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| 陈宝存：与网友谈今年房价总体走势和热点问题 |
| 发布日期：2010-03-26 浏览次数：1409 次 |
楼主MR.L：两会结束后的第一天，在各界对高房价的一片讨伐之声中，“地王”又堂而皇之的出现了，而且是两会召开地——北京。北京一天诞生三“地王”，把“地王”收入囊中的全是有央企背景的房地产企业。是国家的调控政策不得力，还是需要加大药量，还是……？今年房价的总体走势又是如何呢？
今天我们很荣幸请到了房地产行业的专家：著名房地产评论员陈宝存老师，为大家就相关问题进行详细的在线解读。在访谈的过程中，也欢迎大家就当前地产及房价等大家最关心的问题进行自由的提问和探讨
大家好，陈老师好，今天我们将主要请陈老师就地王话题，以及今年房价总体走势进行一个探讨。
首先，想请问陈老师，虽然调控政策不断，但近期“地王”仍然频出，到底是什么原因造成的？央企抢地王这一举措会不会进一步抬高房价呢？
陈宝存：仍旧是供需矛盾的影响。可以说从03年开始的宏观调控恰逢我们的土地利用大发展的时期，不单单是房地产开发用地，实际更大量的是基础设施、工业开发等等用地，这些占总用地的比例很高。
而十八亿亩耕地红线，也成为制约耕地转为建设用地的总量。这样，房地产开发用地转而向城市中心挖潜，所谓的各种类型的城市改造，大体有城中村、危旧房、旧城、棚户区以及退二进三（工业企业搬迁出市区）等等改造方式。
央企地王，确实是这两年主要的推动力。但是更多的城市土地天价是上市公司争夺引起的。实际我们对央企国企的认识有很多事错误的。所谓国进民退是历史阶段的产物。在我腾讯的博客中，最近一周对央企国企有分析，大家有时间可以登我的腾讯博客。622004524，那里有很好的答案。78家央企退出，对市场的影响微乎其微，这个系统的分析，我的博客上都有，有不同意见的可以探讨。
楼主MR.L：好的，陈老师，谢谢您精彩的回答，请问：
国资委保留16家央企做地产，勒令其他78家退出，但78家仅占15%，这一举措有无实际效用？
陈宝存：有比没有好，我觉得这些公司因为已经存在，国资退出一般采用股权转让的形势继续存在下去，也许仍旧是国企，也许整合成民企。对市场不会有大的影响。
楼主MR.L:请问陈老师：两会精神是遏制房价过快上涨，但市场并未理会，房价猛涨的根源在哪里？
陈宝存：更新一个概念，商品房价应该与一般收入人群没有直接关系了。大量的保障房建设正在启动，中央已经很明确的分开商品房和保障房的界限。我一直认为，所有的保障房实际都与商品房的购买力直接挂钩。体现在旧改项目，腾退的土地，只能高价销售商品房才能支撑。但是，回迁或者拆迁安置，是给予中低收入人群的最好改善住房的方式。
是遏制涨幅，不是下跌，这一点一定要深入理解。遏制房价，但是遇到需求的释放，没有长期有效稳定的政策支持，遏制反而成为楼市暴涨的主要原因。我们能看到的是商品房与高档别墅用地急剧减少的政策成为政策主基调，这不是好现象。
楼主MR.L：是遏制涨幅，不是下跌，回答很精辟！赞~ 请问：昨天有专家说，房价猛涨与央企无关，企业是市场主体，城乡二元化才是根本。不知道这种说法对不对，您怎么看？
陈宝存：市场上的行为是市场行为，我觉得作为官方是想方设法在抑制，但是市场规律不可改变。我们减少商品房的土地供应，应该不会降低商品房用地的地价，更不会降低拆迁安置等土地成本的真实因素的降低。长期看，现在的政策很混乱，在推动商品房地价上涨的同时，保障房地价一样同比例上涨。
楼主MR.L：请问：限制央企进入地产业是否违背市场经济原则？
