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| 房价的拐点应该在第三季度出现 |
| 发布日期：2010-06-19 浏览次数：1148 次 |
一、当前的市场特征：一手房价格坚挺，而二手房价格已经出现明显波动
2008、2009年市场的市场调整首先由一手房开始，而这次不同，新政策出台之后的1个月时间里，尽管新房的交易量出现明显下降，但其价格表现相当坚挺，而二手房的价格开始出现调整。从北京的5月份的成交数据看，5月份市二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多，比如通州下降了20—30%，望京下降了20—25%。
为什么有这样的差异？主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年、2007年中国的股市与楼市空前繁荣，房地产开发商的资产周转率很高，普遍忽视了资金的敞口风险。加上当时的国内经济运行于美国的次贷危机有密切的联系，市场普遍低估了次贷危机对中国房地产市场的影响。当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一的选择。因为2009年的市场销售超预期，使2010年的开发商资金普遍比较充裕，有资金风险敞口的开发商比较少。
二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初，不少开发商选择了降价销售，但市场在救市政策的刺激下，迅速出现反弹，让降价销售者大呼上当。因此，2009年底开始的本轮房地产调控政策的出台，开发商自然会选择观望，不会很快降价销售。有些城市（如北京）的价格不仅没有降低，反而逆势上涨，从今年的第一季度数据就可以看出来，尽管交易量有所下降，但主要城市的房价还处在快速上涨状态。
就在4月中旬中国出台更严厉的政策调控房地产时，欧洲的债务危机开始出现恶化的趋势，尤其是五月底，欧洲的债务危机开始受到国内的关注，使很多人自然想起了2008年的美国次贷危机的恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是五月中旬温总理在天津考察时担心“政策的叠加效应”，使不少人开始感觉决策层又要开始政策转向，进一步加剧了市场的观望气氛。从市场表现看，五月底的这一周深圳市场的一手房交易量增加幅度达到90%，有明显的放量的迹象。
二、欧洲债务危机会不会导致中国宏观经济政策的逆转？
欧洲债务危机不会对中国出口产生致命的打击。美国的雷曼公司倒闭之后，之所以对全球市场产生严重的冲击，是因为它导致了全球信用的冻结，从而使全球贸易出现冻结。当时的市场风险溢价迅速提高，投资者都回避风险，大宗商品的价格出现跳水，石油价格从147美元迅速跌到30多美元，铜价也如此，于是，市场出现强烈的“去库存化”，一时间，中国出口企业突然失去了订单。
而欧洲债务危机目前只是少数国家的主权债务问题，它影响到个别国家的国债的风险溢价，对全球的金融市场的风险溢价没有明显影响，因此，企业也不会出现类似2008年底的“去库存化”现象。如果将2008年的雷曼公司倒闭形容为“急性传染病”的话，那么欧洲债务危机应该属于“慢性病”。
当然，慢性病同样是病，欧洲债务危机也会影响到中国的出口，主要是因为欧洲国家会减少财政开支，从而会减少从中国的进口，另外，因为债务危机使人民币相对于欧元大幅度升值，也影响到中国对欧洲的出口。但只要不是强烈的收缩，就不会对中国的经济产生大的冲击，反而会有利于中国的产业结构调整。
退一步说，即使欧洲债务危机出现的恶化的趋势，中国也不应该匆匆忙忙地救市。我估计最后欧洲国家需要中国的资金援助，中国应该在这次危机中充分掌握主动权，应该当危机恶化到相当程度时才出手相救，这样可以争取更多的资源与机会，为未来中国的发展提供条件。不能再重复2008年底的故事了。
三、房价在第三季度应该有明显的下降
1、从股市看楼市
从经验看，股市是楼市的先行指标，领先的时间应该在2至3个季度：当股市上涨6个月之后，房价也会出现上涨；股价出现趋势性下跌6个月之后，房价一定下跌。2008年11月初股价见底的，2009年第二季度房价出现上涨。2010年的股价从年初开始出现下跌，现在已经持续了5个月时间，房价估计在6月份会出现明显的转折。
为什么股价与房价有这样的关系？这二个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多，则股价、房价都出现上涨，反之则都会下跌。但这二个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的，股市比房市更敏感些。
2010年初以来，股市之所以出现下跌，是因为信贷紧缩的结果。2008年11份开始，中国实行宽松的货币政策，各商业银行都积极增加信贷，出现贷款的空前膨胀，尽2009年前六个月就放了近8万亿元的贷款，2009年全年放贷余额超过10万亿（统计数据是9.5万亿，将银行的信贷类理财产品没有统计在内）。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应，因此，2010年的信贷目标定为7.5万亿，比2009年实际减少40%。决定股价的应该是边际的货币增量，边际的货币增量出现减少的趋势，必然使股价下跌。
需要注意的是，2009年各地新上了大量的投资项目，2010年正是资金需求的高峰期，而2010年的信贷却计划比2009年大幅度减少。从以往的经验看，投资期限平均为三年，第一年需要资金20%-30%左右，第二年需要资金50%左右，第二年的资金需求比第一年多一倍左右。如果要确保2009年新上项目取得如期的进展，2010年信贷应该比2009年多才行。而事实的情况是信贷减少，势必会导致资金紧张。从有些地区的民间借贷利率看，金融市场的资金紧张的确存在。民间利率已经提高到30%甚至更高。
2、从开发商的资金看房价
房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠的渠道主要有四条：资本市场，银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上了。
先看资本市场的融资。4月17日的“国十条”将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道已经被堵死了，但在香港上市的公司可以到国际市场上去发现债券，但需要付出10%以上的成本。假如人民币失去升值的预期，在国际市场发现债券融资也会非常困难。
再看银行贷款。新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。
按揭贷款同样受到影响，北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格，而二套房贷的首付为50%，利率为正常贷款的1.1倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。
从经验看，从第三季度开始，房地产开发类公司的资金开支会出现高潮，土地出让金一般在7、8月份交，支付工程款一般在年底比较集中。很多公司的帐目现金很多，但为了几个月需要支付的资金也很多。 |
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