楼市调控政策层出不穷，让贷款购房人目不暇接，记者从“伟嘉安捷(微博)”了解到，近期借款人对银行如何认定首套、二套、三套房的电话咨询量明显有所上升，根据银行实际操作情况，“伟嘉安捷”归纳如下：

首套房—家庭成员名下无住房又无住房贷款纪录

典型案例：郑先生是一名软件工程师，工作已满三年，名下无住房也无贷款纪录，计划与相恋多年的女友今年结婚，可是在目前高房价的市场下，郑先生的积蓄加上父母的资助款加起来也不足以支付购房款，只能通过银行贷款来实现购房愿望。

伟嘉分析：“伟嘉安捷”分析，“国十一条”中郑先生这种情况现在购房的话是属于首套房的。其为单身成年人，可以自己组建成一个家庭，不受父母的住房情况影响。郑先生名下既没有住房，也未曾有过贷款购房纪录，所以郑先生现在贷款购房的话，是可以享受首套房的优惠政策，即首付比例最低20%，利率最低可享受下浮30%。

二套房—家庭成员名下现有唯一全款住房或有唯一一次贷款纪录

典型案例：林先生是一家国有企业员工，已结婚多年，有一个正在上小学的儿子。林先生及妻子名下只有现在居住的唯一一套住房，为结婚前贷款购买，并于2009年结清贷款。林先生听说北京楼市“十二条”中提出了房屋交易权属系统来查询二套房，于是他说如果将这套结清贷款的房产出售后，再换一套面积大点的房子是不是可以算作首套房。

伟嘉分析：“伟嘉安捷”分析，如果林先生将这套房产出售，再贷款购房的话，是会被认定为二套房的。因为目前央行及住建部对二套房的认定标准是“认房又认贷”，也就是说虽然林先生将名下房产出售后，名下无住房，但因为其名下曾有过贷款纪录能够在央行的征信系统中查询出来，所以再次贷款购房时还是会被划为二套房的范畴，需执行首付比例最低50%、利率上浮1.1倍。

三套房—家庭成员名下已有两次贷款纪录

典型案例：迟先生在一家外企公司做部门经理，与妻子田小姐已结婚多年，现在有个上幼儿园的小女儿。迟先生家庭现住房情况如下：迟先生名下有一套一居室的房产，父母资助贷款购买的准备结婚用，田小姐婚前名下有一套公积金贷款购买的房产。两人结婚后一直居住迟先生的房子，田小姐的那套房产一直用于出租，但因为那套房产离家较远，两人商量后将田小姐名下的房产，于去年结清贷款并已出售。眼下，孩子要上小学，迟先生想再在附近贷款买一套房，接父母过来照顾孩子。可在迟先生向银行咨询时，却被告之其再购房的话属于第三套房，目前银行是暂停对第三套房发放贷款的。

伟嘉分析：“伟嘉安捷”分析，迟先生家庭如果再购房的话是属于第三套房，因为4月底下发的“京十二条”中也明确了对购买第三套及以上住房的家庭暂停发放贷款。而迟先生和其配偶田小姐名下各有过一次贷款纪录，虽然有一套已结清出售，但央行的征信系统还是可以查到田小姐的贷款纪录，根据目前银行“认房又认贷”的认定标准，迟先生再购房的话是属于第三套房的，银行对拒绝为其发放贷款也是有根据的。

“伟嘉安捷”指出，以上三类人群是比较典型的首套房、二套房、三套房实际操作案例，现阶段宏观调控房贷收紧的环境下，购房人在贷款买房前最好先将房贷政策咨询好，然后根据个人实际情况选择合适的贷款方案较为稳妥。