香港的豪宅向来是内地、香港富豪及国际投资者竞逐的目标。据高力国际的市场报告显示,2012年第二季,香港豪宅平均售价按季上升5.3%至每平方呎19723港元,高于1997年及2009年的历史高位。高力国际亚洲投资服务行政董事胡孝直指出,由于香港豪宅售价已升至颇高的水平,在短期内较难出现很显著的增长。然而,香港利伯维尔场的定位、简单税制及低税率对不少投资者仍具相当的吸引力。
面对日益增长的赴港置业热潮,不少香港发展商和房屋代理机构也争先进入内地市场。恒基兆业地产营业部总经理林达民此前接受采访时表示,内地买家赴港置业的热情越发不容小视,其需求一路赶超赴港置业的其他海外投资者。正因如此,香港的发展商亦更加重视内地市场的开拓,通过频繁的互动往来与推广宣传,挖掘更多的潜在客户。
上周六,被业界称作香港五大地产代理之一的置业18在广州增设代表处。据了解,该代理公司此前已在深圳、温州、长沙、海口等地开分店布点。谈及向内地拓展港盘业务时都遇到哪些困难时,置业18的主席张肇栓表示,对销售人员的挑选与培训相比,内地客源的搜罗与积累反而算不上什么困难,“受制于两地文化与地域上的差异,想在内地挑选或培养一位销售人员,真不容易。”
首选一手房 购二手房资金流动性差
“香港相对宽松的置业投资环境和稳步上扬的市场行情,吸引了不少内地客赴港买楼投资。”记者从美联物业广州区董事总经理刘志忠口中得知,今年上半年,经过他们公司赴港置业投资的广州客户比去年下半年多了近一成。其中,逾七成的客户会选择向银行申请按揭贷款购房,不足三成的客户会选择一次性付清房款。
与广州楼市行情不同的是,在香港买房投资,其租金回报率分分钟跑赢存贷款利率。中原地产专港办经理梁慧文表示,以广州目前的楼价和租金来看,住宅租金回报率能超过3%的物业,已算是难得一见的笋盘,但在香港却发生了逆转。
据刘志忠介绍,内地客赴港置业投资首选一手全新物业,“置业二手物业的内地客户占总客量的比例很少,不足10%。”目前会选择在香港买二手楼的内地客多半是有急用或自住需求。与投资客不同的是,这部分买家已在香港工作、生活了一段时间,并在未来两三年甚至更长的时间,他们仍会常住香港。基于“与其把房租交给业主,倒不如自己买房做业主”的心态,他们会优先考虑可以拎包入住的二手物业。
谈及一二手港盘的差价时,刘志忠表示,各个片区的价差因地段价值和楼宇素质而相去甚远,因此无法给出一个平均值作参考。但他表示,港盘一二手的差价并不是内地客户“厚此薄彼”的主要原因,对于看重资金流动性和回报率的投资客而言,楼盘素质更优质、付款方式更为灵活的一手楼盘,比二手楼盘具备太多的优势。
首先在申请贷款方面,内地买家目前最高可向银行贷款五成,但如果内地买家看中的是二手楼,银行会因应楼宇实际素质和年期,减少放贷成数和期限,“二手房可以申请到的贷款成数普遍低于四成”。其次,在缴交首付款环节上,“卖楼花”的一手物业往往仅需买家先支付15%~20%的房款,余下房款可在交楼前的1~2年内分阶段支付。而买二手房的买家则要在较短时间内,准备好除房贷以外的一大笔资金。再次,内地客在香港购置二手房的手续虽不复杂,但与购买一手房相比,还是多了一两个步骤,譬如买家要对二手物业进行查册,查验所购物业是否有僭建,如果二手房原业主为公司而非个人,还需要了解该公司的财务状况,该物业是否背有债务等。
置业港盘“曲线”获得永居身份
“非洲籍”华人成香港投资移民主力
从2010年10月14日开始,房产暂停列作香港投资移民可供投资的项目内。如今,内地买家已无法直接通过置业香港,获取永久居民身份,但买房仍在投资移民过程中扮演着重要角色。因为内地客可以将所购香港物业,经过投资资产价值变更(如将所购香港物业抵押给银行,套现后再将千万港元注入如股票、债券、存款等金融产品),曲线获得永久居民的身份。
不过,记者在采访中了解到,内地客户如要通过买房实现置业永居梦,必须要解决两个问题。一个是投资资金的准备,现时政策已明确规定,最低投资金额为1000万港元。另一个则是要具备第三国国籍,换言之,若想实现投资移民,内地客还必须具有他国国籍。而据业内人士透露,随着美国、加拿大、新加坡等国家的入籍门槛的不断提高,时下更多的内地客户往往是采取向非洲某些小国家“捐献”十来万元,从而获得该国国籍,并且以具备第三国国籍的身份,顺利申请投资移民香港。
有行家表示,这种现象在香港非常普遍,而且也有许多移民公司会主动为内地买家提供这种“贴心”服务,“现在移民香港的外籍人士,有相当一部分买家是非洲籍的买家,而这批非洲籍的买家中绝大部分都是华人。”
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