陈宝存：我注意到国资委领导说了上述的话，我也是唯一为央企说话的市场人士。至于城乡二元化，解决起来很艰难。现在土地管理法新法也正在起草，国有土地上房屋征用补偿条例出台之后，紧接着要出台农村土地上房屋拆迁的条例。我们最大的问题在于产权关系的模糊。但是，方向是城市与农村土地的同地同价同权改革。真的推进，对农村进城的人群是大有益处的。
限制央企，或者说上市企业进入地产行业，确实违背市场精神。但是，请注意一条，在中国选择循序渐进的改革方式，区别于俄罗斯的休克疗法，这是合理的选择。而且在中国国企改制过程中，管理层控股，出现了国有资产的大量流失，所以郎顾之争之后，国企改制的步伐减慢，国企做大，再通过产权变革，实现市场化，这是合理的。
楼主MR.L:之前易宪容等不少学者曾多次预判房价下行，不过主要城市房价还是一路上涨，不少网友提出疑问，您个人怎么看这个事？
陈宝存：可能很多朋友都知道我和任志强董藩朱大鸣合称楼市春天派的四大掌门，我们与谢国忠易宪容曹建海时寒冰的论战是长期的。我们认为，房地产业的真相被唱衰的几员大将给掩盖了。那么，有很多相信他们的人，失去了买房的良机，我认为他们是自身知识水平的欠缺，坑了很多他们的拥趸。
楼主MR.L：接下来就是朋友们最关心的两个问题了：）：现在北京房价还是居高不下，对今年房价总体走势您有怎样的判断？
对于现在年轻人在爱情和房子之间徘徊的问题，您想对他们说些什么，给他们一些什么样的建议？
陈宝存：北京房价的上涨趋势无法遏制。这是必然的，我们知道北京的市场供应，但是不知道掩盖的需求有多大？市场不知道。特别是拼命挤入北京的大学生，对于推动北京的房价起了很重要的作用。我一直称，年轻人要先奋斗，后考虑房子的事，因为10年、15年之后的成长，没有人十分清楚。也许目前的北漂蚁族，未来就会出现潘石屹，出现张朝阳，出现孙楠，出现更多的大企业的白领经理老总董事长，过分关注住房，心态很难放正确，也就妨碍了个人的追求与进步的机会。靠谁都不可能，只能靠自己。
楼主MR.L: 年轻人要先奋斗，后考虑房子的事；靠谁都不可能，只能靠自己。
下面是网友朋友自由提问的时间，大家可以就自己最关心的房价及地产相关问题与陈老师进行深入的探讨和交流！
股海天涯:问一下，现在新闻报道中到处在说某个地方成交量增长，价格再提高等等，但却往往和我们实际看到的是两回事，我认为新闻单位对房价的许多不实报道对房价虚高起到了推波助澜的负作用，不知道你是怎么看这个现象。
陈宝存：关于报道与个人感觉，我觉得要正确的看。我们巨大的市场，不同类别和不同城市确实冰火两重天。在一线城市房价与成交量上涨的同时，很多的二三四线城市市场都没有多少起色。而且，看大势，要看长期一点。不看这个月或者这一周。
财富倍增中:老师，我们武汉的中心城区房价均价在9000元/平米。请问后市还有上涨空间吗，武汉房价后市发展方向如何？现在老百姓买不起房子的根本原因是不是因为当前的房市过火造成？
陈宝存：我一直在环渤海区域，对于武汉的关注很少。9000元的中心城区房价，应该是低估的。我不知道武汉的土地价格如何，而且走势如何？也许是涨的幅度不相同，但是大趋势是很长时间都有上涨的空间。
买房的高收入阶层也是老百姓。收入的不均衡，造成了买的起的人收入越来越高，买不起的一直也买不起。
人民日报1989年的文章：“北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。----注：摘编自人 民 日 报1989年2月20日第2版”。我们可以看到，住房从一开始就不是每个人都买的起的。但是我们知道的是工资增长的幅度还是高于房价上涨的幅度的。所以从最初的人们不敢想买房，到现在不论什么收入水平都敢想买房的事了。说明我们的房价还是越来越接近更多人，而不是全部人群。 |
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