调控重压之下,一线房地产商重拾“现金为王”,通过加速周转为持续增长储备能量。5日,恒大地(3333.HK)宣布,公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示,未来一段时期内,楼市低迷将不可避免;加大力度促销、快速回笼资金,不仅可以扩大市场占有率,而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。
业内人士指出,房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件,同时也是打破楼市“冰冻”局面的关键因素。而恒大等一线房地产商的降价行为将具有较强的示范效应,有望带动区域房价步入调整期。
目前,房地产企业的货币资金十分充足。
据Wind数据统计,今年一季度末,申万分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元人民币,同比增长60.4%,创三年以来新高。其中,万科(000002)手持现金179.2亿元,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。另外,首开股份(600376)、保利地产(600048)、金融街(000402)等公司货币资金均超过100亿元。
恒大地产最新公布的销售业绩显示,今年4月,公司实现合约销售额37.4亿元人民币,合约销售面积57.8万平方米。1至4月,公司累计实现合约销售额121.3亿元,合约销售面积189.3万平方米,同比分别增长120.3%和60.4%。4月中旬,恒大地产发行优先票据募集资金6亿美元。在销售回款和票据发行的双重影响下,恒大地产所持货币资金显著上升。截至今年4月30日,恒大现金余额达209.9亿港元,增长28.3%。
业内专家指出,企业提高净资产收益率主要有两种方式,一是加速周转、扩张规模,二是提高售价、最大化单位利润。在房地产低迷期和平稳发展期,一线地产商往往会倾向于前一种方式。而在行业调整期,追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。
以万科为例,2009年,公司的存货周转率为0.54,这意味着公司库存不到两年便可消化,而房地产项目的开发周期一般为2-4年。2010年一季度末,在万科各类存货中,现房存货59.0亿元,占比仅5.7%。万科执行副总裁肖莉表示,由于坚持稳健经营,公司目前的财务状况和存货结构健康,能够应对市场可能出现的各种变化。
持有大量现金的一线房企普遍表示,将回避前期房价涨幅过快的热点城市,同时继续看好二三线城市;希望在房地产市场的调整期,低成本获得优质土地储备。
今年4月份,恒大地产合约销售均价为每平方米6,467元,同比增长32.4%;明显低于热点城市的房价涨幅。原因是该公司的项目主要布局在二三线城市,价格涨幅有限,受政策的冲击也相对较小。公司表示,今后,公司将继续坚持稳健经营的策略,避免与其他地产商争逐高房价和高风险城市。
万科也十分看重二三线城市的自住需求。肖莉表示,由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市,这些城市的房价涨幅远高于全国整体。相对而言,以自住需求为主的多数二三线城市表现得更为稳定。公司将持续侧重二三线城市的良性扩张。2009年,万科新增项目44个,大部分位于二三线城市,新增项目楼面地价仅为2401元/平方米。
业内人士指出,调控政策主要针对房价过快的城市。而在城镇深入推进中,二三线城市正迎来快速发展期,提前布局二三线城市的地产开发企业今后将明显受益。
2009年,二三线城市房地产销售额占比已经超过60%。以恒大地产为例,公司4月合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙,占比分别为18.7%、14.1%和10.6%。
市场人士认为,在行业调整期内,一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局,是稳定开工率、增加有效供给的举措,有利于房地产市场尽快“软着陆”。 |