不管是住建部出牌还是央行出牌，对于房地产行业来说都不是好牌。

“取消预售制、房产税……”进入8月份，房地产行业似乎未曾从诸多“利空”消息中脱身。尽管有些消息继而被前赴后继的辟谣、澄清扑灭，但对地产板块产生的伤口却没有复原。

近一个月下来，地产股已经伤痕累累。8月份以来，房地产开发指数已累计下跌了5.98%。“招保万金”四大龙头股跌幅均在10%以上，其中保利地产更是损失了17%的股价。

分析人士认为，地产股正在回归其真实的价值，它们今后的走势将会逐渐分化，不管是严厉的政策和“谣言”都是检验优质和劣质地产股的试金石。

地产股再创新低

昨日，地产股表现依旧纠结，个股涨少跌多。据统计，138只地产股有112只下跌，26只上涨。

三湘股份早盘以7.98元低开，随即连番跳水，一个小时里便下探至7.3元的跌停板上。尽管此后稍稍反弹，但仍旧维持低位震荡。不过，午后大盘的杀跌，则直接将三湘股份的股价封死在跌停板上，使其成为昨日唯一一只跌停的地产股。

除此之外，上海新梅、创兴资源、高兴发展、重庆实业、宋都股份、绿景控股、ST澄海等个股跌幅均在5%以上。

多伦股份、万泽股份、中茵股份等跌幅均在3%以上，昔日金改第一牛股浙江东日也大跌了3.93%，报收10.26元。

在上涨的地产股中，中房股份和沙河股份逆势涨停领涨，正和股份涨6.28%，华联控股、新湖中宝涨幅超过4%。

而四大龙头股则波澜不惊，涨跌幅较小。万科A涨0.12%、保利地产涨0.10%、金地集团跌0.99%、招商地产跌0.7%。

从整个板块来看，房地产开发(申万二级行业分类)指数昨日下跌了0.81%，报2642.619点，创下了今年2月份以来的新低。

央行澄清：“房产税取代限购”

不代表央行观点

地产股创新低可能与近日的“房产税”传闻有关。

近日有媒体报道称，央行调查统计司发布报告称，长期限购损害经济应用房产税来取代。

该研究报告认为，2010年以来，我国采取了限贷、限购等一系列调控政策，目前房地产调控效果正开始逐步显现，房地产价格开始有所松动。但当前的这种调控方式弊端也是非常明显，限购政策虽然在短期内可以通过压制投资性需求的方式来缓解住房供需矛盾，从而对房地产市场起到降温作用，但一方面这部分被抑制的需求并没有被消除，一旦限购政策取消且没有后续政策安排，被压制的需求可能重新反弹，房价有可能出现报复性上涨，另一方面，限购政策也在一定程度上伤及了刚性需求和改善型需求，增加了不必要的调控代价。更为重要的是，如果限购政策持续时间过长，房价有可能出现断崖式下降，从而对我国经济金融产生不可估量的影响。

报告还指出，应在适当时机退出限购政策，转而代之以征收房产税。对于首套房或一定面积内的住房免征房产税；对于二套房或超过一定面积的住房，征收房价市值一定比例的房产税；对于三套及以上住房，将征收房价市值更高比例的房产税。总之，通过合理的累进税制，有效打击投资性需求，同时又较好地保护刚性需求和改善型需求。

这在不少市场人士看来，这一消息或将引来“房产税”改革试点大扩容。

不过，这一消息存活了不到一天时间。昨日，央行有关负责人澄清，该观点来自央行调查统计司的一篇研究报告，报告仅代表作者的个人见解，不代表央行观点。

此前，2011年1月，上海正式宣布对部分个人住房征收房产税试点，规定住房房价低于28426元/平方米的税率为0.4%，而高于这一价格的则为0.6%。随后，1月底，重庆也公布了当地的房产税细则。

8月“谣言”缠身

事实上，这已经不是官方第一次澄清关于地产的传言了。

“取消预售制、房产税……”进入8月份，房地产行业似乎未曾从诸多“利空”消息中脱身。

7月底，社科院发布了《中国住房发展(2012年中)报告》，报告中建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。

到了8月2日，“将取消预售房制度”消息愈演愈烈，演变成地产股的杀跌利器。当日，板块指数大跌4.89%。

此后，住建部新闻处公开回应媒体表示，“将取消预售房制度”传闻是谣言。

但此消彼长，关于房产税的传闻再度甚嚣尘上。最先新华社发稿称开征技术日渐成熟；接着国税总局培训税务人员旧闻被翻出来炒作；到了8月20日，国土资源部官方网站发布信息称，湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税。

