[提要]昨天，市物价局正式下发通知，从今日起，将对新建普通商品住房实行销售价格备案。市区住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的新建普通商品住房，在销售前必须确定当期商品房的最高平均售价，并向物价部门提前备案。
昨天，市物价局正式下发通知，从今日起，将对新建普通商品住房实行销售价格备案。市区住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的新建普通商品住房，在销售前必须确定当期商品房的最高平均售价，并向物价部门提前备案。

 备案面积：144平方米以下

《关于市区新建普通商品住房实行价格备案制度的通知》明确划定了此次实行房价备案的范围：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的新建普通商品住房。

而市区经济适用房、安居房、限价商品房、政府项目的拆迁安置房等享受政府优惠政策的住房，将继续实行政府指导价或政府定价，不在备案范畴之内。

市、区物价部门按《价格管理权限》负责备案工作。市物价部门负责市属及三级资质以上企业开发的普通商品住房价格备案工作；广陵区、维扬区、邗江区、新城区物价部门负责本区域内三级资质（含）以下（不含市属）企业单独开发的普通商品住房价格备案工作。

备案价格：当期平均价格

《通知》要求，开发企业在进行房屋销售前，须提前到物价部门办理备案手续，向物价部门提供开发项目的立项批文、建筑工程规划许可证、建筑工程许可证、建筑面积测量报告、小区规划平面图、普通住宅商品房建设项目成本表、销售最高价格等相关材料，按要求如实填报《扬州市区普通商品住房价格备案申报表》。物价部门根据开发商提供的材料，对其进行审核合格后发放相关证明。房地产开发企业凭此到房管部门领取预售许可证后，方可进行销售。

据介绍，开发企业向物价部门申请备案的价格为“当期平均价格”，即此批审请销售的所有房屋的平均价格。在这个价格的基础上，各套住房可以根据楼位差价、朝向差价、楼层差价等，确定最终的到户销售价格。

物价部门对开发商上报的备案价格并不直接干预，按“成本核算为基础，结合市场供求因素，兼顾购房者的承受能力”的定价原则准予备案。如果在成本核算时，发现开发商的利润过高，也将对其进行及时提醒，引导开发企业合理定价。

销售价格：可低于备案价格

“‘备案价’实际上是最高平均售价。”市物价局服务价格处孔亚彬处长介绍，主要是要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间，提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证。备案价格将在物价局政务网站上向社会公布。在销售时，开发商可以低于“备案价”销售，但不得擅自突破此价格卖房。

如果由于特殊情况，开发商在实际销售过程中想提高销售价格，那么必须按规定再次执行备案手续，提前到物价部门重新备案，并对备案价格重新在网上公布。开发商在物价部门备案的价格、物价局政务网站的价格、楼盘的实际销售价格，必须“三价统一”，如果开发商突破备案价和公布价随意抬价，将由主管部门进行查处。

备案间隔：封杀“一天一价”

许多消费者感到当前房价变化太大、涨幅太大，尤其是去年，部分楼盘出现了一天一个价，甚至上午和下午的报价都不同的现象。

业内人士介绍，目前，国家已经对普通商品房放开了定价权，由开发商自主定价，物价部门虽然不能够再像过去一样直接参与定价，“但可以通过对新建普通商品房价格实行备案制度等管理手段，遏制商品房价格过快上涨的势头。”

孔亚彬说，《通知》也对开发商备案频率进行严格限定，没有特殊情况，两次备案的间隔时间不得少于半年，以此来阻止房价频繁涨价，保持房价的基本稳定。

销售规范：明码标价，一价清

“起步价5500元/平方米，最高6500元/平方米。”“均价每平方米5900元。”“没价格表，买哪套报哪套的价格。”对于许多购房者来讲，可能都有过这样的经历，在挑房看房的过程中，只要问到价格，售楼人员的回答不是含含糊糊，就是声东击西，销售价格似乎成了“不能说的秘密”。更有甚者，同一套房子，不同的人去问，得到的是不一样的价格。

采访中，不少开发商都表示，价格是争取购房者的大卖点，为了避免同行恶意竞争，许多楼盘都不愿公开详细价格。

据此，《通知》再次明确，销售商品房时必须执行明码标价和“一价清”；销售企业必须在销售场所醒目位置，标明经物价部门备案同意的价格，明示每套商品房的区位、面积、价格、附属房价格及最终每套房屋总价等；对所售房屋价格列成表格，供每一位购房者查阅，并在物价局政务网上公示。

对预售的各类商品房，合同未签订前不得收取任何形式的定金、预交款等，销售合同必须详细注明由购销双方约定房款的支付时间和方式。

效果预期：只具备软性约束力

“房价备案只能对价格不规范行为起到一定的监督和约束作用，但不能起到调控房价的作用。”市区一家房企相关人士认为，眼下房价上涨有多方面因素，最根本的原因是老百姓自住型买房需求真实存在，且需求巨大，而巨大的自住型需求又推动了投资型需求。

同时，由于政策方面的宽松，税收、利息降低更加刺激了老百姓买房的热情。房价备案制表明了政府想调节、稳定房价的姿态，但由于它只具备软性约束力，注定不会对房价的调节起直接作用。如果要防止房价过快上涨，还需采取更全面的调控措施，如调节土地供给、打击炒房囤房行为等。