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| 2010年房地产业前瞻：从“V”形反弹到温和爬升 |
| 发布日期：2010-03-23 浏览次数：2068 次 |
| 随着中央提出遏制“过快”上涨的房地产调控目标，近日，部分省市经济工作会议对2010年房地产发展都作出相关表述：上海是积极采取多种办法，保持房地产市场平稳发展；重庆是抑制高档住房价格非理性上涨趋势，增加有效供给，使广大中低收入家庭买得起房。江苏是要密切关注房地产市场的变化，增加普通商品住房有效供给，加大保障性安居工程建设力度，促进房地产业健康发展……
面对中央的高度关注和部分一线城市所在省市均明确要将房地产作为今年经济工作或调控重点，2009年出乎意料“V形”反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年将走向何方，各界拭目以待。
2009年房地产市场实现“V形”反弹
得益于国家及时的刺激政策，2009年我国房地产在经历了第一季度冷清之后，自二季度开始明显回暖，最终实现全年“V形”反弹。
从价格看，根据国家统计局提供的房屋销售价格指数，本轮环比最低水平出现在2008年11月和12月，均为99.5，虽然此后降幅开始收窄，但直到2009年3月才首次回到100以上，达到100.3，标志着房价环比开始出现上涨。此后继续上行，到11月份达到101.2，已较谷底上升1.7个百分点。
从成交量看，无论是销售面积还是销售额，本轮调整中同比增长最低水平都出现在2008年末。进入2009年，累计销售额同比开始出现正增长，只不过1月至2月仅为11.2%，到3月份开始回到20%以上，6月份以后已回升到50%以上，到11月份，累计销售金额同比涨幅更是高达86.8%，为3年多来的高位。
兴业银行资深经济学家、本报专家组成员
鲁政委博士在接受记者采访时提出，虽然2009年的反弹让多数人大跌眼镜，但这种反弹其实本来是可以预料到的。低利率环境和居民未来收入预期的稳定，决定了房地产回暖的必然，而人们“追涨杀跌”的行为特征，则构成了后续推波助澜的因素。
未来调控政策对房地产业影响预判
就近来媒体的大量报道看，将政府调控目标解读为“打压”房价或令房价下落的居多。但仔细品味去年12月14日国务院常务会议精神，这种流行看法并不准确。
本次会议明确表示：“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”而在随后温总理接受新华社独家专访中的表述也仍然是“……房价在一些地区和城市上涨过快，也引起了中央高度重视”。
所有这些，都清楚显示调控目标是“遏制房价过快上涨”。而运用税收、差别利率及土地政策调控，目的应是“稳定房地产价格”。
鲁政委认为，未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。
而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降低了土地价格，这些措施将对明年房价涨幅起到一定的遏制作用。
但是，由于2010年利率预计仍将维持低位；而且从目前看，各方均预期2010年经济形势好于去年，人们收入预期继续改善。在此情况下，除非强烈预期房价下落，否则居民购房热情仍会较为强烈。同时由于目前供需失衡仍然明显，以及房地产开发商资金充足等诸多因素的共同作用，鲁政委的观点是：虽然在调控政策作用下2010年房价可能会面临更多波动，但总体仍将出现温和爬升。
顺利走完城镇化和重化工业阶段期待房地产业健康发展
经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。不少人似乎都在为中国经济发展对房地产较大依赖痛心疾首。而实际上这是任何处于快速城镇化和重化工业阶段国家都无法逃避的一个过程。因此，房地产对经济的巨大带动作用，其实并不是我们当前要回避的问题。我们关注的重点应是，如何尽可能延长房地产对经济巨大的带动作用，从而使我们能够顺利走完城镇化和重化工业阶段。
在讨论中国房地产业发展前景的时候，日本泡沫经济破灭的教训总会被提及。虽然无法排除货币政策和日元升值等因素或大或小的影响，但日本人口结构和城镇化进程才是其房地产价格最根本的主因。我们发现，在日本土地价格达到高点并破灭的1990年，其大致正是日本劳动人口比例处于峰值、即将进入老龄化的年份。
鲁政委认为，人口老龄化意味着城镇化进程的结束，城镇化进程的结束意味着不仅对房地产的新增需求不足，特别是人口出生率的下降甚至意味着现有住房价格的无法支撑。这如同计划生育三十年后我国农村已然出现的不少自然村的消亡。在此情况下，房价的下跌是必然的，而货币政策和国际资本只是在特定时点发生的导火索而已。
鲁政委说，如果我们认同人口结构是房地产价格中长期趋势的主导因素的话，依据相关数据推算，我国大约要到2030年劳动人口才能达到峰值。这意味着，我国房地产业还有大约15年至20年的黄金发展期。 那么，就让我们一起期待我国房地产业从2010年开始步入一个持续、健康发展的新里程。 |
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