此后，国土资源部官网撤稿，湖北、湖南两地地税局双双发布声明否认制定房产税细则，然而事情还未完全平息，央行的研报又再次击中了地产股。

这一系列“谣言”让房地产开发指数已累计下跌了5.98%，如果指数无法在下周内翻身，该板块将连续三个月收跌。此前，7月份下跌7.08%，6月份下跌6%。

苏宁环球最惨

从个股来看，8月份以来，有62只个股出现下跌，72只个股出现上涨。

跌幅最狠的要数苏宁环球，累计跌幅19.61%。从K线图上看，8月2日，该股受“取消预售制”影响，全天跌停，3063万元从该股出逃，8月22日，该股又大跌6.77%。

据苏宁环球二季度业绩报告显示，上半年实现营收19.5亿元，同比增长33%；净利润4.1亿元，同比增长21%。每股收益0.2元。

事实上，“招保万金”也成为地产股在8月份的下跌主力军，其中保利地产下跌17.8%；招商地产15.58%；金地集团下跌13.69%；万科A下跌12.02%，跌幅均在10%以上。

不过，也有部分地产股在黑暗中大放光彩。三湘股份就是8月份以来的一只地产股大黑马，这只在2007年4月20日暂停上市的ST股，最近终于重组成功，直到今年8月3日才恢复上市，当日，股价大涨108%，随后再三次涨停，登上10.01元的高点。

如今地产业的现状似乎钳制其狂奔的脚步，8月9日之后，股价开始大幅回落，直至昨日，再度跌停，出货迹象明显。不过，该股8月份以来累计涨幅仍高达108.57%，位居板块之首。

如果剔除特别因素的三湘股份，地产股涨幅最高为高新发展，8月以来累计上涨35.31%。

暴利不再？

目前，“招保万金”四龙头的半年报悉数亮相，整体盈利能力的下降折射出中国房地产业暴利时代正在渐行渐远。

统计显示，2012年1至6月，“招保万金”四大上市房企营业收入总额超过675亿元，较去年同期的484亿元增长39.46%，接近四成。而去年同期这四家房企营业收入增幅仅仅为11%。

得益于结算面积的增多，万科上半年营业收入增幅最大，增长53.7%至307.2亿元。保利地产、招商地产和金地集团分别实现营业收入201.83亿元、100.8亿元和64.7亿元，分别增长32.86%、24.58%和25.5%。

但与营业收入高增长不匹配的是，这四家房企净利润仅仅微增2.5%，由去年同期的77亿元增加至79亿元，只增加了2亿元。

由于产品路线和经营模式不同，四家企业的净利润出现分化，其中万科同比增长25.1%至37.3亿元，金地集团增长5.1%至5.02亿元，招商地产则下降16.89%至12.21亿元，保利地产下降10.16%至25.1亿元。

从利润率来看，四大房企平均销售毛利率从去年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。

对于净利润率下降的原因，招商地产、保利地产和金地集团几乎均解释为“合作项目结转较多”所致，通过合作开发来应对楼市风险成为大型开发商的共同现状。不过，这也同时带来了净利润增长低于营业收入的尴尬。

另一个导致利润率下降的原因是销售费用的大幅增长，这主要是因为淡市下的营销难度加大所致，四大房企销售费用整体上涨了24%至23亿元。

调控和“谣言”是试金石

中信证券首席分析师钱向劲认为，今年上半年房地产板块是涨幅第一的板块。但如今在大盘急转直下，再加上半年报密集发布，调控政策下的房地产业绩也都浮出水面，不少公司并不乐观，房地产板块补跌调整是必然的。

钱向劲认为，即便没有“房产税”、“取消预售制”的消息，房地产板块还是要跌的，而这些消息的诞生，则刚好加剧了板块的调整力度。

从目前来看，不管是房地产税还是限购，对于房地产板块来说都不是好牌。但对于投资者来说，地产股正在回归其真实的价值，它们今后的走势将会逐渐分化，不管是严厉的政策和“谣言”都是检验优质和劣质地产股的试金石。如果，能在限购政策下生存并取得良好成绩的地产公司，说明公司抵御风险的能力远远高于其他房地产公司。

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