广州楼市“金九银十”是否如其他城市一样惨淡？经历数月的成交飘红，房价会不会涨？……由广州市房协和世联地产主办的广州房地产市场形势分析研讨会昨日举行，各路专家、开发商把脉当下广州楼市现状。

　　会上，市房协秘书长许国碧作出这样的判断：广州楼市全面降价阶段已进入尾声，现在正进入稳价保量阶段。

　　房价：“支撑房价大幅上涨买方动力不足”

　　“金九银十”的销售旺季，广州楼市表现如何？

　　在昨日的研讨会上，世联地产广州市场部经理崔登科首先给出这样的回答：今年广州楼市“金九”成交金额达104亿元，同比上升五成，趋近历史同比最高位。他表示，世联地产在“十一”期间监控了广州48个指标盘的情况。数据显示，48个指标盘成交25亿元，“十一”七天销售过5000万元以上的楼盘16个，占比33%，主要集中在南沙、番禺、增城三区，销售过亿的楼盘6个，占比12%，主要集中在荔湾、番禺、白云三区。

　　“从广州连续39周的成交看，经过三次反弹后市场处于平稳期。”崔登科说，“进入8月后，随着政策有所收紧，降价楼盘个数增长较快。”

　　他说，根据世联地产监测，目前，广州降价促销楼盘继续增加，但增长幅度收窄，“大范围的全面降价阶段已过，稳价走量的市场趋势明显”。

　　世联地产研究部总监、首席分析师吴志辉指出，历史数据表明，投资客比例是决定房地产价格走势的重要要素，其与房价高度相关，即投资客比例持续下降，房价一般处于下行区间，反之，则房价一般处于快速上涨通道。“从当前形势来看，投资客受制于限购政策，不能回归房地产市场，支撑房价大幅上涨的买方动力不足。”

　　库存：天河一手房库存高达11.2万套

　　会上，这样一组数据引起不少人的注意：广州一手房库存量仍在高位，高达11.2万套、1500多万平米、1911亿元，去化时间略有上升。

　　广州楼市连续多月高歌猛进，为何库存量仍然居高不下？

　　“这就像一碗水，倒进来一些，又倒掉一些，碗里剩下的水还是那么多。”崔登科说。

　　从世联地产提供的统计数据看，天河、越秀、从化、黄埔、萝岗等区的库存去化时间均超过了警戒线。

　　崔登科指出，广州未来半年新增住宅供应合计达3.6万套、400万平米。

　　与高库存形成鲜明对比的是，广州购房者的购房欲望正在下降。世联地产昨日发布的广州购房者信心指数调查显示，广州购房者认为未来半年适合购房的比例明显下降，仅有23.1%表示未来半年适合购房，较上季度下降12.8个百分点；而表示不适合购房的置业者占比较上季度增加5.2个百分点。

　　“从购房者信心指数看，广州购房者有重新进入观望期的趋势。”崔登科判断。

　　调控：开发商大呼“调控方向困扰我”

　　近日，陕西省建设厅出台了分区域测算住房项目成本的政策，其中将合理利润率控制在10%左右的内容引发热议。下一步，楼市调控这盘棋怎么下，备受关注。

　　会上，华南理工大学房地产研究所所长王幼松称，“限购政策是一种非常规政策，市场问题还是通过市场来解决。”他提出，在房屋的保有环节采取增税等措施，市场会更加平稳一点。

　　现场有开发商抢麦发问称：“楼市调控方向的问题，一直困扰我。楼市库存高、房价高，年轻人买不起，房价降50%，买不起的人还是买不起。”持有环节增加税收只是增加房产持有期间的调控成本，负担最后仍然会转嫁到普通购房者身上，“不如在转让环节增加税收，这个方面政府暂时没有太多作为。”

　　市房协专家委员韩世同则认为，调控应该是不得已的措施和手段，应当从完善制度入手，通过采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革，才可以从根本上解决目前房地产市场面临的困境和矛盾。

　　后市：“第四季度成交预计回复平淡”

　　研讨会上，南沙、萝岗等热门板块引起了专家和业界人士的注意。

　　南沙新区规划获批的消息，让南沙楼市顿时火爆起来。对此，崔登科表示，南沙政策落实后成交量大幅上升，下一阶段价格上行是大概率事件。

　　据分析，萝岗区两年成交住宅土地建面333万平米、金额111亿元，万科、中海等大开发商萝岗区拿地222万平米、103亿元。

　　“大幅度的投入使得未来萝岗将成为近中心区最大的住宅供应区域。”崔登科说。

　　对于后续楼市，许国碧分析说，从市国土房管局第三季度广州十区商品住宅网签数据情况看，7月、8月、9月广州新建商品住宅网签量超过70万平方米，销售火爆为近年少见，“今年成交高峰期已在第三季度出现，第四季度预计回复平淡。”

　　“面临偿债高峰到来和库存结构性凸出等问题，积极去化大户型库存将成为房地产开发企业下一个营销部署的关注重点。”许国碧说。

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