商业地产“寒冬”正悄然逼近。

　　根据戴德梁行最新报告，今年第三季度，全国大宗商业物业交易继续低迷，成交量环比下降3%，与去年同期相比，降幅则达到47%。

　　“商业地产投资放缓的迹象遍及全国，2012年至今，主要城市均出现下滑。”报告指出，“考虑到经济增长放缓，短期内复苏的可能性并不大。”

　　上海，作为去年商业地产投资最为活跃的市场，今年前三季度“降温”最为明显，成交量甚至不及天津、沈阳等二线城市。此外，北京、南京等市场与去年相比，也出现大幅度下滑。

　　与投资市场的低迷呼应，租赁市场也隐约出现“拐点”。

　　仲量联行的报告显示，第三季度，北京甲级写字楼租金增幅放缓，已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场，市场上写字楼存量依旧维持在620万平方米。由于第四季度新增供应量依然有限，预计仅为2.3万平方米，这将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年，同比2011年全年减少73万平方米。

　　类似的情形也在上海出现。中国及海外国家经济放缓的预期，企业对办公楼的租赁需求有所减弱，第三季度上海甲级办公楼的租金增长出现放缓迹象仅比上季度上升0.2%。

　　“有两个因素加剧了商业地产在全国范围内的降温。”戴德梁行的报告指出，一是住宅需求旺盛，住宅项目的融资能力以及流动性更强，因此吸引资本重回住宅市场。相关统计数据显示，第三季度住宅市场成交量环比增长14%，与去年同期相比更是大增67%，这与商业地产市场环比、同比双双“跳水”截然不同。

　　另一导致商业地产市场低迷的因素则在于目前外资进入国内市场依然受到控制，“此前商业地产市场的交易，主要由国企主导，但随着经济增长放缓，这些企业近几个季度以来在商业地产领域的投入已经大幅缩减。而其他类型的资本，特别是外资进入中国仍然面临困难，并且在融资方面也受到严格限制。”

　　为了解决商业地产融资问题，在海外资本市场进行人民币IPO以及在香港发行人民币“点心债”，成为今年以来的趋势。

　　新加坡上市房地产信托基金管理公司ARA Asset Management Limited曾计划将旗下内地三个商业项目打包，推出人民币、新加坡元双币交易的Dynasty REITs在新加坡上市，但由于市况原因，担心该REITs上市后表现不佳，最终暂停了IPO。

　　今年3月31日，新世界中国(00917.HK)则成功发行了首笔“点心债”，即三年期债券融资28亿元人民币(4.44亿美元)，利率为8.5%。 4月16日，新世界中国再发行5亿元人民币的三年期债券，利率同样为8.5%。

　　此外，中粮集团收购香港上市公司侨福企业(00207.HK)，被认为有意将旗下“大悦城”项目注入侨福企业。

　　不过，戴德梁行的报告显示，今年第三季度商业地产市场的主角并非上述寻求海外融资的企业，而是“险资”。在第三季度，共有三起投资、总计3.78亿美元来自内地保险公司，另有一笔1.07亿美元的投资来自台湾保险企业。

　　“2009年10月新《保险法》正式施行之后，各家保险公司在房地产业开始活跃起来，商业地产对资金要求高并且投资回报周期长，更适合险资进入。”有分析人士认为。

　　此外，TMT行业在地产领域的投资也引发机构关注。“在最近几个季度，我们注意到TMT公司在次中心区域大量购买工业地产项目或土地，事实上，今年前三季度，北京工业地产58%的交易量来自TMT公司，这一比例在2011年仅为3%。”报告指出。

　　面对商业地产入冬的事实，从事相关投资开发的企业并不否认。莱蒙国际董事长黄俊康在近期表示，商业地产未来十年都将十分困难。恒隆地产董事长陈启宗则认为，“熊市”反而会给资金实力雄厚、看重长线发展的商业地产开发商提供机会。

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