核心提要:楼市正处于调控政策作用下,市场环境发生变化,由此衍生出很多与之前不同的现象。对于购房者来说,有必要看清这些现象背后的东西,这有助于在购房过程中做出更为理性的决策。
一切皆有可能。
这句耳熟能详的广告语用来形容当今楼市,再也恰当不过。为了能够吸引到购房者的注意,开发商挖空心思想尽一切办法进行促销,于是推出一些让人感到有些不可思议的促销方式。 除此之外,目前在房地产市场,出现了一些让人直呼“看不懂”的奇怪现象,如淡季租金上涨、开发商公开表示不怕调控等。那么,楼市怪象的背后又隐藏着什么?
楼市怪象迭出
“如果首付款还差一点,我们可以帮你垫付。”沪上某售楼人员告诉王刚。王刚想换房,但新的房贷政策规定,只要之前申请过住房按揭贷款,再次申请时,需按照第二套房对待。这让他有点犯难,如果按照第二套房对待的话,意味着首付款要达到5成。而就在几天前,他已在距离轨道交通9号线泗泾站不远的一个楼盘内看了一套房,在得知自己无法以首次购房的条件申请按揭贷款之后,便以此为由准备暂缓换房,谁知售楼人员居然主动想出这个办法来“帮助”他。
开发商帮忙垫首付这种现象让人感到奇怪,因为这在半年前不可想象。但由于楼市调控,使得买卖双方原有平衡被打破,在新的平衡尚未建立之前,于是出现了诸多怪象。
上海德佑地产市场研究部有关人士表示,对于后期政策的不确定性也影响着人们对于今后市场的研判,在买卖双方都在等待市场前景进一步明朗之际,最好的应对措施就是“按兵不动”,于是买方持币观望,卖方也不轻易让步。
观望带来的直接后果是交易量的大幅下滑,而这种变化肯定会引起连锁反应,于是乎,一系列与之前不同的现象接踵而来。
怪象背后有何玄机
楼市怪象的背后到底隐藏着怎样的真相?怪象因何而产生,又会在今后如何演变?这对购房者来说,的确需要了解清楚,因为唯有如此,方能做到主动掌握市场的变化,并跟上市场变化的节奏。下面我们针对近期出现的各种楼市怪象,逐一进行分析。
怪象一:开发商垫首付
第二套房贷收紧,使得部分购房者不得不暂时放弃购房计划,如前文中提到的王刚就是其中之一。但开发商却并不死心,专门推出了针对房贷新政的促销手段,广州一个叫“中海锦榕湾”的楼盘推出了“首付两成,其余三成由开发商垫付,分5年还清”的方案吸引购房者。而在上海,也有开发商在谋划出台补贴购买二套房的措施,即为购房者先行垫付一定比例的首付款,完成交易后,业主再按照规定期限慢慢归还。此外,在南京、福州等地,也出现了这种促销方式。
评析:项庄舞剑,意在沛公。开发商帮忙垫首付,并非其大发善心,相反考虑的还是自己。因为此举会让更多的潜在客户慷慨解囊,从而加快资金回笼速度。但不得不说的是,这种促销方式其实对购房者并没有多大的实质性帮助,相反,垫付的款项还需在规定时间内还清,这对于那些资金实力原本就一般的购房者来说,会带来更大的压力。
怪象二:售价明降暗升
不甘心就此失去更多的利润,于是有开发商想出了“明降暗升”的歪招。
近日,深圳已经出现85折的楼盘,但随后有人调查发现,折后价格比4月初的报价还要高。而在上海九亭板块,也出现了这样的情形,某开发商在售楼处打出“85折销售”的巨幅广告,不过颇具讽刺意味的是,其19300元/平方米的折后价,居然比周边所有没有打过折扣的同品质楼盘售价还要高一点。
评析:开发商此举的目的很有可能是不愿放弃高额的利润。当然,我们还不能忽略的是,这有可能会是开发商故意做给政府看的:瞧,房价回调了,而且幅度还不小!其用心在于换取政府减轻对楼市的调控力度。
怪象三:房价偷师“猪坚强”?
在号称史上最严厉的调控政策面前,房价居然没有掉头,颇有“猪坚强”风范。
新盘数据监控中心统计显示,上海140个在售别墅中92个价格保持稳定,44个逆势上扬,仅4个售价下滑。品质别墅因其稀缺性和保值性而走势稳健。除别墅外,在售的公寓项目也少有降价情形。
评析:想当年,“猪坚强”在一直没有进食的情况下,仅凭木炭、雨水当然还有坚强的求生意志存活了36天,最终获救。房价有无回调可能?有业内人士指出,目前正处于政策消化期,如果成交量持续低迷,迫于经营压力,开发商将采取降价促销的方式来回笼资金,届时,房价会有一定程度的调整。
怪象四:高价房仍遭抢购
高价房还是有人要,而且还是抢着要。
5月19日,位于北京东四环上一个叫“太阳公元”的项目,均价高达44859元/平方米,属于名副其实的高价房,但还是遭到购房者哄抢,有北京媒体描述当时的情形:“早上九点半开盘时,大厅里就挤满了人,就连门口都有人排队。”
评析:也许有人已经意识到到,楼市调控的根本目的并非将房价降下来,而是希望楼市步入稳健发展的轨道。因此有购房者趁调控初期,房价不再上涨的时候,赶快下手以锁定置业成本,因此北京个别楼盘遭到抢购自然让人不难理解。但需要注意的是,如果在一段时期内这种现象频繁出现,这很有可能是房价快速上涨的前兆。
怪象五:“地王”再次出现
还有房企敢于出头当“地王”。
5月18日,北京建工以14亿余元总价中标房山区房山线长阳站8号地,折合楼面价达7500元每平方米,成为该区第二高价地,建成后预计售价将达每平方米15000元。
评析:在调控正盛之时出现“地王”,多少有些反讽意味。“地王”表明土地价格还是很高,而这给市场传达出来的信号也表明房价上涨空间依然不小。从中更不难看出,其实地方政府对于土地财政的依恋程度还是很深。而就在不久前,有业内人士表示,如果地方政府不完全放弃对土地财政的依赖,此次调控效果将会大打折扣。
博弈期到底怎么办
在楼市调控带来的市场博弈期,绝大多数购房者都会提出这样一个问题,到底该怎么办?
理性购房是关键。我们一直提倡理性购房,并反复建议购房者根据自己的经济能力来决定自己的置业计划。在目前,虽然市场已处于相对低迷时期,但这并非没有机会。不过需要提醒的是,市场越是低迷,开发商会想出一些稀奇古怪的促销手段来进行促销,因此面对开发商开出的一些优惠条件,不能经不住诱惑而草率做出决定。就拿开发商垫付首付款来说,如果在规定的时间内无法凑够剩余款项,将会承担沉重的违约责任。
其次要注意的是及时掌握市场动态。目前楼市正处于非常时期,对于市场未来的走向,谁也无法预先做出精准判断。这要求购房者密切关注市场变化,然后根据这些变化来进行分析,方能心中有数而做到从容应对。比较能够准确反映市场行情的是成交量,购房者要学会关注它的变化。
捡漏时机已到不容错过。历史经验告诉我们,当市场处于低迷状态时,往往会出现不少捡漏机会。因为在这样的市场环境下,有少数房东为了尽快获取现金,往往会采用较大幅度让价的方式来促成交易。当然,想要成功捡漏,这需要购房者付出更多的精力来关注市场。 |