国务院派出的房地产市场督查组刚回到北京，国家统计局公布的数据就表明，7月份新房的价格，无论是环比还是同比都显现出回暖迹象，房价的反弹似乎成了趋势。价格是市场的核心，房价的反弹是不是意味着扭转了两年来房地产宏观调控的局面，住房市场的价格是不是会出现新一轮的上涨？其问题何在？为什么十年来的房地产宏观调控政策都无法切中住房市场要害，房价越是调控越涨？

　　对于近期楼市价格反弹，国务院派出的督查组指出，从督查情况看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。并批评地方楼市调控存在三大问题：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；一些地方的市场监管力度需要加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度，一些楼盘的价格公示不够规范。已有政策若能从严执行市场不具大幅反弹条件。

　　针对这些情况，采取什么样的政策才能让住房市场价格反弹仅是昙花一现、让过高的房价回归到合理水平，让住房市场能够健康持续稳定的发展？对于这些问题，我们只要做个简单的梳理就能够一目了然。

　　房价反弹的三大缘由

　　可以说，十年来，房地产宏观调控从来就没有停止过，房地产宏观政策也出台许多，但是多数的政策目标不明确，政策工具与之不兼容，其实际效果可想而知。直到2010年国十条出台才真正让房地产宏观调控目标明确（遏制住房投机投资需求，让住房市场转变为消费为主导的市场），政策工具配套具体（强调用信贷与税收的经济杠杆，辅助之土地与问责政策）。这就有2010年以来国内住房市场出现真正地缓慢地调整。不过，由于执行上与政策目标有一定差异性，从而使得两年来房地产宏观调控效果并没有达到预期目标。

　　但是，在房地产市场调控后销售全面下降、房价开始逐渐下行后，其最为直接的反映就是住房开发投资增长下行而影响到关联行业与产量过剩，影响到整个GDP增长下行。在这种情况下，尽管政府对房地产宏观调控态度依然坚决，也要求严格遏制住房投机投资需求及让房价回归合理价格，但为了GDP的稳增长，不得不突破房地产宏观调控最为重要的信贷底线，通过3次下调存款准备金率、两次减息使得坚持了两年的货币政策变得宽松。可以说，作为一个投资为主导的住房市场，货币政策的宽松也就意味着住房购买的信贷融资条件出现改变，从而使得住房市场的预期很快发生转变。在住房市场仍然是一个投机炒作赚钱的工具、是一个居民财富的增长工具时，这种市场预期的逆转立即吸引大量投资者又重新进入市场。住房销售立即增长，房价也就在这种情况下反弹。

　　在这种情况下，地方上更是借助于一个虚拟的住房“刚性需求”概念（但无论房价水平在什么程度，这个住房“刚性需求”是不存在的，因为任何住房需求都得建立在购买者有支付能力的基础上，如果没有购买住房支付能力，那么这种住房需求只是潜在需求或个人对住房欲望。而在当前的高房价下，85%以上的居民都没有支付能力进入住房市场，这种住房“刚性需求”是不存在的或虚拟的），试图突破现有的住房政策，希望以此来刺激住房消费（其目标就是一个，就是如何让现有市场的住房价格不下跌的情况增加住房销售，以此来建立起一个它们所需要的房地产繁荣市场）。尽管地方的这些政策对刺激住房销售能够起到推波助澜之作用，但这些政策并不是最近国内不少城市住房市场的价格反弹的主导因素，没有上述所指出的三个条件（房地产宏观调控工具思维没有转变、货币政策的变宽松及以投机炒作为主导市场没有转变）存在，地方政府这些政策所到作用是十分有限的。所以，最近房价反弹，真正的源头我们也就可想而知了。

　　价格调整是最核心问题

　　从国十条以来的房地产宏观调控目标就是要全面遏制住房投机投资需求，让住房价格回归到合理水平。那么什么是住房市场的合理价格水平？如果是一个消费为主导的市场，住房价格合理水平应该是以绝大多数居民的可支付能力为基点。也就是说，住房市场不仅要从性质上根本转变，而且也要让当前住房价格水平回到绝大多数居民都有能力来购买。但是，从实际的市场情况来看，2011年中国社会科学院有一份研究报告指出，当时的住房价格水平基本上把85%以上的居民都排斥在市场之外，他们是没有支付能力来购买的。可以说，近两年来，经过房地产宏观调控，尽管住房销售一段时间里出现全面下降，但住房价格并没有由于住房销售下降而下行，两年来国内住房市场基本上处于“量跌价滞”僵化的局面。如果价格不调整而保持原有的高位，那么那些没有支付能力的居民如何进入这个市场？房地产市场的价格调整才是市场最为核心的方面。

　　同时，按照市场经济一般规律，如果住房销售全面下降，那么住房价格也会随着下行。可是，从这两年国内住房市场所发生的情况来看，虽然这两年住房市场是全面快速下跌，但房价却顶着天花板上不下去。可见，这个住房市场仍是以住房投机炒作为主导的市场。在这个市场住房需求是零到无穷大。在这个市场，当住房市场金融等条件变化时，住房销售可能会突然停止，但住房投机炒作者是不会轻易降价出售手上住房的。如果这个市场不发生转变，与国十条的住房调控目标是相差甚远。

　　此外，如果没有对住房购买在税收上的事中与事后限制，购买一套住房同样也可以用作投机炒作，只不过这种住房投机炒作的杠杆率降低而已。美国95%以上居民只购买一套住房，其次贷危机也是住房市场泡沫引发的。更何况有很早前购买多套住房投机炒作还在市场。因此，应关注对住房购买在税收上的事中事后的限制显得尤为必要。

　　所以，对于当前国内住房市场宏观调控，要防止住房市场的价格反弹，关键问题还在于要真正地从遏制住房投机投资需求入手，并通过严厉税收政策，把这些需求挤出住房市场，真正去除住房的赚钱功能，这样才能转变当前国内住房市场性质，才能让房价回归理性。这是事半功倍的办法。

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