近日，中国社科院发布《中国住房发展(2012年中)报告》表示，下半年房价存在报复性反弹和地产资金链断裂等风险，并建议取消首套房贷优惠利率和期房预售制度等。

　　坦白说，随着经济增速逐步回落，部分因产能过剩等而无利可图的产业资本日益金融化，并倾向于布局房市，且由于经济增速回落与产业资本蜕化具有自我强化效应。因此，当前房价受投资需求被动入市、而非刚需之影响，确有反弹能量，且下半年房价存在反弹风险。

　　这使得房地产市场调控的决心必须进一步加大，威慑部分投资需求者打消房市投机算盘。殊不知，尽管目前内外需萎缩使投资者缺乏击鼓传花之能量，但在储蓄率趋降下，大量储蓄涌入房市与稳增长目标相悖，何况房市对经济的刺激不仅昙花一现，而且会不利于经济增长预期，使相关政策引导储蓄投资实体、助推转型的愿望受到影响，而我们再无多余储蓄制造数量型钢铁水泥行情。可见，坚持楼市调控，是突破路径依赖的经济战略转型之举。

　　当然，目前楼市调控面临两难：地方的擦边球易使房价昙花一现式反弹；而进一步紧缩又易加剧地产金融风险。即目前五成以上房企负债率超60%，绝大多数房企的经营活动现金流为负，且债多不压身使其有再负债冲动，同时目前房地产贷款余额已达11.32万亿元，且诸多银行贷款与房地产有关，因此调控需把握调控节奏，避免地产金融风险。

　　我们认为，社科院建议取消首套房贷利率优惠和期房预售制等，可权作一种引而不发的威慑，告诫投资者不要铤而走险。如取消房贷优惠利率可使银行根据房贷风险概率自主决定利率，提高银行风险管控水平；而期房预售制是具有较大风险敞口的政策安排，存在激励不相容性，即其提高了开发商资金杠杆率，鼓励其冒险举债，而却使购房者承担了房价市场风险，又未有效的风险对冲工具，使房价走低变成购房者净损失，加剧房市供需矛盾。

　　同时，当前还应考虑改革住房公积金制度，并据公积金税前抵扣比率提高个税起征点，同时对各地现有的公积金存贷款采取直接划转至托管银行之房市，转变为劳动者不受限制的可自由支配之私产。其一，住房公积金政策在房改初期有其必要性，但目前已无必要强制征缴公积金，因为目前居民住房自有率已较高，且大量已购房者也无需从工资中计提公积金用于房屋装修和购房等，从而导致大量住房公积金沉淀，并引发各种套取公积金行为，增加维系该制度的执行成本。其二，住房公积金不仅妨碍了金融市场的完备性，导致金融市场的外生性分割，而且目前成为地方变相放松楼市调控的重要资源，如南京近日出台的拉动内需30条，就存在借公积金松绑楼市调控之嫌。

　　此外，当前在明确坚持楼市调控立场的同时，还应采取疏导政策，如适度推动以减税为主的积极财政政策，及垄断行业市场化改革。前者可内生性地提高产业资本的边际投资收益率，鼓励私人部门资本支出和企业家精神，后者则为私人部门提供新的可投资渠道，缓解负债过重的国企可投资资源不足之虞，促进稳增长，提高抗地产金融风险的承载能力。

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