧买吧！实际情况或许并不如此乐观，唱多论调更多是开发商的“忽悠术”而已。除了上周本报报道的开发商热衷拉市内的中介搞客户转介之外(见7月12日AII06版)，近日，记者又发现在所谓的“筑底反弹”期，又有多个楼盘纷纷加入买房垫首付的促销行列。
判断后市，不能单纯参考签约数据和房地产利益集团的言论，更重要的要看开发商的实际做法。垫首付的小高潮让开发商“形势一片大好”论调不攻自破。
豪宅板块纷纷垫首付
说实话，垫首付已经不是新闻。
不过，在所谓的形势大好时期，却有楼盘大肆宣传垫首付做法，并有多个楼盘集体启动垫首付，这是值得推敲的现象。
从去年11月开始，便陆陆续续有楼盘公开宣传垫付首付的促销举措，包括最早的中熙弥珍道，到中天城市之门，再到今年常平镇内卓越·蔚蓝城邦、翠景湾、霞晖花园等多个楼盘集体垫首付，而霞晖花园甚至祭出了首套房零首付的猛招。
上周六(7月14日)，记者收到两条关于垫首付的楼盘广告短信。其中一条称：“地王频现，抄底时机已到？不限购不限贷！首付一律三成！即可入住君山·又一峰250-310平方米黄旗高尔夫大宅！限时钜惠45万元。”政策规定，商业贷款首套房首付至少三成，二套房至少六成，三套房及以上不贷款，现在寮步此楼盘却“一律首付三成”。
另外一条短信也是黄旗山版块的楼盘所发。该短信称：“央行降息预示买房正当时！抢公积金收紧末班车！鼎峰尚境128-151平方米小黄旗拦山组团周末致谢加推低至15%首期。”
早在今年3月份，君山项目已经开始实施“付款方式优惠”。而在5月份，鼎峰尚境也已经垫首付。看来这两个项目已经是垫首付的老手了，不过现在却做得最为高调，公开发短信广而告之，尤其有意思的的，都位于黄旗山这一传统豪宅版块。
多个楼盘跟进
为了稳增长，央行在6月8日、7月6日两次降息，时差不足一个月。抓住这一政策利好，开发商大肆鼓吹“筑底反弹”论，试图扭转市场预期，实现“多收三五斗”。
与此同时，开发商却热衷于垫首付，在6月8日之后，便有多个楼盘加入这一阵营。
刚刚过去的周末，万江的葡萄庄园拿出30个名额实行一律8万元首付的做法。该项目的洋房有87平方米、97平方米、127平方米三种户型，一套房少则67万元，首付至少得20万元，至少垫付了12万元的首付，垫付比例至少相当于总价的18%。
与此同时，石龙的佳兆业·御府，上周六开放样板房，并启动认筹，还打出了“首付4万起”的广告。该楼盘售楼员称，该项目在售的为75-118平方米的洋房，均价估计在7000元/平方米上下。据此估算，项目房屋总价的主力区间为69万-83万元。现在，项目的具体售价和垫首付的具体做法还未对外公告。佳兆业·御府是佳兆业·中央豪门的四期组团，现在三期的房子价格在6300-6800元/平方米，若按此价格，御府的房子至少大约62万元/套。就算以后的售价最低为60万元/套，那么4万元的首付，也只有总价的7%，垫付比例超过二成(如上图)。
虎门的丰泰东海城堡在7月份举行3D购房大行动。90平方米80万元总价的带装修房，本来首套房首付是三成24万元，现在，开发商一次性减免8万元，垫付8万元，业主只需自掏8万元。这笔钱只需在交楼前还清便可，该项目的交楼时间为今年的8月份或10月份。
另外，从6月中旬开始，寮步的香缤雅苑也开始帮业主垫首付，垫付额度为5万元。记者 曾德军 实习生 涂斯岚 摄影：胡国球
主要瞄准刚需客户
降息之后开始垫首付的楼盘，主要针对刚需户型。因为刚需购买力相对较弱，垫首付可以降低置业门槛，进而吸引一部分刚需客户入市。
葡萄庄园洋房全部是刚需户型，在87-127平方米之间。上周末推出的30个垫首付名额，两天便被消化完毕。佳兆业·御府全部是75-118平方米的洋房，是一个典型的刚需盘。香槟雅苑在售的也是68-86平方米的刚需户型。
垫首付瞄准刚需的做法更明显的是丰泰东海城堡。本来该项目在售产品包括90平方米、98平方米的洋房和197-280平方米的联排别墅，不过，只针对购买90平方米户型的首次置业者垫付8万元的首付，连98平方米的都要“另外申请”，更遑论别墅了。
当然，君山·又一峰、鼎峰尚境垫首付的产品分别是250-310平方米、128-151平方的中大户型，非刚需产品，但这只是少数，并且是在降息之前推出的活动。更具典型意义的还是丰泰东海城堡等新加入垫首付阵营的项目。
意图尽快回笼资金
不是说形势很好吗，怎么开发商还要垫首付？
一推出垫首付楼盘的开发商营销负责人说：“现在还是想尽快跑量，回笼资金比较好。”
与一般代理商不同，深圳天为地产总经理李宝柱说话以中肯著称。李宝柱说：“国家连续降息、降准，说明宏观经济比较疲软，对于后市，开发商还是蛮悲观的，因此他们纷纷抓住政策利好，想尽办法促销，能出货就尽快出货。”
他说，某房地产巨头在凤岗的一个楼盘，早前卖8500元/平方米的，最近降到了7900元/平方米了。
另外，值得一提的是，开发商现在十分热衷于市内的二三级联动了。以前，东莞的开发商因为自己能够把握住东莞客户，所以不屑于与市内的二手中介合作，不过从去年第三季度开始，市内的二三级联动已经形成趋势，今年更是遍地开花。住宅、商铺、写字楼等各种楼盘都主动出击寻找有客户资源的二手中介，让后者给他们介绍客户。现在，有的中介合作的项目高达二三十个，已经开始挑选优质项目来合作了。一中介总经理说：“如果市场好的话，开发商不会傻到拿总价3个百分点的佣金给我们。”
如此看来，开发商说房地产“筑底反弹”，忽悠成分不少。正是因为他们对后市没有把握，所以才把握现在，想尽办法劝说、引诱消费者入市，尽快回笼资金，以应对不明朗的后市。记者 曾德军 实习生 涂斯岚
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