专家解读陕西房地产限利令：如能避免30%“灰色成本”，房价可以“打对折”
陕西省住建厅的一纸“限利令”，再次搅动有关“商品房利润几何”的一江春水。
10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定（开发商）合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。
耐人寻味的是，这一媒体眼中的“全国首个限利政策”，却一边倒地遭遇“执行难”质疑。“能否合理、合法地确定一套商品房的成本及利润率，是政策有效实施的‘起点’。但目前，不同商品房的成本构成差异太大，一些说不清、道不明的‘灰色成本’，更让利润率成为一笔政府与房企‘各说各话’的糊涂账。”北京大学经济学院金融系副主任吕随启在接受中国青年报采访时表示。
受访房产界专家均认为，不破解成本之谜，陕西“限利令”将举步维艰。而在解谜过程中，“政府的角色尤为关键”。
莫衷一是的“利润率”：从10%-55%皆有
如果说陕西省的“限利令”有一个引爆点，恐怕就是10%这一数字。
尽管陕西省建设厅房产监管处处长张继刚对媒体表示,“限利令”是对中央“一房一价、明码标价”政策的细化，目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起。但为何确定利润率是10%？其回应是：总体来看，陕西省多数样本的利润率均在10%上下。
在几乎无人反对房地产属暴利行业的今天，这一数字显得有些出人意料。
日前，国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称，我国房地产行业2007年以后的年均利润率是30%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率，接近甚至超过了50%。
从10%到50%，差距为何如此之大？
“原因首先可能在于，不同项目间的利润率差距颇大，不具有统一性。”吕随启副主任向中国青年报记者分析，单就某个房地产项目的成本而言，从土地价格到设计、建安成本、销售及管理，都具有特殊性，物价也在随时间变动，“指望‘一刀切’不现实。”
另一种可能性的呼声更高。即有业内人士指出，在一些房地产管理部门和物价部门，基本上是以开发商报送的商品房建造成本数据为准，进行核算利润率，并不核查上述商品房成本数据“是否真实”。
在吕随启副主任看来，上述两点，已使“限利令”在起点上就成了一笔糊涂账。
而中国青年报记者进一步检索发现，房地产业的利润率从来都没有“标准答案”，从10%-55%皆有。且媒体与学界统计的数字，与地产界常相距甚远。
据2011年4月新华网报道，2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。而房地产利润的合理区间，国际惯例通常是不超过5％。此外，据人民网报道，去年商务部专家梅新育称，他对北京地区房地产业利润率的估算是34.7%。全国政协委员刘明华也证实，我国房地产行业的利润率在30%以上。
另一个数字来自2011年4月证券业的统计，统计显示，主流房企如招保万金、首开、万通等，2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之间，净利率则在15%-18%之间。
而地产商的“自我估计”，则保守得多。
中国青年报记者检索发现，2010年3月，媒体曾报道全国政协委员、广州富力地产总裁张力自称，开发商的利润只有10%。SOHO中国张欣也称，房地产的利润率只有营业额的10%。有网民质疑：“若这么算，即使是净利润，10%也很难称为‘暴利’了。情况真的如此吗？”
“灰色支出”致房价飚红，开发商仍嫌赚得不够
扑朔迷离的利润率，令老百姓弄清某批商品房的成本，都成了难事一桩，何谈“限利”？
针对为何学界与开发商会如此“各说各话”，吕随启副主任的答案是，除计算口径不同外，关键之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。
“房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军向中国青年报记者详解。
在李战军看来，房地产的成本构成比较清晰，“内行只要知道土地价格和销售价格，就可以算出成本和利润，没有秘密可言。”
但北京才良律师事务所主任、知名房地产领域专家王才亮和吕随启副主任均提示，上述说法回避了成本中的“灰色支出”部分。
“这部分支出，据我估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。”吕随启副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。“这部分成本，最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。”
王才亮也证实，房地产界远非“有钱就能进入”，需要协调各方面的关系。“像土地成本、销售税金、施工造价等数字，相对容易核算，但其余的开发成本、管理费用、销售费用，则弹性很大，也是房地产业腐败的‘高发区’。”他说，“这部分信息若不透明，就很难说成本数字准确。”
专家分析，真实成本难以截获的另一原因，在于“相当一部分成本流向了政府”。
据媒体报道，2009年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交的《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》称，全国九城市“房地产企业开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。
李战军也向中国青年报记者分析，拿地成本和税费合计起来，已约占总成本的60%-70%。因此，整个房地产企业的利润“其实不高”，“比医药行业和石油行业低。”
抑制房价，政府应带头“晒”成本
如何破解上述成本之谜？首都经贸大学法律系副教授、房地产法专家周序中认为，这关系到陕西“限利令”的成败。
“如能借‘限利令’，做到精确地核算房地产成本，是一件难得的事，但须首先破除‘政商利益共同体’。”他告诉中国青年报记者。
有评论指出，“限利令”若出台细则，需注意两方面：一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开；二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等，引入第三方独立评估机制。吕随启副主任对此表示赞同。
“当前情况下，可限利的空间很大，政府不应只盯着开发商，自己应该出更多力。”吕随启副主任表示，“比如，如果土地出让金和相关税费降下来了，至少可公开的成本能更趋合理；如果30%的‘灰色成本’也在阳光下被避免了，目前的房价‘打对折’都没有问题。”
中国房地产业协会副会长顾云昌也认同，政府仅仅限制地产商的利润，不能服众。
记者看到，日前国务院发展研究中心发布的研究报告《土地制度改革与转变发展方式》，披露了这样一组统计数据，2001年全国土地出让金仅为1295.89亿元，2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间全国土地出让金增长了近20倍。
“政府高地价是高房价的重要原因之一，控制房价首先要降低地价成本。”北京市律协房地产法专业委员会主任陈文向中国青年报记者表示。
而周序中副教授进一步分析，陕西省“限利令”即使推行，也只能作为临时调控举措，根本上还是应当推动保障房建设，让供需平衡。“毕竟，没有法律授权政府对房价作利润率限制，终究还是要按经济规律办事。”
王才亮的观点则更加直接：“房价调控的关键，是‘市场的归市场，政府的归政府’。调控既要把政府拿走的利益降下来，避免政府通过房地产牟利；也意味着政府承担应有的责任，包括减税、限购、限贷、信息公开，也包括建设中低收入家庭也能买得到的房子。”
2010年4月起，“新国十条”的出台拉开了中央政府坚定调控房价的帷幕。两年来，已有效遏制房价过快上涨的趋势。另一方面，据媒体报道，2010年起，我国已开始加快保障房建设。2010年保障性安居工程建设规模为580万套，2011年扩大至1000万套，2012年的建设计划是不低于700万套。照此估算，2013年-2014年将迎来保障房入市的高峰期。
“商品房价格高出来的部分，政府应该投入到保障性住房里边。保障房的供给充足了，中低收入家庭对商品房的需求也会减少，部分商品房的价格会更趋合理，这是一种良性循环。”周序中最后说。
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