本轮房地产调控自2010年4月17日“新国十条”以来，至今已有两年半时间。虽然调控措施一直没有放松，但调控目标由最初的“遏制房价过快上涨”转向实现“房价的合理回归”，体现了调控思路从应急到理性的转变。本轮调控已对投资和投机性需求产生明显的遏制效果，也在一定程度上保障了刚性和改善性住房需求。但在经济下行与货币放松趋势明显的背景下，房价出现上涨趋势也引发担忧。

　　限购限贷并不能作为房地产调控的长期措施。在当前房地产市场供求矛盾背景下，一旦政策退出，市场可能出现强力反弹。限购为主、限贷为辅的调控措施作为过渡时期的临时举措，最大意义在于为建立规范、合理、有效的房地产发展长效机制争取了宝贵时间。长效机制关切的应是调整好房地产市场中各参与主体的利益关系，其中最为核心的就是调整好政府与市场的关系，实现政府与市场良性互动。

　　如何合理界定政府与市场在房地产领域的职能定位和作用边界？当今世界市场经济国家中，为应对政府失灵和市场失灵问题，将政府和市场结合起来配置资源已成为通行方式，区别在于对不同的领域是政府多一些还是市场多一些。一般来说，公共产品应由政府提供，私人产品应由市场提供，准公共产品应由政府和市场共同提供。所谓“提供”并不一定指直接生产和包办，可以是付费购买。总体来看，随着经济社会的发展，政府提供的公共服务存在不断扩大的趋势。事实上，政府与市场难以截然分开，政府也是市场参与主体之一，政府的一切行为也都要通过市场规律发挥作用。

　　要在房地产领域有效规范政府职能，充分发挥市场作用，应着力于建立规范、合理、有效的房地产市场运行机制，保障市场规律在合理范围内的有效运行，避免其负面效应。

　　具体来说，一是要明确房地产领域不同“产品”的属性层级，对于房地产公共服务体系以及用于满足居民基本住房需求的保障性住房体系等公共和准公共产品，可以由公立部门直接提供，更好的方式是政府向私人部门购买相关产品和服务，对于满足基本需求之外的多样化高端住房需求则可完全按照市场规则运行，政府只发挥规范引导职能，避免直接干预。二是加强房地产市场的相关基础制度建设，这是房地产市场健康有序良性发展的重要前提。基础制度建设主要包括土地制度、财税制度、信息平台、收入分配制度及财产申报制度等。土地制度要合理有序地保证房地产发展的土地供应，房产税等相关财税制度可调节市场需求并带来稳定的财政收入，通过这些制度设计可使地方政府摆脱对土地财政的依赖。信息平台建设能够大大推动房地产市场透明度，对市场稳定和政策推行具有重大意义。收入分配制度可提升需求侧消费水平，改善居民资产结构，保持房地产市场活力。财产申报制度既是保障房体系有效运行的重要依据，也是强化房地产监管的重要手段。在合理有效的房地产市场运行机制框架下，政府将更多的发挥引导、规范和监督职能，而市场将更有效地实现其资源配置的天然使命。(韩树杰)

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