用心理学、博弈论、经济学分析房地产市场———

　　“不敢买房，怕买完就跌了。”尚未买房的侯先生说，“即使不图买房子能挣钱，但最起码不能赔啊。”

　　近一段时间以来，围绕着该不该买房的种种说法已经显现，出手还是等待，购房者和开发商各有见解。

　　记者从心理学、经济学等多种角度采访了多位专家，希望能给消费者的购房决策提供一个新的角度。  

　　消费者买不买在“心理预期”

　　心理学：是研究心理现象和心理规律的一门科学。

　　作为分支的消费心理学是研究人们在生活消费过程中，在日常购买行为中的心理活动规律及个性心理特征。消费心理学是消费经济学的组成部分。研究消费心理，对于消费者，可提高消费效益；对于经营者，可提高经营效益。

　　专家解析：沈阳市精神卫生中心主任刘长辉表示，“从比较权威的马斯洛需求层次理论来看，人类的需要是分层次的，由高到低它们是：自我实现、尊重需求、社交需求、安全需求、生理需求。只有下面一个层次的需求被满足，才会追求更高层次的需求。”

　　他分析说，在经济形势较好时，购房者的预期是房价会一直涨，买房就成了一种追求安全（安全感）的行为。尤其是投资型或者改善型购房者，通过买房，使财产得到了“安全”保障，同时，也可能会赢得他人的尊重。

　　但是当整体的经济形势不好的时候，人们的预期会改变，比如南方的房价下跌了20%，市民心中可能会普遍形成了一个印象———北方的房价也会如此。

　　这样一来，安全层面的需求不能得到满足，就会降低一个层次，去追求基本的衣食住行，有地方住就可以了，所以整个楼市的销售自然就受到了影响。这里影响的主要是改善型购房者、投资型购房者，对于结婚等方面刚性需求的影响不大。

　　专家建议：由于北方冬季较长，北方人更有储备型的性格，在投资方面也相对保守，因此，多开发满足市民基本需求的小户型可能是开发商的明智之举。

　　开发商与市民都应换位思考

　　博弈论：就是研究互动决策的理论。所谓互动决策，即各行动方的决策是相互影响的，每个人在决策的时候必须将他人的决策纳入自己的决策考虑之中，当然也需要把别人对于自己的考虑也要纳入考虑之中。在如此迭代考虑情形进行决策，选择最有利于自己的战略。

　　专家解析：辽宁大学经济学系主任曹艳秋认为，消费者认为房子应该降价，开发商认为没有降价空间，形成这样的僵持后，其实市民的观望和开发商的不降价就是一种博弈。

　　曹艳秋分析说，市民希望房价越低越好，开发商希望房价越高越好。如果持续僵持下去，从短期来看，开发商销售受阻，可能会造成企业亏损，并且出现烂尾楼的情况。

　　而从长期看，如果开发商崩盘，也会影响到银行、股市和就业，反过来对市民也极为不利。

　　专家建议：力求双赢，注重策略选择，善于换位思考。个人理性往往会导致集体非理性，即追求个人利益最大化的个人往往难以达到社会利益的最大化。其实，消费者和生产者都应该站在相互立场上考虑问题，这样才能让双方都得到“最优解”。  

　　“房产保值理念”现在仍有效

　　经济学：是一门研究人类行为及如何将有限或者稀缺资源进行合理配置的社会科学。

　　专家解析：辽宁大学经济学院副教授曲赜胜表示，啤酒没有了泡沫就没有营养，不好喝，只要不是恶意的投机，就应该被尊重、被满足。

    尤其是在银行的低利率时代，将钱存在银行里得到的利息变得越来越有限。从长期来看，房子还是一个非常好的保值品。

　　专家建议：恶意炒房、过度的住房消费并不理性，如果有需求，在重大的优惠政策面前，还观望，也不理性。只有先行一步才能获得更大的利润。