“现在的楼市就像‘变频空调’，切换的频率越来越快。”在上周末晨报与金地集团联合举办的楼势沙龙上，与会专家感叹说。

　　在楼市新政“打击”下，5月份，申城一手房成交量估计只有40多万平方米，二手房成交量上半月则只有上月同期的四分之一。

　　尽管到目前为止，上海的开发商还是没有“大手笔”的优惠，但专家认为，早则第三季度、迟则10月底，房价“拐点”就会到来。 
“当然，拐的速度和‘坡度’，还要取决于楼市新政沪版细则的‘强度’及各单位实施力度。”

　　现场探房：

　　新盘优惠“雷声大雨点小”

　　楼市新政自4月17日实施以来已有一个多月，开发商的底气到底有多足？上周末恰好有10多个新盘推出新房源，记者分赴宝山、松江等多个楼盘探访，

　　上周六11点左右，记者来到位于九亭的某楼盘售楼处。刚到门口，记者发现，一个约20人的团购队伍从售楼处鱼贯而出。难道是投资客前来“抄底”？记者上前询问后得知，原来他们是相约一起看房，只为自住，不为投资。

　　走进大门，记者发现不少楼盘贴着“售罄”的纸条。售楼人员介绍说，此次推出的房源均价约为18000元/平方米，除5套特价房外，价格并没有特别优惠。

　　当记者表示对其中一套特价房有兴趣时，售楼先生立刻拿来计算器，“这套房有88平方米，但实际使用面积有93平方米，总价只需要156万元，每平方米只需要16800元，相比其他房源优惠了近10%，十分合算。”

　　松江新城某新开楼盘的优惠幅度则更有限。上周六12点30分左右，记者在该楼盘销售处发现，尽管当天是开盘日，但售楼处并没有出现排队的情况，只有三四组客户在与售楼人员交谈。而销售大厅的显眼处，摆放着写有99套房源的广告牌，但其中的23套贴着红色标签，表明已被预定。

　　据销售人员介绍，现在购买该楼盘，总价可减掉1万元。但以最小户型56平方米来计算，总价减1万元，相当于每平方米最多减少180元，对14000元/平方米的价格来说几乎可以忽略不计。

　　对记者提出的“现在楼市这么低迷，你们还有没有其他的优惠活动”，售楼人员表示：“我们只剩下两栋楼，其他的都已经卖光。这次推出的是最吃香的小户型，买的人不少，总价减掉1万元已经相当实惠！”

　　继今年年初推出新盘后，保利集团在宝山顾村板块的重点项目―――保利叶上海，昨日再次推出了216套公寓以及18套别墅。据了解，此次推出的公寓房均价约为每平方米16000-17000元，考虑到该批房源有相应面积赠送，价格总体与年初开盘时持平，并未有明显降价态势。

　　开发商：

　　短期不大可能降价

　　楼市新政推出一个多月，为何降价总是“雷声大雨点小”？对这一问题，出席楼势沙龙的开发商表示，短期内不大可能祭出降价利器，而更多地会从项目品质和服务方面下功夫。

　　金地集团上海分公司市场营销部吴立表示，目前金地上海的主要项目基本处于尾盘状态，还有部分总价在千万元左右的别墅等高端物业项目，因此4月份出台的楼市调控政策对销售总体影响并不大。“目前市场对高端物业仍有需求，我们也顺应这一需求变化，着重完善品质和服务。”

　　保利地产营销总监孟涛也表示，今年公司的产品受影响较小，“不管今后市场走势如何，公司还是会按既定方针一步步走。”

　　业内专家：

　　新房成交量估计还要降

　　尽管如此，业内专家还是认为，本市一手商品房均价最终还是会下跌。

　　“预计到七八月才会形成‘拐点’。”业内人士说，接下来楼市会步入调控政策的稳定期和观察期，“从5月份的成交来看，一手商品住宅成交估计只有40多万平方米，似乎是跌到不能再跌了。但尽管如此，一手房成交量可能还要跌，预计三季度将进入最低迷的阶段，但跌幅不会很大。”

　　“估计七八月份，一手房月成交均价环比会有下跌，也就是所谓的‘拐点’。”杨红旭表示。

　　而二手房的“拐点”可能会来得更晚一些：中原地产市场研究部高级经理马冀表示，一方面上海即将出台的楼市新政细则需要一段时间消化；另一方面，一手房开发商的定价何时出现拐点，将对二手房价格的走向产生重要影响。如果开发商依旧比较坚挺，购房者才会慢慢转向二手房市场。因此，二手房市场10月份可能才会真正出现拐点。

　　上海版楼市细则：“很可能”与房产税同时出

　　在楼势沙龙上，楼市新政上海版细则也引发了讨论。有与会专家认为，“‘上海版细则’正式出台不会拖很久，而房产税与细则同时出炉的可能性也很大。”

　　杨红旭在沙龙上指出，上海如果要征收房产税，也应该是临时性的规定。“对上海楼市来说，‘上海版细则’出与不出的直接影响力可能并不像预期那样的大。而信贷大幅度收紧可能是开发商乃至购房者面临的关键难题。”

　　“其实要控制房价，不仅仅是信贷和税收这两种途径。”马冀表示，保障房大量推出，一定会影响开发商的定价策略。“今年上海新开工保障性住房的总目标为1200万平方米，其中经济适用房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米。这些保障房才是影响房价的关键所在。”