“金九银十”已经接近尾声，原本是最后的“黄金”出货时机，却让人感觉十分清淡。上周末，全市仅有4个项目推盘，而整体去化率未达五成，出乎市场预料。
购房者观望情绪渐浓
据中指院华中分院监测数据显示：上周(10月15日-10月21日)武汉楼市供应量大幅减少，上市面积10.29万平方米，环比减少76.97%。上周仅有硚口区和汉阳区有新增供应量，新增供应分别为0.15万平方米和10.19万平方米；其他区域无新增供应量。
上周共计有4个项目开盘或加推，累计新推房源872套，整体开盘去化率为39%，环比减少31个百分点。
“每年两会召开前后，无论是开发商还是购房者，都会有一定的观望情绪。而下个月就要召开十八大，必然也不例外。”一位业内人士对此显得十分淡定。
打算在光谷一带买房的纪先生接受采访时告诉记者，自己是首次置业，购买的是婚房。据了解，目前纪先生已经在武汉工作三年，买房理想的户型是80-90平米的二居室，总价在60万左右。他希望周边配套齐全，学校、医院、超市等生活设施便利，而光谷的楼盘有升值潜力，性价比也比较高，但是价格稍微超出自己心理价位。但对于具体的买房时间，纪先生表示要等到十八大召开之后，看政府对房地产新的具体措施再做决定。
家住江汉大学附近的王先生也是第一次置业，也是以满足实际居住需求为目标，希望购置一套50万以内的80平米左右房子。面对各大楼盘优惠措施，王先生理性地认为，现在仍然不是买房的最好时机，毕竟大的政策方向依然悬而未决，或许下个月之后，政策会更加明朗，到那个时候再出手买房。
对此，有业内人士认为，进入十月之后，开发商推盘意愿普遍降低，除去季节性与销售周期等普遍性因素外，前期市场成交的回暖使得大部分房企资金链得到缓解，因此无需再通过低价推盘来加快回款节奏。此外，每年的第四季度，银行信贷额度往往都很紧张，经常出现卖房之后无法回款的情况 ，不少买房人的房贷要等到第二年才能办理下来，这既影响买房人的下单，也影响开发商的推盘意愿。
研究员认为，从市场买卖双方心态来看，目前市场始终处于“僵持”的观望状态。前期跑量收到成效，当前开发商降价动力有所削弱，最终市场表现为房价降幅收窄或小幅涨价，这也让购房者陷入观望。
开发商镇定自若 “维稳”
不过，在一些存在回款压力或推盘需求的开发商看来，购房者的观望的确存在，但也不必消极对待。
据武汉市房地产市场信息网数据显示，武汉今年楼市销量经过连续5个月攀升，在7月份销量超过1.4万套，并创下26个月的新高，整体趋势向上，且3、5、6、7、8五个月份成交量都维持在万套以上，7月成交量达到迄今为止市场高峰。而与此相反的是，传统意义上的销售旺季“金九银十”，成交情况并不理想，银十即将收官，成交走势也并不及预期。
对此，有开发商表示“金九银十成色不足的现象很正常”。南湖一楼盘的营销总监表示，“楼市总有起伏，肯定是高峰低谷交错的，永远保持上扬是不现实的。今年上半年，加上7、8月份的成交一直处于上升通道，‘金九银十’呈现阶段性的缓冲是市场调控的正常表现。‘金九银十’本身只是个传统的销售旺季，并不是特殊的时间节点，其实对于开发商来说，并没有必要看得太重，还是要看市场的整体态势。”
记者走访了解到，位于汉阳墨水湖边的一个楼盘即将开盘，该楼盘相关负责人在接受采访时表示，他们的项目开发已经有3年，在区域市场拥有一定的口碑，卖得也都不错。这次4期产品开盘安排了回馈客户的优惠活动，由于对自身的产品有足够信心，价格不会有大幅波动，销售压力也不会太大。“在这个基础上，我们会本着务实的原则，给购房者能认可、容易接受的价格，当然也会考虑我们项目本身产品和配套的优势。”该人士向记者表示，他不否认目前购房者的观望情绪，但他认为现在很多是刚需客户，虽然挑剔一点，但都有真实的需求，只要房子好价格合理，该出手时候还会出手的。而另一位光谷地区的开发商说，今年9月后，成交越来越缓慢。虽然目前市场上也有人说“房价要反弹”，但他感觉这一波刚性需求消耗得差不多了，所以保持原有定价没怎么动。
对此，中指院统计数据也表明，预计武汉市今年前10个月商品住宅的销量将与去年全年持平，2012年销量很有可能超过2009年创出楼市新纪录！即便是在近期整体市场一般的情况下，仍有一些项目能够实现开盘“日光”，比如白沙洲佳兆业金域天下、汉阳人信汇等项目，总结其特点，就是性价比比较高。
新盘入市定价很谨慎
对于即将开盘的项目来说，制定出合适的开盘价格，一经开盘即能获得50%以上的销售率，是目前销售的最佳状态。任何之后的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。而由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响，对于“合适价格”的判断难上加难。
“市场对后市判断意见不同，乐观派认为该适当调高价格，悲观派认为应该适当调低价格并配以促销。”徐东一新楼盘即将推出，但价格仍无定论，还在市场调研之中。
该楼盘相关营销人员称，周边某楼盘一推出，价格就达到8700元/平方米，“就连我们都觉得现在房价涨得太离谱。”她介绍，正是由于房价涨得太高，市场整体成交量都在萎缩。而有此感受的开发商也不在少数。一些开发商介绍，9、10月份一般是楼市旺季，但在刚过去的一个月，楼盘成交量并不理想，而市场均价却连续几个月上涨，10月份价格继续保持了上升趋势，这给即将入市的新项目定价带来不少困难。“市场整体状况不及预期，为了保销量，定价不宜高，但项目开发成本放在那里，定价过低，开发商的利润又无法保证。”业内人士认为，在保价和保量之间，要找到一个平衡点，在适应市场、迎合购房者同时，又要保证赚钱，的确是开发商们的一个课题。
最近一段时间大的政策变动没有，武汉市将二手房公积金额度提高到了60万元，业内人士表示，这对新房市场也有一定的促进作用。这些微调会对价格产生影响吗？ 对此，一些开发商不以为然，“这个作用短期根本没有办法体现，因为二手房买卖从意向到过户一般都要两三个月的周期，如果等到那个时候，今年都已经过去了！
“定价的考量因素有很多。整体市场情况、所在区域行情、对手项目的定位定价以及购房者的心理预期都是需要具体分析的外部因素。从内部来说，产品的定位、项目的地段配套交通等也是需要考量的，另外就是开发商自身的资金状况。”业内人士分析指出，“从目前的市场行情和已开项目的定价来看，开发商们在开盘定价上普遍比较谨慎，甚至有一些项目的确是“不怎么赚钱”！但是否存在低开高走的可能也说不定。只能说，在政策空窗期，开发商必然也是随行就市，走一步看一步，以稳为主！
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