“金九银十”的成交回落,并没有影响今年楼市成交明显好于去年的现实。据统计,今年前10个月54个城市新房成交量已超过2011年全年。不少大型房企前三季度业绩同比增幅明显,有的甚至已完成全年销售任务。对这部分房企来说,四季度开始注重控制推盘节奏,追求利润成为其主要选择,房价继续回调的可能性也随之降低。
前10月成交超去年全年
据中原集团研究中心监测,截至10月,年内全国主要的54个城市新建住宅合计签约套数为215.78万套,已经提前2个月超过了2011年这54个城市总签约量(约212万套),全年54个城市总成交量有望超过2011年全年成交量15个百分点。
10月份,54个城市新房成交量为250657套,较9月微增1.66%。从城市划分类型来看,除二线城市外,一三四线城市均呈现稳步回升的态势。其中,一线城市增幅最大,成交量环比9月增加11.71%;其次是三线城市,成交量环比9月增加11.21%;最后是四线城市,成交量环比9月增加8.74%。
业内人士表示,楼市在2011年经历了极为艰难的一年之后,今年呈现出的是一个逐步复苏的趋势。“2012年房地产市场从3月开始明显复苏,在5-6月的成交比较乐观,对价格的支撑作用也已经体现,到了7-8月的往年市场淡季,因为两次降息等政策刺激,在三季度成交量全面上涨,四季度依然居于高位。虽然‘金九银十’相比7-8月的市场高点下调了10%,但是全年的成交量,特别是下半年的成交量依然非常可观。”上述业内人士对新金融记者表示。
提前完成全年任务
今年以来成交量的不断回升,也体现在了房地产企业的业绩上,尤其是那些大型房企,不少已经完成了年度销售计划。据链家地产市场研究部统计,截至11月6日,已有万科、富力等7家知名房企发布了10月及今年前10个月的销售业绩。这7家房企在10月的销售业绩为303.9亿元,环比上涨30.4%。万科、富力、碧桂园和融创中国等房企在10月的销售业绩均为近两年来的单月最高。7家房企在今年前10个月实现销售2160.7亿元,同比增长7.4%。其中有年度业绩目标的6家房企,年度目标完成率合计为88.2%。
链家地产市场研究部张絮认为,今年的市场回暖有力,使得房企的销售数据见好。“同比来看,这7家房企排名虽然先后不一,但是除碧桂园外,基本都实现同比增长,表明整体市场回暖十分明显。”张絮对新金融记者表示。
据中原地产市场研究部统计,目前已有中骏、世茂、越秀、禹州、招商、中海等提前完成年度计划。截至10月底,中骏置业累计实现合同销售金额约45.08亿元,销售面积50.5万平方米,同比分别上升5%和4%。前10个月合同销售金额已超过全年销售目标40亿元近13个百分点。世茂集团公告显示,2012年前三季度合约销售额近357亿元,已经达到了全年销售目标307亿元的116%。越秀地产前9个月累计合同销售金额约110.2亿元,合同销售面积约89.2万平方米,同比分别上升134%及178%,完成全年目标。禹洲地产前三季度合约销售金额达51.48亿元,已超过其去年全年42.96亿元的合约销售额,同样完成全年目标。招商地产公告称,今年1-9月,公司实现签约销售面积172.94万平方米,实现签约销售金额247.08亿元,已完成全年210亿元的销售目标。中海前9个月累计销售额为919亿港元,销售面积约590万平方米,其9个月累计销售额已经超过年初定下的全年销售800亿港元的目标,并达到该集团在8月份上调的全年销售1000亿港元目标的91.9%。
四季度冲刺利润率
从公布完三季度季报的房企的情况来看,房地产行业在本轮调控中已经呈现出明显的两极分化。以万科为代表的大型房企业绩上涨势头迅猛,与之相对的则是部分中小型房企依然亏损。造成的结果就是,标杆房企由于整体业绩良好,资金链紧张情况缓解,存库下降,在未来的拿地队伍中仍将成为主力。那些中小房企由于销售情况一般,资金链依然紧张,未来卖地求生的趋势仍将持续,所以未来房地产行业的集中度还将明显提高。
中原地产研究部总监张大伟表示,临近年底,信贷额度可能趋紧,信贷政策将是影响年末市场走势的关键政策。此外,在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下,开发商的定价也会水涨船高,而且全年计划的提前完成,使得开发商年底会更加注重利润,促销的力度将明显减弱,整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。
张絮则认为,随着销售回款增加,房企的财务数据好转,调控政策对大型房企财务方面的影响已经被渐渐消化。目前大型房企降价换量的动机降低,房价上涨的压力有所增加。“但是短期来看,市场仍然将保持比较平稳的态势。”张絮对新金融记者说,从购房者角度来看,目前价格依然是决定成交的最主要因素,随着部分区域价格上涨,购房者受到承受能力的影响,需求出现疲软迹象。同时短期内房企的融资渠道依然受到压制,政府对房地产行业调控基调不变,甚至有城市以行政手段来干预房企涨价,年内房价仍将保持平稳运行。
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