《江苏省物业管理条例》将于5月1日起施行。26日上午，省人大常委会与省政府在南京联合召开贯彻条例座谈会，省人大常委会副主任、党组副书记张艳，副省长毛伟明出席会议并讲话。

“这个条例几乎回应了老百姓关心的所有矛盾问题，在全国具有领先意义”，参与起草法规的人士告诉记者。其中，关于物业管理政府托底、政府职能延伸进社区、车位租售、维修基金增值保值等规定，都具有重要意义。

“完全市场化的业主自治，是一个理想模式，但现实中业主大会、业主委员会筹备难、开会难、履职难、换届难，业主自治状况并不理想”，省住建厅房地产市场监管处陈健说。条例的一大看点，是强化了政府特别是街道办事处和政府相关部门在物业管理中的责任，“这是过渡时期必须经过的台阶”。

街道要负责指导、协调辖区内物业出现的各种问题。当业主委员会不能正常工作时，街道要组织召开业主大会临时会议进行调整；街道还要成立物业管理矛盾投诉调解、应急维修服务等机构；对于那些不具备成立业主大会条件的住宅区，可由街道办事处、居委会等成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。“这其实是一个政府兜底的规定”，陈健说。

南京玄武湖街道的54个住宅小区中，街道物业服务中心托管了14个老旧小区，其中最大的一个是樱铁村小区。这个小区有1800多户居民，是上海铁路局的老家属区，无物业。2009年，南京暴雨，小区一楼全淹。随后市区两级政府对小区出新，通过业主大会聘请街道物业服务中心进驻。“由于管理规范，一年之后，这个小区的房价每平方米上涨了5000元”，街道副主任李传林说。

“法规让我们腰杆子更硬了。”令李主任高兴的是，条例提出，物业企业可以享受税收优惠。“我们物业费每平方米仅收两毛钱，一个车位月租费80元，目前缴纳税收在8.21%左右，负担很重”。

但是对于政府职能延伸进社区，南京千秋情缘小区业委会主任王兴宏略有担忧。“私权领域，风可进，雨可进，国王不能进。希望市级实施细则能将社区内的公权、私权分界界定清楚。”已经担任业委会主任11年的王兴宏认为，社区内部日常管理应主要通过业主委员会和物业单位遵照业主章程进行，只有出现超出业委会权限和能力的重大矛盾、违法行为，公权部门才能进来。

省民政厅副厅长章大李回应说，物业管理企业首先应按照合同服务小区，提供多元化社区服务；业主委员会则要代表广大业主的意愿，对物业管理服务进行评议和监督。但是物业管理中存在的问题，往往涉及规划、绿化、市容环卫、公安、城管等多个职能部门，“如何把握社区与物业管理的关系，构建良性互动新机制，是我们要研究解决的问题”；要“理顺涉及物业管理的纵向横向关系，建立新的矛盾调处机制，有效化解当前物业管理中的矛盾和问题。”

“将不低于住宅专项维修资金80%的款项转存为一年以上定期存款，利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账”，条例的这一亮点，使得专项维修资金得以增值。目前全省共有维修资金余额270亿元。

南京市目前已经对共用维修资金探索增值保值途径。新加坡仁恒物业管理有限公司总经理张家宁说，仁恒物业管理的社区，经过业主大会批准通过，一定比例的共用维修资金已转存为定期，业主大大获利。

王兴宏说，维修资金增值是业主极其欢迎的一件好事，但目前南京市规定要开业主大会批准，“你知道业主大会很难开，如此程序就复杂了，希望授权业主委员会”。

陈健也说，业主大会现在确实难开，“业主缴纳，政府代管，政府有责任让共用维修资金保值增值，应当减免程序”。省住建厅厅长周岚表示，住建厅将会同财政主管部门，研究维修资金保值增值实施指导意见，明确相关政策要点，具体办法将在一年内出台。

条例还规定，发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全等情形，需要立即对住宅共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造时，如果相关业主不能形成法定多数意见，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出方案，进行应急处置。

针对有些开发商对车位车库只售不租的行为，条例规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给小区业主，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。