[提要]随着4月14日“国十一条”的出台，扬州楼市在接下来的两周时间内，先经历了一次大幅放量走高的过程，接着成交量开始小幅下挫，上周5个工作日的成交量略有降低，进入本周3个工作日成交量萎缩更加明显，昨天成交跌至61套。在成交价格方面倒是暂未受到新政影响，依然保持坚挺，维持在6500元/平方米的水平上下小幅震荡。

随着4月14日“国十一条”的出台，扬州楼市在接下来的两周时间内，先经历了一次大幅放量走高的过程，接着成交量开始小幅下挫，上周5个工作日的成交量略有降低，进入本周3个工作日成交量萎缩更加明显，昨天成交跌至61套。在成交价格方面倒是暂未受到新政影响，依然保持坚挺，维持在6500元/平方米的水平上下小幅震荡。楼市究竟会不会受新政“打击”从此进入下行空间？扬州市区房价究竟走势如何？记者就此进行了采访。

 
新政出台一周内

刚性需求急速释放

由于从4月2日开始，国家频繁出台楼市调控政策，收紧信号不断，一些“敏感人群”在新政出台后立即有所反应。在新政出台后的第一周内，有刚性需求的市民短期内放量成交。记者从市房管局获得数据显示，从4月12日至4月18日一周时间内，市区累计合同销售各类新建商品房757套，累计成交面积7.91万平方米，创下了自去年11月以来的新高。据房管局工作人员介绍，新政尤其是“国十一条”出台前后两周成交环比相差明显。后一周与前一周成交量环比增幅高达63.15%，成交面积环比增幅则高达67.58%。具体分析来看，商品住宅的成交量上升尤其明显，4月12日至18日7天时间内住宅迅速成交509套，面积超6.5万平方米，与前一周环比上升高达71.38%和82.35%。“可见大量有刚性住房消费需求的人在新政出台后短期内急速出手成交，以避免利息和首付上的额外成本。”

事实上，新政出台一周内除了商品住宅销售活跃，商铺办公用房的成交也开始持续攀高。成交量也刷新了年内的单周成交最高纪录，占到了总成交量的32.76%，环比增幅48.50%。

不仅成交大幅放量，成交价格也是“水涨船高”。据了解，新政后一周市区新建商品房的成交均价为6842元/平方米，环比上扬10.04%。其中，住宅成交均价约6722元/平方米，环比增幅约11.85%。记者注意到，这一周住宅均价之所以大幅上扬，是由于别墅类高档住宅价格迅速飙升的结果。统计显示，该周别墅成交均价已经“破万”，达到了12436元/平方米，环比上升23.86%。而普通住宅的上升则明显不及别墅类高档住宅，该周环比增幅约4个百分点，成交均价约5816元/平方米。据房管局工作人员介绍，新政后一周住宅成交出现新的特点，即大户型成交明显增速高于小户型。90平方米以下的小户型出现下滑趋势，120平方米以上的大户型成交量上扬了约13个百分点，高居榜首，说明改善型需求的消费在这一周也有所释放。

新政实施两周后

抑制效应逐步显现

尽管第一周的火爆行情令开发商倍感意外，但从第二周开始，新政效应已开始逐渐显现。从4月19日至23日，5个工作日内，新建商品房累计合同成交量约532套，其中住宅340套，商铺105套。从单日成交来看，从周一至周三成交量尚能维持在百套以上，从周四开始成交量跌破百套，日成交分别跌至95套和80套。进入本周，3天的成交下挫更加明显。除周一销售过百，周二和周三的成交量分别下滑至69套和61套。

记者昨天走访了市区几家在售楼盘。在西区一楼盘，销售人员告诉记者，从4月中旬以来，每天来看房的组数的确有所下降，尤其是近几天，更加明显。“因为二套房的利率和首付都上调了，而且大户型首付明显高于90平方米以下的中小户型，所以此前曾预约登记有意向购买大户型房源的客户，现在也明确表态暂时不考虑购买了，打算再观望一段时间。”

观望气氛变浓的确成为当下扬州楼市的“主旋律”。多数有购房意向的市民在接受记者采访时表示，他们愿意再等几个月时间，很多人表示“有信心价格会跌下来，至少今年价格不会再涨了”。

记者从市房管局获得数据显示，从4月19日至23日5个工作日内，新建商品房的成交均价约为6384.7元/平方米，的确较上一周有小幅回落。不过记者从几个主力楼盘了解到，并没有出现大规模的价格调整，一些“好房源”价格似乎还略有上调。大部分开发企业老总表态：“短期内不考虑降价销售。”

今年楼市如何调整？

关键要看下半年

“从目前的政策力度来看，依然是比较温和的，尚不至于立竿见影地把房价拉下来，尤其是扬州这样的三线城市。政策作用力在一线城市会显效更快。”房地产资深分析师许世斌认为，当前以金融杠杆来调节的房地产政策，“杀伤力”仍不够强。“可能还需要综合运用税收和行政手段，方可重创楼市的高热。”

许世斌认为，基于当前实体经济尚未完全复苏的背景，虚拟经济依然是热钱涌入的主要渠道。“这一点在接下来人民币升值后体现得更加明显。国外的热钱首先注入的必然是房地产市场。这些热钱可能从某种程度上有推高的作用，因此很多投资客现在并不忙着退出，所以楼市也没有那么快就降温。”

记者从市区几家房产中介公司了解到，尽管4月中旬以来，挂牌量有所上升，但增量并不明显。大量抛售房源的投资者并不在多数。“可见一些投资者对后市依然抱有幻想，觉得楼市不可能这么快下行。”

“关键还要看今年下半年的动作，如果国家继续出台新的调控政策，采取逐渐紧缩的经济政策，影响到开发商的资金流时，有可能会出现房地产价格的下调。但至少目前扬州的开发商还不缺钱，因此也没有必要这么快就急着抛楼。但有一点是可以预见的，就是开发商下一阶段拿地会更加慎重和保守，下半年的新开工量和上市量会有所下降。这可能也是支撑楼价的一个重要因素。”