社科院发布《中国住房发展(2012年中)报告》，调控得力下半年有望“软着陆”
中国社会科学院23日在京发布《中国住房发展(2012年中)报告》。报告称，今年上半年我国的房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标区间，但近期楼市回暖，呈现出偏离“软着陆”目标的趋势。只要下半年政策得当，住房市场调整仍有望趋向价格缓慢下降的“软着陆”，并在此基础上实现健康发展。
若调控不力，房价或报复性反弹
报告指出，2012年上半年，为巩固楼市调控政策，中央继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购、限贷等房地产调控政策不放松。但在具体操作上存在有待完善的问题。
报告列举了目前中央的房地产调控面临的诸多复杂的矛盾：宽松的货币政策最终传导到房地产市场，增加了从严调控房地产的难度；地方政府财政吃紧，支出增加；开发商资金断裂或者得到资金不降价；需求者买涨不买落，预期变化较快。
报告显示，目前住房成交量已经回暖，价格环比出现反弹。虽然住房金融总体增长稳定，但有资金过快增长和违约积聚的隐忧。此外，保障性住房土地市场量价齐跌过速，开发资金缺口较大。
“房地产调控有待完善，没有有力的调控措施会有反弹风险。”社科院城市与房地产经济研究室邹琳华博士告诉南方日报记者。
报告显示，如果调控政策不够有力，基于各方博弈，下半年存在房地产价格温和回升、成交量继续增加的可能性。另外，下半年住房市场也存在诸如报复性反弹导致调控功亏一篑，或者资金断裂积聚房地产的金融风险等诸多不确定因素。
近期楼市呈现出偏离“软着陆”目标的趋势，给下半年调控增加了复杂性和难度。对此，社科院城市与房地产研究室主任倪鹏飞告诉南方日报记者，在价格上，要扭转房地产市场价格一度回涨的趋势，使之重新回到总体回落的方向上来。在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加。
“如果出台的新政策及时有力，下半年住房市场调整仍有望趋向价格缓慢下降的‘软着陆’。”倪鹏飞说。
建议取消期房预售扩大房地产税试点
在具体政策上，报告建议实施差别利率制度。包括取消“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”的优惠，改为“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率”，二套房的贷款利率提升至基准利率的1.2倍(即利率上浮20%)。继续限制二套房贷款：首付比例60%，贷款利率提升至1.3倍；停止三套房贷款。
报告还建议，取消期房预售制度，创新房地产开发融资渠道。在开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链，促进开发商快建快销。
邹琳华认为，取消期房预售制度，开放商的资金虽然会比较紧张，但楼市反弹的风险也会推后，可以有时间、空间来完善住房市场。
此外，报告建议将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口。在总结重庆和上海房地产税征收试点经验的基础上，进一步扩大房产税开征试点城市。将房地产税试点与个别房地产调控政策调整(比如限购政策)结合起来，鼓励有条件的地方率先进行对中上收入阶层持有超过普通商品房标准部分的物业开征房产税征收试点，根据用途、价值、面积、套型、使用年限等，确定合理的征收额度和税率。
剖析 调控问责要落实
报告指出，中央有关部门没有延续去年各城市确定的调控目标要求，使得问责制无法落实。针对一些城市出现的变相放松限购或者实行土地炒作，仅采取制止措施，没有进行责任追究。预期管理也没跟上。
“去年上半年年公布了调控目标，但是从年中到下半年并没有针对调控目标对照看是否实现。今年大多数城市都没有公布调控目标。”邹琳华说。一方面，面对宏观政策微调的过度解读、放松调控的市场传言，有关部门回应还不够清晰和有力；另一方面，从严调控不放松的表态不够频繁和坚决，也给市场留下想象的空间。
倪鹏飞表示，要制定全面、适当的住房调控目标，细化行政责任，加强监督检查，兑现责任追究。在预期管理方面，完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作。在需求管理上，继续严格执行限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为。
调控楼市
是政治问题
来不得半点动摇
当前，经济面临下行压力、房价出现回涨苗头。中央政府“决不能让房价反弹”的及时表态，明确传递了这样两个信息：稳房价，政策没有任何松动；稳增长，楼市并非唯一稻草。
历次楼市调控中，都有一个现象值得注意：一旦经济困难，一旦增速放缓，总有人高喊“快松绑楼市救经济啊！”本轮调控也不例外，这样的声音一直没有消停过。对此，我们要说的是，靠楼市救经济，虽或立竿见影，却非治本之策。对中国而言，保持一定经济增速，最终要靠转方式、调结构，最终要靠新兴工业和高科技产业。
当然，房地产业尤其是商品住宅，既有保障民生的属性，也有拉动经济的作用，这点毋庸置疑。那么，二者之间一旦“冲突”，如何取舍？本轮调控之初，曾有激烈争论。最终，中央选择了调控楼市、稳定房价。道理其实很简单。调楼市、稳房价，与稳增长并不矛盾。楼市调控，“调”字当头。通过稳房价、挤泡沫，有利于净化市场环境，有利于稳定行业发展，有利于降低经济风险。
调楼市、稳房价，与保民生息息相关。随着城镇化提速，住房消费支出庞大，与教育、医疗、养老等相比，其社会保障覆盖面较低。稳房价，是住房领域的重要民生诉求。劳动者月薪区区数千元，房款动辄数百万元，从百姓到政府，谁能不着急？
本轮楼市调控，历经数年时间，政策密集给力，房价不再疯涨，调控效果初显。眼下，不少地方交易回暖，房价出现回涨苗头，调控仍处关键时期，调控任务依然艰巨。此时此刻，如果放松调控，任由房价反弹，几年的努力将毁于一旦，百姓的期待将化作泡影，政府的信誉更将大打折扣。
坚持调控楼市，坚持稳定房价，是经济问题、民生问题，更是政治问题，来不得半点动摇
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