随着2011年5月北京“商改住”禁令执行一年有余，市场上存市的末代“商改住”产品也随着限购初期的稀缺热捧逐步式微。

　　从2009年至2011年一直保持高于整体住宅价格的“商改住”产品，在2012年三季度首次出现逆转，成交价格首度低于住宅产品成交价。

　　均价首度逆转

　　根据亚豪机构统计数据显示，2012年（截至10月24日）北京商住类产品成交均价为19523元每平方米，这也是4年来该类产品成交价首次低于整体住宅市场水平。从商住产品成交均价走势图中可以看出，该类产品成交价格的走势基本与整体市场价格保持一致，但2009年至2011年一致保持高于整体价格水平的趋势，进入2012年以来，首次出现逆转。

　　亚豪机构营销总监郭毅分析认为，商住产品价格之所以出现逆转，一方面是因2011年“商改住”禁令的实施，使得最后一批取得规划许可证的“商改住”项目加速入市，在2012年供应量猛增，不少项目不得不通过调低价格预期来进行甩盘。从市场统计数据来看，2012年前11个月（截至10月24日）北京市“商改住”项目共实现成交19613套，这一数量已超过了2011年全年“商改住”的成交总量。

　　另一方面，新增“商改住”项目郊区化特征也是其均价出现下降的直接原因。2012年，有新房源入市的28个“商改住”项目中，四环以内的项目仅有4个，占比仅为14%，而在2010年，四环以内的“商改住”项目入市数量高达29个，占比也高达40%。随着城区土地逐渐开发完毕，“商改住”项目外延的趋势也非常明显，郊区“商改住”比重的不断增多，也对整体价格的下行产生了一定影响。

　　在“商改住”项目供应集中、区域优势减弱的同时，调控以来造成大量新上市普通近郊住宅项目的价格回落，也减弱了“商改住”项目此前低总价的优势。

　　郭毅介绍，从亚豪机构一份关于2009年至2012年10月的市场监控数据显示，“商改住”项目均价与普通住宅市场均价高低已经出现逆转，2009年至2011年前半年，由于没有政策的限制，小户型低总价的“商改住”项目受到市场热烈欢迎，因此项目在进行定价时仅小幅低于周边普宅项目，有些甚至会标齐区域均价。

　　而进入到2012年，近期入市的“商改住”项目如中国铁建国际城乐想汇、东亚·五环国际等均比周边项目售价有大幅落差，其中，中国铁建国际城乐想汇在今年10月最新入市报价为19000元每平方米，而其所在北苑区域在售普宅项目价格已高达25000元至30000元每平方米。另外一个近期入市的“商改住”项目东亚五环国际地处旧宫区域，其售价16000元每平方米，也比周边普宅项目低出近40%。

　　供应已近尾声

　　2011年5月，北京市住建委联合其他五部门发文规定，新增“商改住”项目将不再发放房产证，一度刺激了“商改住”项目的集中入市。而进入2012年之后，受到政策余威的影响，能够入市销售的只有部分老项目后期以及少量打擦边球的纯新商住盘。

　　记者了解到，虽然2011年5月起，北京市住建委、发改委等五部门就联合做出了商住楼审批禁令的规定，并规定商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。但目前市场上，依然存在规划许可获批时间在2011年之前的商住楼项目入市，且在户型布局上采用住宅式的设计。

　　一些业内人士认为，由于这份“商改住”禁令在审批的时间点存在预留空间，没有具体明确规定2011年6月1日后，不再向商住楼项目发预售证，还是不再发规划许可证，从目前的操作层面来看，则是以2011年6月1日为时间节点，即由北京市规划委从规划口进行把关，自2011年6月1日后不再对商住楼项目发规划许可证。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，这一规定应该是针对2011年6月1日以后拿到规划许可证的项目，如果是针对拿到预售许可证的禁令，确实会存在一定操作性的困难，而现在销售的项目，应该都是规定之前拿到规划许可证的。张大伟认为，在限购、限贷的背景下，部分刚性人群不得不购买商住两用房，同时还有一部分客户是用作投资使用。

　　根据亚豪机构的统计显示，从4年来的“商改住”项目供应情况来看，2009~2011年是商住项目集中供应的高峰期，3年共新增商住产品67680套，而仅2011年一年即提供26599套该类产品。并且除2009年之外，2010年与2011年均呈现出供大于求的现象。但是进入2012年之后，商住项目的供应趋势却陡然而下，前10个月（截至10月24日）仅新增产品9710套，月均新增量仅不到1000套，相比去年减少一半。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，随着政府对“商改住”项目的严厉管制，可以预见该产品类型的供应已经进入尾声，未来数量仍将不断减少，直至消失。

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