“去房地产化”成为新的共识

回顾以往的房地产调控实践，在经济增长放缓的情况下中央往往会放松对房地产市场的调控，最典型的情况是2008年底的政策大逆转。今年的情况则明显不同：自年初以来我国经济运行出现了明显的下滑的势头，但中央一直强调“坚持房地产调控政策不动摇”。上半年我国GDP增速已经跌破8%，而中央在7月下旬还派出督察组到各地检查房地产调控政策的落实情况。

这一切暗示着，中国的宏观经济决策正在选择新的方向，“去房地产化”成为新的共识。

观察过去10年中国经济的运行轨迹就会发现，依靠房地产市场的发展可以拉动经济快速增长，可以创造“高增长、低通胀”的完美组合。当房地产价格不断上升时，地方政府可以通过出卖土地获得巨额资金，而且通过增加金融杠杆获得数以万亿计的融资，当这些资金投资到基础设施后，对经济增长形成了强有力的推动。并且，房价的不断上升使居民的财富不断“转移”到政府和企业手中，居民用于一般消费的资金减少，CPI可以在货币快速扩张的背景下持续在低位运行，2000年以来的CPI年度涨幅比2000年前的20年要低近50%。

但这样做的后果同样十分严重，主要表现在以下三个方面：

其一，收入分配结构严重恶化。土地价格的上涨导致居民的财富被“剥夺”，而政府收入和企业的财富快速增加，结果是居民消费占GDP的比例越来越低，经济结构严重扭曲。从GDP的构成看，居民消费占比从2000年前的50%以上降到了现在的35%左右，差不多每年下降1个百分点。对于一个大国经济来说，这是不可持续的，也是非常危险的，一旦国际经济出现较大的波动，中国经济就会有失速的风险。

其二是产业空心化。土地价格的快速上升不仅导致工业及服务业的成本大幅度提高，降低了老百姓的创业激情，而且导致资源向房地产市场集中。在民营经济集中的浙江省，最有实力的企业都在搞房地产开发，资金实力稍弱的就参与炒房、炒地，企业家对制造业越来越没有兴趣。

其三，恶化了社会治理结构。在土地价格上涨的刺激下，基层政府与居民及农民之间的土地矛盾越来越尖锐。

过分倚重房地产的中国经济运行蕴含着巨大的风险，中国经济需要摆脱对房地产的依赖。

未来的10年对于中国来说十分关键，摆在我们面前的严峻挑战是超越“中等收入陷阱”。突破这个陷阱，中国经济就会迈向发达经济体，中华民族的复兴梦想就会成为现实。从日本、韩国等国成功的案例看，中国经济要摆脱“中等收入陷阱”的关键是两点，一是理顺收入分配，二是提高自主创新的能力。要实现这两个条件，都必须遏制房地产价格的上涨。中国经济要实现未来的可持续发展，必须进行“去房地产化”，这不仅是短期的政策取向，更是一个长期的战略问题。

但我们也应该清醒地看到，中国经济的“去房地产化”知易行难。土地价格一旦停止上涨，就会出现一系列的连锁反应，对经济与金融产生巨大冲击。从去年第三季度以来，随着房地产投资增长速度的放缓，钢铁、水泥、煤炭、石油化工、家电等行业立即出现产能过剩的困境，经济增长速度掉到了8%以下。这恐怕只是一系列“坏消息”的开端，更大的挑战还在后头。

中国的房价在过去10年几乎一直呈现上涨状态，“房价只涨不跌”已经成为市场宗教般的信仰。而类似的故事在日本和东南亚很多国家都上演过。这些国家的经验表明，房价不仅会跌，而且可能会跌得很惨，涨得越多则跌得越深。房价上涨的逻辑往往是一样的：出口顺差推动本国信用的扩张，信用扩张刺激投资扩张，投资扩张提高居民收入，推动房地产价格上涨。但如果投资的扩张导致产能过剩时，则国际资本开始撤离，一切繁荣的景象都将落幕。

产能过剩与房价下跌互为因果。当出现产能过剩时，产品价格下跌，企业利润下降，工资收入减少，就业恶化，结果必然是房地产价格下跌；房价下跌会导致房地产投资减少，钢铁、水泥等工业产品需求减少，产能过剩必然出现。

当前，我国的工业普遍出现了产能过剩现象，但房地产价格还相当坚挺。这符合资产价格“大牛市”的特征。因为房价上涨的时间持续太久，没有人相信房价会下跌，开发商的“降价促销”立即招来大批投资者抢购。当房价真正开始下跌，产能过剩的矛盾将更加尖锐，经济增长速度还将进一步放缓。

因此，唯有坚持“去房地产化”，努力调整经济结构，提升产业结构，中国经济才能迎来大有希望的明天。（作者系中国社科院金融所研究员）

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